农村96㎡老宅爆改，实力上演逆龄奇迹！ 房地产 这是建筑师的自宅，是和父亲联手打造具有特殊情感寄托的小空间。 是一个用时间织补的家，是一个平衡极低造价和乡村师傅建造手艺的项目。 设计只是一个开始，生活才是空间的延续。 我们将其取义半空间，一半源于设计的思考，一半归于真实的生活。 住宅公共空间预览 改革开放后。浙南农村出现了“第三代”居住建筑类型，一种以窄开间长进深的五层住宅，构成了地区特有的风貌。窄面宽多楼层的形式，使得各楼层独立，楼层功能单一，空间互动性弱。另外家庭成员有限，导致大多家庭顶层乃至高区楼层出现闲置浪费的现象。 原始现状 闲置的顶楼空间，没有功能和情景支撑。 项目为浙南农村双栋自宅，几言设计以空间互动体验为探索契机，针对闲置的五楼空间进行改造实践，试图打造一个复合功能需求的家庭活动场所。 客厅主透视 家应该是自由的，是可以互动探索的。 多个空间互相渗透 优雅的极致是呈现精神的自由，自由是最深刻的人性需要。自由是需要平衡的，设计师选择用安静来平衡自由的关系。 空间拆解示意图 针对现状，我们加入了日常必需的功能，应对原有的空间柱将其收纳到墙体内，大物件储藏功能暗藏到吊顶余量里，除此之外我们希望主体空间尽可能的灵活，纯净。 楼梯空间剖面图 在日常功能区我们别有用心的将层高控制到2.2米，与之相反的楼梯间及起居空间的层高我们尽可能的还原到最大化，反差之下是明晰的空间，也伴随着细腻的心情变化。 起居空间剖面图 在空间高度余量中我们加入了半层阁楼，满足多层次的活动需求同时提升空间感受。 这是一个多个楼层共享的楼梯间 楼梯空间我们将原先的装饰栏杆替换掉。 空间的留白与无边框的超白玻，虚实的空间律动，如同画廊体验的场景。 景窗创造多层次的活动场景，多个情景的生活互相独立却有互相渗透。 高耸的楼梯空间如同一个精神堡垒。 入户景窗 楼梯入户处，我们设置一组与外墙窗错位的同构窗洞，构筑画中画的既视感。 多空间视线互动 主体空间预览图 设计将自己的日常与每个构想功能区相连接，当卧室打开时所有空间串联，小朋友可以在这个空间里跑圈。 开放的公共空间 客厅 设计保留了原有的坡度空间结构，这个特殊的空间给予家庭最重要的客厅场所，在设计中我们尽可能的减少装饰化元素，轻质的钢木楼梯成为视觉焦点。 当移门打开时，卧室和主空间融为一体 家庭活动是空间重要的载体，我们腾出更多的空间给日常，卧室占据面积是很小的，利用组合的移门柜体划分独立边界，当移门打开时卧室和主空间融为一体，将成为一个没有边界的私人场所。 灵活可变的工作墙 组合的柜体可以灵活切换状态。 工作状态 开放状态 屋面加入智能采光天窗，光的融入反予了空间斑驳的灵魂。 一体的楼梯 楼梯是父亲手工打造的，并没有刻意为之的精致追求，是一份记忆和匠心的承载。 楼梯和基座一体设计，保证受力体系的条件下，满足储物收纳、陈列展示、座椅的多重功能。 空间半层透视 阁楼俯瞰，以原木配色为底的白色空间内，精量化的材质搭配，使得空间更加纯粹且有温度。 茶室客房灵活转换 设计师将多个储藏空间精量化的设计到定制家具中，阁楼空间满足茶室客房二重功能切换。 茶室及冥想状态，满足日常茶饮及朋友招待，茶室后边的抽屉柜既满足储物需求，高度考虑人体高度工学，多人聚会时可以充到座椅。 客房状态，白天日光透光天窗斑驳的打在场景里，晚上这是一个可以看星星的卧室。 卧室 卧室是安静的，不需要它很大，足够日常。 床品和软装搭配遵从主体，白木灰。 茶水区和卫生间 精简非必要的第三方家具。主体软装遵从空间属性，以灰色调的简约家具搭配。 “我的家” My home 这是一个要更长的时间，更多的思考，不断完善的家。当空间最终完成，想去表述它的时候，发现并不能简单风格来定义，它不呈现任何一种既定的模式。但当你身处在其中，无论何处，所为何事，都是适合的，舒适的，一物一景因由活动的参与呈现出情绪，而情绪随活动变化而变化。这样，家即是内心世界表达出的形态，承载自我的需求，反过来，这种形式又用具体的物态来滋养和强化自我，不断明晰自我。希望每个人都能寻求到独属于自己的家。 首层平面图 夹层平面图 项目名称：半空间住宅 设计团队：上海 项目类型：室内改造 项目地址： 浙江温岭 项目面积：96平方米 完工日期：2019.12 主创建筑师：颜小剑 设 计 师：颜小剑、肖露娅 摄    影：吕晓斌 注：本文转自建E室内设计网，转载请注明。 ———— /…

强台风“美莎克”已达14级！肇庆天气要...... 肇庆西江网  肇庆人要热上加热了 昨晚 台风“美莎克”强度再升级 30日20时 “美莎克”已达到强台风级 （14级， 42米/秒） 预计将以每小时 25-30公里左右的速度 向北偏西转偏北方向移动 强度逐渐加强 最强可达超强台风级 （52-58米/秒，16-17级） 美莎克不会直接登陆我国陆地 然而 它还是会深度影响我国： 它的外围下沉气流将给广东等地 带来高温、烟霾 这个台风 会对肇庆产生什么影响？ 大风大雨？电闪雷鸣？ 不！ 它将让肇庆热热热热热 为何“美莎克” 会让肇庆更加热？ 由于台风中心附近是强烈的螺旋上升气流，到达一定高度后，就会向四周辐散出去，并在外围下沉到低层。这种动力强迫性垂直空气下沉运动，可以很好地驱散云层，抑制对流，增温效果明显。 通俗的说，就是你在吹空调 而我的头顶对着空调外机 “热气”呼呼朝我们吹 再加上副高在旁边煽风点火 真的要多热有多热 随着强台风“美莎克”的北上 受其下沉气流影响 广东省气温逐渐上升 粤东地区气温更是逼近 35°C 高温线 预计，31日到9月2日，受地面弱低槽控制，广东省大部 以晴好炎热天气 为主；午后到夜间易出现分散的雷阵雨，局地伴有 6~8级短时大风和短时强降水 。 肇庆天气预告 根据肇庆市气象台预测 预计 未来三天天气闷热 局地有短时雷阵雨 4日起雷雨渐增多 具体预告为： 1日，多云间晴，局地有（雷）阵雨，26到35度； 2日，晴到多云，局地有（雷）阵雨，27到36度； 3日，多云间晴，局地有（雷）阵雨，27到36度； 4日，多云，有（雷）阵雨，26到35度； 5日，多云，有（雷）阵雨，26到35度； 6日，多云，有（雷）阵雨，26到35度； 7日，多云，有中雷雨，26到33度。 未来几天的重任： 防暑！防晒！降温！ 值得注意的是： 9月以后的台风，通常称为秋台，与夏台相比： ①整体实力偏强。②路径偏爱广东和海南。③容易受冷空气影响，路径和强度多变。 什么原因导致秋台“善变”？ —— 冷空气的骚扰+副热带高压不坚定。 资料来源 广东天气 肇庆天气 编辑 江婉仪 校对 陈楚 猜你喜欢： 惊艳！这是肇庆的城市“新名片”！ 肇明高速、肇庆市第十五小分校……这些重点民生项目正稳步推进！ 万元奖金，一“名”惊人，肇庆万达城市潮街等你来命名！ 【版权声明】本公众号所发原创文章版权均属肇庆西江网所有，未经书面授权转载的一律属于侵权。

酷爽嗨翻天，美食新体验！肇庆这个水上乐园要火了~ 多彩肇庆 马上就要踏入9月， 但是高温依然不减。 夏日的热情依然延续， 呼朋唤友跃入水中一起玩耍， 是夏天里最美好的回忆。 随着封开全域旅游的持续推进， 肇庆封开也迎来一个超高颜值的水上乐园。 记者这就带大家酷爽一下 这个充满梦幻色彩 又刺激好玩的水上乐园， 就是清溪庄水上乐园。 它位于大名鼎鼎的 “帝师之乡”—— 肇庆市封开县南丰镇帝师村， 距南丰街2公里，交通便利 地理位置得天独厚。 清凉一夏 水上乐园占地面积20余亩， 有三个国际标准的泳池， 可提供500人以上同时畅游， 各种各样的水上乐园项目 让你感受水上运动的乐趣。 放肆狂欢，清凉一夏 这个夏天就要浪起来！ 翻滚吧， 一起在水上乐园浪个够~ 刺激的滑水道， 你看，记者玩得多嗨！ 大水桶狂泄而下时， 整个泳池仿佛都沸腾了！ 这里有专为各年龄段儿童以及 所有童心未泯的大朋友 打造的水上娱乐设施 。 管道滑道、攀爬等互动游玩设施， 为大小朋友提供了丰富多彩的探险旅程～ 水上狂欢之后又累又饿， 只有稍作挪步， 就可以吃到具有封开风味的特色农家乐。 据负责人介绍， 农庄推出了35个特色菜品。 包括黄金肉、生炸生蚝、韭菜焖虾 特色焖水鸭、哈密瓜甜酸骨等 让人垂涎三尺、食欲大开。 抓住夏天的尾巴 叫上亲朋好友来到这里吃喝玩乐吧 一起挖掘肇庆全域旅游的最新魅力 地址：肇庆市封开县南丰镇万禄村清溪庄水上乐园 视频：西江日报全媒体记者 李志斌 西江网实习生  卢源丰 蒙韦江 来源：封开发布 多彩肇庆编辑部 猜你喜欢： 肇庆竟然也有“鼓浪屿”？最浪漫的邂逅在这里！ 上榜省级名单！肇庆这条线路火了~ 红红火火！肇庆成省内亲子游最喜爱目的地之一！内附最强打卡攻略

市领导到柳园社区调研老旧小区改造后情况 端州发布 端州发布 WeChat ID duanzhouapp About Feature 集新闻、服务和问政于一体的传播平台，聚焦权威本土资讯，提供实用便民服务，关注网络问政新态，关注端州新选择。 Today 8月30日，市人大常委会常务副主任李天在区委书记李剑陪同下，到柳园社区调研老旧小区改造后情况，对当前端州老旧小区改造工作给予充分肯定，认为行动迅速，成效明显，深得民心。 徐步河 摄 下午4点多，李天首先在社区广场观看老旧小区改造前后对比图，听取项目竣工后的工作情况汇报；接着走进小区各个角落，察看巷道保洁、下水道升级完善、公益广告设置、停车位施划等方面改造升级工作。“地面、墙体干净整洁，公益广告氛围浓厚，效果很好、很明显。”李天一边看一边称赞端州“大手笔”推动老旧小区改造成效。同时强调，区、街道和社区三级要加强精细化、常态化管理，切实巩固改造成效。 ▲老旧房屋外墙统一粉刷，路面、人行道铺装一新。孔令滨 摄 ▲公益广告氛围浓厚。徐 步河 摄 据了解，截至8月24日，城东一、二、三区已完成改造工作。其中，城东一区公路局宿舍已完成外墙排栅搭建、更换井盖及雨棚、楼道粉刷、外墙修补及粉刷、清淤清渠、排栅拆除、路面混凝土浇筑、环保砖铺设、首层漆等工作；地质队宿舍已完成清淤清渠、更换雨棚及井盖、首层真石漆等工作。其余小区也已完成雨棚安装、楼道粉刷、真石漆、沥青摊铺等工作。 ▲各种便民设施应运而生。徐步河 摄 ▲垃圾分类亭引导居民自觉分类垃圾。徐步河 摄 区领导梁祥达、陈群、江苏、戴向红陪同活动。 记者：徐步河 陆浩光 编辑：李欣颖 编审：翟舒婷 端州区融媒体中心 点赞！

单价7字头！大旺盘带喷泉+会所，附近环境却…… Original 葵妹 肇庆楼市 肇庆楼市 WeChat ID House_ZQ About Feature 最全肇庆楼市资讯，为你置业解惑答疑 Today 来自专辑 实探大旺 时隔两个月，楼市君又来大旺踩盘了。 今天要说的是，位于北江大道与将军大街交汇处的恒大绿洲。 该盘加推13-1栋，户型是95/96平三房，合计约124套新品，带装修均价7300元/平。 说实话，楼市君每次到大旺麒麟湖板块踩盘，都感觉很费车胎。 原因是，板块附近产业居多，日常有很多运输车经过，周边的道路被它们碾得坑坑洼洼。 若细细留意，百度地图显示，板块3公里内竟有多达6家轮胎店，为车主们提供了巨大的便利。 说回项目，虽然是周末，但现场客人并不算多，洽谈区仅3-4台客人在了解。 销售小哥从大旺发展规划到交通设施、周边和小区配套等，都介绍个遍。 接下来，楼市君跟大家分享下自己关注的点。 ①新推的95/96平三房，总价不算高，适合刚需客上车。 这一点，楼市君是挺认可的。 如果按单价7300元/平计算，95平三房，总价约70万，三成首付约21万，对于“预算较紧”的刚需客来说，上车门槛不算高。 从楼栋位置上看，13-1栋位于小区西侧，靠近中心人工湖，95/96平三房主阳台都能看到小区园林，景观还是不错的。 ②恒大绿洲小区环境好，但附近环境不如人意 楼市君进入小区，绕过宽敞的林荫小道，能来到中心湖。 中心湖的面积很大，附近环绕着花草树木，绿化做得还不错。 不过，如果人工湖缺乏打理，容易滋生蚊虫，所以对物管考验很大。 与小区环境相比，外部环境则大有不同。 恒大绿洲靠近产业区，对面就是钢铁厂。 附近道路经常有大货车经过，扬起的灰尘夹杂在空气中，楼市君在拍照时被熏得够呛。 ▲钢铁厂 此外，北江大道旁还有一个大烟囱，看着也让人感到害怕。 配套方面，项目包含泳池、铂金会所、幼儿园和恒大影城等，楼下设置底商，基本能满足住户日常生活需求。 ▲项目一期规划 ▲项目二期规划 外部配套方面，项目2公里范围内生活、教育和医疗配套缺乏。 住户乘公交或自驾，前往大旺大道以西的老城区，才有市民广场、珠影广场和人民医院等。 此外，按照大旺学位划分，恒大绿洲被划分到龙湖小学，距离约7公里，小孩上学、放学更依赖家长接送。 ③销售称项目周边交通便利，路网由3高速1城轨组成 从区位图上看，项目前往广佛区域主要有三大高速，分别是珠三角环线高速、广佛肇高速和二广高速。 其中，大旺北收费站离项目较近，楼市君亲测，驾车约10分钟能到达。 而广佛肇高速二期广州石井至肇庆大旺段（肇庆段）仍在修建，建成后预计加速肇庆、佛山和广州的通达。 城轨方面，从大旺站到佛山西或者狮山北，最快30分钟内抵达。 但是，我们不能忽略一个点，恒大绿洲离大旺站的距离，是8.6公里。 这意味着什么？公交通勤长达一小时，中途还要换乘。 或许有的人说，驾车去呀。 百度地图显示，驾车前往大旺站需要15分钟。再者，如果选择自驾，何必去搭城轨呢。 最后，咱们来看下项目的户型。 因95与96平格局相似，下面以95平三房为例。 该户型无设置玄关，推门而入，是一个竖厅，连接北向阳台，该阳台可望小区中心湖景。 厨房设置在餐厅旁，操作台是L型设计，目测可供3-4人同时工作，还预留了单开门冰箱位置。 公卫干湿分离，镜子旁有个格子收纳柜，用于放置生活物品，不过储物面较窄，使用起来不够便利。 卧室走道1米宽，可供两个成人同时进入。 主卧的门很厚重，质量感觉较好，不过门口的这个“弯位”显得有些鸡肋。 主卧休息区开间较窄，约3.2米，放置1.8米大床后估计走动空间有限。 ——  END —— 【土地】 肇庆供应充足！有254宗存量住宅用地 【土拍】 8亿起拍！四会连挂三宗地！ 【踩盘】热火朝天！肇庆新区两新盘齐推！ 【踩盘】 降价2千/平！四会这盘来真的？

房产交易税费：什么是契税？退契税条件 房地产 房地产 WeChat ID feicui9527 About Feature 房地产业资讯平台,通过对行业政策的权威解读、对企业的深度观察、对市场动态的及时关注,反映房地产行业与市场的真实状况,满足目标用户对房地产新闻与相关资讯的需求. Today 二手房交易流程复杂，交易税费种类繁多，契税就是其中一种。很多购房者在买到房子之后不知道自己缴纳的契税到底是什么，自己为什么要缴纳。另外，在一些房产纠纷案例中，存在退契税的情况，到底退契税的条件是什么？退契税需要准备哪些资料？ 1、什么是契税? 契税在房产交易税费的一种，在房产的所有权转移的时候，产权承受方需要按照规定缴纳一定利率的财产税。在房产交易过程中，涉及到的土地使用权的买卖、赠与或者是交换都需要承受方缴纳契税。现行《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。 2、契税征收对象有哪些？ ①国有土地使用权的出让，承受方交契税。 ②土地使用权的转让，承受方交契税。 当土地使用权发生转移的时候，承受人应该缴纳契税。不包括农村集体土地承包经营权转移。 ③房屋买卖： 最常见的房屋买卖交易包括新房、二手房。另外还有几种情况： ·以房产抵债或实物交换房屋，产权承受人交契税； ·买房拆料或翻建新房； ·房屋赠与过程中，承受方应交契税； ·承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要交契税。 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。 3、房产交易可以退契税吗？ 政策规定，如果是已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，可以退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。若因尚未办理房产交易过户，所缴纳的契税是可以全额依申请办理退税的。 4、退契税条件、所需资料： ①契税完税证； ②房屋销售不动产同意发票； ③购房者身份证； ④购房首付款收款收据； ⑤银行存折（卡）； ⑥房屋买卖合同。 纳税者携带以上资料（原件和复印件）去领取房产契税返还申请表，并提交复印件然后才可以办理。如果遗失了完税证，需要在报刊上刊登遗失声明并办理补开具手续后，才能再申请退税。 ———— / END / ———— 版权说明：感谢原作者的辛苦创作，如转载涉及版权等问题，请作者与我们联系，我们将在第一时间处理，谢谢！图片来源于网络，如有侵权请联系删除 1964年12月，我们小分队在滇西北找矿。小分队一共8人，其中4名警卫战士每人配备一支冲锋枪。一天，出发前，一位纳西族老乡搭我们的车去维西。那天路上积雪很大，雪下的路面坑洼不平，车子行驶一段就会被雪坞住。我们不得不经常下来推车。就在我们又一次下车推车的时候，一群褐黄色的东西慢慢向我们靠近。我们正惊疑、猜测时，纳西族老乡急喊：“快、快赶紧上车，是一群狼。”司机小王赶紧发动车，加大油门……但是很不幸，车轮只是在原地空转，根本无法前进。这时狼群已靠近汽车……大家看得清清楚楚——8只狼，个个都象小牛犊似的，肚子吊得老高。战士小吴抄起冲锋枪，纳西族老乡一手夺下小吴的抢。比较沉着地高声道：“不能开枪，枪一响，它们或钻到车底下或钻进树林，狼群会把车胎咬坏，把我们围起来，然后狼会嚎叫召集来更多的狼和我们拼命。”他接着说：“狼饿疯了，它们是在找吃的，车上可有吃的？”我们几乎同声回答：“有。”“那就扔下去给它们吃。”老乡像是下达命令。从来没有经历过这样的事，当时脑子里一片空白，除了紧张，大脑似乎已经不会思考问题。听老乡这样说，我们毫不犹豫，七手八脚把从丽江买的腊肉、火腿还有十分珍贵的鹿子干巴往下丢了一部分。狼群眼都红了，兴奋地大吼着扑向食物，大口的撕咬吞咽着，刚丢下去的东西一眨眼就被吃光了。老乡继续命令道：“再丢下去一些！”第二批大约50斤肉品又飞出了后车门，也就一袋烟的工夫，又被8只狼分食的干干净净。吃完后8只狼整齐地坐下，盯着后车门。这时，我们几人各个屏气息声，紧张的手心里都是冷汗，甚至能够清晰的听到自己心跳的声音……我们不知道能有什么办法令我们从狼群中突围出去。看到这样的情形，老乡又发话道：“还有吗？一点不留地丢下，想保命就别心疼这些东西了！”此时，除了紧张、害怕还有羞愤……！作为战士，我们是有责任保护好这些物资的，哪怕牺牲自己。但是现实情况是我们的车被坞到雪地里出不来，只能被困在车里。我们的子弹是极有限的，一旦有狼群被召唤来，我们会更加束手无策。我们几人相互看了一眼，迟疑片刻，谁也没有说什么，忍痛将车上所有的肉品，还有十几包饼干全都甩下车去！8只狼又是一顿大嚼。吃完了肉，它们还试探性的嗅了嗅那十几包饼干，但没有吃。这时我清楚地看到狼的肚子已经滚圆，先前暴戾凶恶的目光变得温顺。其中一只狼围着汽车转了两圈，其余7只狼没动。片刻，那只狼带着狼群朝树林钻去......不可思议的事情发生了……不一会儿，8只狼钻出松林，嘴里叼着树枝，分别放到汽车两个后轮下面。我们简直不敢相信自己的眼睛……这些狼的意思是想用树枝帮我们垫起轮胎，让我们的车开出雪窝。我激动地大笑起来……哈……哈……刚笑了两声，另外一个战士忙用手捂住了我的嘴，他怕这突兀的笑声惊毛了狼。接着，8只狼一齐钻到车底，但见汽车两侧积雪飞扬。我眼里滚动着泪花，大呼小王：“狼帮我们扒雪呢，赶快发动车，”车启动了，但是没走两步，又打滑了。狼再次重复刚才的动作：“先往车轮下垫树枝，然后扒雪……”。就这样，每重复一次，汽车就前进一段，大约重复了十来次。最后一次，汽车顺利地向前行了一里多地，接近了山顶。再向前就是下坡路了。这时，8只狼在车后一字排开坐着，其中一只比其他7只狼稍稍向前。老乡说：“靠前面的那只是头狼，主意都是他出的。”我们激动极了，一起给狼鼓掌，并用力地向它们挥手致意。但是这8只可爱的狼对我们的举动并没有什么反应，只是定定地望了望我们，然后，头狼在前，其余随后，缓缓朝山上走去，消失在松林中......看完不忍思考：连凶猛的狼都懂得报恩，我们是否应该反思自身？自诩为“万物灵长”的人类，我们是不是应当让这个世界充满爱？

中期业绩解读 | 绿城：稳中求进策略增长，精准布局多维发展 刘翠菊 夏东 中指研究院 中指研究院 WeChat ID indexsoufun About Feature 中指院是中指控股历史最长的机构。依托CREIS数据库，为房地产开发商、金融机构、经纪人、经纪公司、物业及上下游服务企业提供数据信息、研究分析、SAAS工具及推广服务。指数研究和企业研究等系列研究成果，是房地产行业的重要决策参考。 Today    

极简+原木，尽显简约格调的高级感 点击右边星标 全球设计 全球设计 WeChat ID LuxeDesign About Feature 为设计师提供交流、学习、分享的平台，发现令人心动的设计! Today ▲ 点击上方蓝字“全球设计”，关注唯美设计微刊 | 锦 里 幽 栖 处 | | 悠 然 远 俗 嚣 | 此处是一方书苑、一本书、一亩黄金地……       城市界面的建筑更新    这是一个城市商业建筑，通过对建筑外立面设计、室内设计、软装陈设设计及实施，整体打造了一个具备社会功能性的场所，同时满足前期售楼的使用功能。更多的是对这座城市带来蓬勃生机。根据建筑所属的地域环境、历史文脉、文化内容等因素多方面考虑和研究，设想给城市增添一个具备社会功能属性、自由开放的图书馆，激活城市居民的参与性、互动性。 ▼入口 追随形式美法则，营造了艺术质感和线条构成美的入口氛围。   ▼吸引自然光走向室内 ▼通透空间氛围   半通透的书架让自然光自由的从各个方向走向室内，让人们舒适的停留下来，信手拾起的书，让人同光与书以及这个空间场所构成亲近的自然关系，也是现代人的居所中实在所需的舒适体验。   ▼自由舒适 这一处的空间，我们更愿意这个场所是固有的，所有的行为方式是被选择的，人自发的去选择悠闲的坐下来还是在长桌吧台畅谈，又或是一个人。那种在空间中的随意感是空间能给与人们的大舒适度。 感受：我们希望整个书吧空间在满足功能的同时，能注入情感与温度，增加体验与活力，打造园中学苑的新场所，更贴近这所城市文化故里的历史质感。 靠内侧将现有建筑外立面很大限度打开，让阳光撒进室内搭配室外景观，临窗设置了阅读座位区，营造明亮，温馨舒适的氛围。 ▼木基调空间 空间使用温暖的木基调作为主要空间背景，另将构成手法结合在天地墙三个空间界面上，粗细的比例穿插提升了整个空间的节奏感。   在这里，人的心理感受被放大，空间中艺术品都被摆放在不经意的转角，座位区的摆放是自由的，随处可坐，随处可让你的视线穿透空间，在洞中去观人观景。   空间的艺术性应该也是可以被公众参与的，相信空间舒适感的营造和偶然惊喜的编排也是在给与人群一种新现代生活方式的体验。 ▼手工模型 主创设计丨冯未墨 建筑设计丨MOD-墨设 室内设计丨喻晋、盛晶章、徐祾雁 软装设计丨小宝、刘亚娟、朱芳芳 紧急通知 微信公众号更新后，又出么蛾子辣！ 据说如果不把全球设计加星标⭐  以后可能看不到全球设计的推送了...   现在参照下面的操作 就可以把全球设计标星（置顶）~ 我们依旧每天晚上11：30 不见不散！   ● ● ● 欢迎转发 推广及合作: QQ:568223328 向你推荐一个超赞的设计号… ↓↓↓ ▲长按二维码“识别”关注 回复数字“1”，查看往期《两字天百套样板房】

假装以历史高度，读开发商的“3条红线” Original 实效吴昊 观念研究院 观念研究院 WeChat ID cdshixiao About Feature 地产营销和产品解决方案的实力派 Today 有些事经历过了，才知道是百年不遇；有些年头走完回头看，才知道叫历史转折期。 观念研究院的一贯定位，是研究行业里的微观世界；宏观的基本不碰，但是开发商的“三条红线”这件事，是规则的重新设定，所以激发了表达观念的欲望。如有缪判，请保持微笑。 1. 限购开发商的政策 三条红线的具体内容，前几天很多文章写过，可以自行百度，这里就不再赘述了。 试点房企被分为“红、橙、黄、绿”四个档，后果是啥呢，就是不能增加有息类负债。当然开发商借钱来不是为了生产：工程是施工方垫资，员工的薪水可以拿跟投金来发。负债，当然是为了投资。 所以三条红线政策，表面上是限贷，实际上是对开发商的限购：不准高负债的购房人买房，和不准高负债的开发商买地，本质相通。 这貌似是第一次对开发商的正面“限购”政策，我个人判断，也是历史转折期的政策。 2 对行业游戏规则的精准制导打击 过去15年的地产生产特征，简单归纳一下关键词：大规模、高周转、低利润。游戏规则如此，如果你不跟上，就会被行业淘汰。 这三个关键词背后的母体规则，叫做“高杠杆”。 前些年，水库论坛上那些“刷卡族”，秀的是如何利用1套自有房子，加上多家银行的信用卡，利用杠杆，玩转5套房的故事。他们的算账模型很简单，1套100㎡的全款房，压力很小，变成5套500㎡的房子，虽然负债很高，但是如果房价上涨1万，我有5套房的就获利500万，而你只有1套房的只能获利100万。后来搞得很多人吃不起饭，被各家银行精准制导打击。 嗯，浓眉大眼的开发商，也是这么玩的。 玩就玩吧，你悄悄发大财就好。但是玩得好的不甘于只赚钱，他还写书，制造了大量的跟进者。现在家家都这么玩。 房地产占GDP比重因此变大，这种模型下，他也小不了； 房地产占财政收入比重大，这种模型下，政府也开心。 但最终，房地产占用社会资金的资源量大，他也小不了啊。 这就让人受不了啦，如果所有的钱，都进入房地产，那其它行业还干什么。你看，中信银行的行长就栽了！ 公示中，排第一条的就是“限制、压制制造业贷款”，那么，他鼓励、放纵的贷款行业是什么呢，公告上没说，只说了他“毫无政治意识和大局意识”。 “三条红线”，对房地产行业进行了精准制导： 想一想，如果“高杠杆”这个母亲病危，那么，大规模、高周转这些孩子还能有奶水喝么？ 苦命的孩子死了娘，扔谁家里，都是历史转折期。 3 对开发商限购，对行业的影响是什么？ 我一直对玩大数据的同学说，不要迷恋数据，没有正确的算法，大数据就是垃圾。就如你收集100万片树叶飘落的数据，未必能得出“万有引力”的结论。 所以，比数据更重要的是模型。模型即算法、规律、定理，如果模型错误，那么得出的正确结论，也是错误的。 就对开发商限购这事，有两种“算法”： 一种算法是供需规律。 买房人需求大，但是许多开发商没法高周转了，拿地减少，则供应量下降，那么房价必涨。 第二种算法，是传导规律： 这几年的房价暴涨，并不是供需关系作祟。而是高周转需要土地的开发商太多，导致土地成本暴涨，作为重要的成本上涨传达到二级市场，观望的买房人一看：今年不买房，明年泪两行。于是瞬间产生了很多需求，每年涨幅都超过国家红线的5%。 和10年前相比，目前的买房人呈现：低龄化、理财化的趋势相当明显，都怕地价继续上涨后，将来的房价受不了，22岁爹妈就掏钱买了；理财化的特点是，地价不断涨，所以房价必涨。 限购开发商之后，土地市场就不会出现50家开发商抢一块地，可能是5、6家拍一块地，“疯子”的比例大幅度减少，土地的涨幅就不会那么快，房价嘛，可以参考一下我国成品油价和国际原油价的波动关系。 我个人赞同第二种算法，第一种算法，是商学院的逻辑；第二种算法，才是生态链的逻辑。 一切秘密都是公开的，加密的是“领域生态链”，不在那个链条中，随便讲得多生动，信息还是被加密。 4 开发商的商业模型，需要重新建立 前文讲到行业的第三个特点，叫“低利润”。 指的是一套房子，开发商成本价和销售价之间的利润，已经降到了5%，2%，乃至0%。嗯，行销收个4%的点子，有可能都比开发商赚的多。 这是给业外人士算的帐。业内人士的账本，分两块利润： 一是开发利润，也即成本和售价差；二是金融利润，不会低于8%。 有时候，金融利润，会改名叫“资金成本”。这个怎么理解呢，比如集团借钱给分公司，收入就是金融利润，而分公司要还这个利息，就叫“资金成本”。如果是集团自有资金呢，这笔利息也算投资收入，如果集团是融的资，这笔钱就给别人了。 业内爱说，房地产是金融业，开发商为资本家打工，而且比较扑朔迷离，有时候开发商是开发商，资本家是资本家，有时候开发商就是资本家，资本家就是开发商。 资本家的属性被放到开发商前面，开发商是打工仔，是无论哪种情况之下，金融家的回报，都是“优先股”： 项目回报，优先保证资本家的利益，如还款和利润。 有许多项目，明明是很赚钱的。但是一算账亏了，因为做了3-5年，动作慢了，每年15%的资金成本，已经吞噬了所有的账面利润。 所以又有了两种模型，对比一下，很有意思： 一种是确保资本利益的周转模型，也即现行主要模型： 资金成本一直是秘密，有低到2.8%的，也有高到20%的，视企业的体制和能力。我们假设是10%。其实也不可怕，10年才翻倍，10年内，土地都可能翻了2-3倍，还是很赚钱。 有很多老大哥，钱没地方放，就买块地放着，也是一种巨富的理财方案。 但是开发商的团队不行，在他们心理，是资金成本是“优先股”，必须按质按量的回款本金和利润。很多人不太理解边界对心理和行为的影响，但是应该听说过李善友的“第一性原理”。 资本的10%利润和还款时间是既定的，要优先保证，在市场很着急的时候，操盘手不得不打折回款，乃至当期低于成本，进行项目总体平衡，上一期赚了5%，这一期亏3%走货，整体利润2%。 当然，这只是操盘手的应急处理，如果后期公司又要利润了，那就不得不在成本上减少，出现各种交房事故。 第二种模型，即资本利润劣后型。 你看这个标题，都是“资本家”不能接受的。金融投资不就是为了利息么？ 有老大哥说，每年资金回报必须10%，否则不买地。帐可以这么算，也不能这么算，因为不投资开发，你这笔钱投资什么呢？农业、股市、餐饮，还是其它更好选择。 如果是自有资本，利息劣后，比如每年2%，貌似吃亏了。但是操盘手的心理边界改变，他可以从容的根据市场和产品，追求开发利润最大化。比如达到10-15%。要知道，资本利息的2%，和开发利润的10%，两者的分母不一样。 除了完全融资去冲规模的开发商外，自有资金量大的开发商，资本回报率和开发回报率，都是肉在自己锅里的算账模式而已。 但是，公司可以任意选择两种中的一种，所有的回报都归公司。但是，任何一种对于团队来说，都是两个世界，游戏规则不一样。 5 开发生产链的两个世界 我在《人的痛苦》里，提出过一个很重要的概念“个人微观时空”，这是个很重要的分析法，但是也很难懂。 每个人都生活在完全不同的“个人微观时空”里：边界塑造了时空，时空诞生了画面，画面产生观念，观念指导行为，行为固化边界。个人世界可以周而复始的循环，直到边界被重塑，或者闯入性的画面改变了观念，产生行为偏差。…