买房子做到这两点，未来不升值也保证不亏本 房产营销兵法 房产营销兵法 Weixin ID daodao7899 About Feature 欢迎关注房地产营销兵法，这里是房地产营销学习知识平台，欢迎提供原创房地产类营销策划知识，可直接发QQ邮箱962105296 2022-03-12 09:10 收录于话题 点击上方蓝色字关注我们~ 房产营销兵法推荐搜索关键词列表：买房销售中介贷款公积金装修 虽然现在大家都知道，房子赚不了多少钱了。但是这并不代表大家对房子没有需求，大家对买房还是赋予了很大期待，没有大涨幅，但是希望有小涨幅，能保值，跑得过通胀。如果房子是资产，甚至是应急资产，那买的房子就必须好卖。想卖的时候随时能找到卖家，不需要大幅降价贱卖。同样的地段，大家都觉得房子是一个价儿。 实际上，有的房子挂上牌后，询问的人络绎不绝。有的房子挂上去，别人看一眼，皱着眉头就走开了。同样的地段，房子自身不同，待遇也大有差别。而房子的差别，有很多方面。装修这类软差别可以改善，无伤大雅，但是面积户型这种事，则是从一开始就改变不了的硬性条件。 一、多大面积的房子最保值？ 房子保值看地段，面积一般而言是主流的100平米左右。100平米的房子基本上就可以满足现在人们的需求，首付、月供都比较少，同时随着个人能力与收入的不断增长，日后若是想出手，再换置新房，都是比较容易卖出的。 当然，买房要根据自身的实际情况来挑选合适的户型面积，从当前的生活状况或者家庭人数来定，例如单身大族或新婚夫妻，面积小、价格低的过渡房屋是较好的。家有老人或小孩的家庭则需要更多的空间。 二、什么样的房子最有涨价空间 从专业的角度来说，房子的保值还受到地段、周边配套、社区的档次、物业的人群定位、楼宇设计水平以及物业管理的水平等诸多因素的制约。而在这几大要素里，首当其冲的就是位置，从广义的位置来说，买房要选好城市。虽然现在无论是一二线城市，还是三四线城市，房价都让人望而止步，但是从长远来看，小城市的发展前景肯定比不上大城市。即使是发达国家，目前也仍存在人口往大城市集中的趋势。 人口的迁入与迁出，直接决定一个城市未来对于房产的需求。所谓的房价短期看金融，中期看土地，长期看人口就是这个道理。一个城市中，市区的房价总是较高的，因为各种资源集中于此。那些偏远的三四线城市的房子，买时要慎重。尤其是随着棚改货币化安置比例的降低，未来三四线城市房价上涨缺乏足够的支撑，未来房价下跌的可能性很大。 而从狭义的位置来说，就是看房子的地段了。一个房子所处地段的好坏，直接决定了它的配套情况。好的地段包括核心商圈、临近轨道交通等。核心商圈意味着房子周边拥有丰富的商业配套，无论是生活还是工作，都会非常便利。 除了位置之外，房子本身的一些因素对于房产的保值也有很大的影响。这包括房子的朝向、户型、楼层等。一套好房子基本的要求就是南北通透，正南正北的房子，采光较好，其次是东向的，然后是西向的。对于户型而言，好的标准是户型要方正，利用率要高，不能存在过多的拐角、过道。同时，各个空间的布局要合理，我们常说的动静分区、干湿分离，也是好户型需要具备的要素。 虽然说现在的房地产市场的政策是在打击投机行为，同时也在坚决遏制房价上涨，但是对于任何一个购房者来说，都不希望自己买的房子出现贬值。 房产大江湖 房产政策、楼市走向、行业新闻，购房指南······一个有温度的房地产圈，带你读懂中国房地产的未来！ 0篇原创内容 Official Account 点击关注领取免费资料

地产“千亿”大败局 Original 潘永堂 地产总裁参考 地产总裁参考 Weixin ID dczcnc About Feature 专注30强房企战略之变！ 2022-03-13 15:52 收录于话题 文|潘永堂 过去，千亿是大龙门，跃过就是地产牌桌上的佼佼者。 现在，千亿是大败局，因为早期用力过猛导致无奈爆雷 但客观而言，如果说房企成长“鲤鱼跳龙门”，那么这个龙门就是“1000亿”。 万亿已成空中楼阁，可能来生再见，但千亿却是必然结果 千亿，是中国房企成长史的必然进程。 很难有其他行业有如此“多数量”的“千亿级企业”； 也很难有哪个行业能在短短时间内涌现出几十家新晋千亿企业。 但也不要妖魔化开发商的“千亿”速成。在一个10万亿~20万亿的超级行业以及准市场化竞争的游戏规则下，行业涌现出一批千亿级开发商，这是国情必然、行业必然。 Part 1 昔日 “百企”冲千亿 想当年，2017~18年提出“冲千亿”目标的企业“超100家”！ 几乎大部分百强都希望“破千亿”。 结果也挺理想。 那5年，破千亿如雨后春笋，2015年到2020年分别是9家、12家、17家、32家、34家、43家！这一切大部分归功于战略性抓住那5年的超级行情，当然也归功于冲千亿勇士们的奋斗。 但在2021年 千亿故事按下了暂停键。 三道红线等系列政策发威，但好在2021上半年市场火爆，最终千亿房企数量保留在43家。 但2022年就不乐观了。 在2021年7月以来的连续8月低迷以及没有2021年上半年火爆行情支撑后，2022年行业规模可能退回5年前，而千亿数量不排除面临“腰斩”可能。更严峻的是形势还在恶化。 其一，批量爆雷。无数千亿级房企迎来大面积爆雷，这一年清单有点长。泰禾、恒大、蓝光、新力、阳光城、佳兆业、奥园、建业、世茂、正荣、龙光……这些可都是千亿级房企，在很多基本面都有过人之处，比如泰禾的产品力，新力的园林草坪专家、龙光的TOD模式、佳兆业几十年的旧改专家。一批批携带行业专家头衔的千亿房企在爆雷，而且，更多千亿爆雷故事在2022年还在继续！ 其二，亏损严峻。现金流爆雷之外是严重亏损。地产观察总结“华夏幸福预亏331亿到391亿，蓝光预亏120亿，阳光城预亏45到58亿”。 从千亿“跃龙门”的盛世到千亿“大爆雷”的悲凉，仅1年光阴，千亿房企已是“物是人非”。 这个冬天来得有点快！ 老潘感叹：“这批新晋千亿房企，还没体验秋天，就直接从盛夏进入寒冬！” Part2 千亿速成的5年窗口期 是时候总结千亿房企大败局！ 不是落井下石，而是一种行业视角的反向战略复盘。 为何千亿故事大反转？ 为何1年时间从盛况到爆雷？ 又为是你家爆雷了而其他同行没爆雷？你看同样最严调控下，同样民营房企，龙湖、碧桂园、旭辉、美的置业等不是活得好好的吗？ 之前千亿房企爆发的5年间，专注50强房企战略解读的老潘，写过几十家千亿房企的战略模型与打法，千亿7张底牌，5大行动，彼时演绎出“千亿成功案例的N个版本”，但也从各版本背后感叹，千亿房企本质上成为荟萃“天时、地利、人和”三合一内外并举的战略与执行力高手，方能批量完成千亿速成故事。 比如外部天时，地利看，过去5年，房价上涨、地价上涨、融资宽松、借旧换新容易、预售资金宽松……孵化千亿的“土壤、水分、阳光”都十分充足，所以千亿房企都战略性抓住了罕见的“窗口期红利”。 比如内部“人和”看，彼时进取房企，早已分不清是“鸡血”还是“梦想”，战略都吹响“极致扩张”的号角，即“疯目标、加杠杆，低权益、猛扩张、狂拿地，高周转、快销售、狠激励、强跟投”。 在当时看，这些战略都是对的，因为与外部形势紧密咬合。 那5年，公司销售额的暴增，行业地位的提升，融资成本的降低，公司规模的扩大、员工收入的暴增、区域总奖金破亿的轰动……沉甸甸的“获得感”，似乎上帝都在“犒赏”那些千亿房企。 在巴菲特认为一家公司每年持续增长20%都是少见好公司背景下，千亿房企却在那3、5年上演了连续60%甚至80%的罕见高增长。 彼时，疯狂的房企，疯狂的房地产，疯狂的房价上涨、疯狂的投资获利，疯狂的富豪榜进阶……过去5年（2015年到2020年）是中国房地产有史以来最疯狂的5年。 彼时身在其中，分不清是进取？还是疯狂？ 彼时大陆房企，笑谈低杠杆港资房企不识时务， 彼时所有港资房企销售额加起来还不如大陆一家头部房企。  事出反常必有妖，上帝要其灭亡必先让其疯狂，又或者盛极必衰……在2020年三道红线以及随后一系列高密度、高强度、高频率的360度调控后，新晋千亿房企似乎还未好好享受晋级千亿的喜悦和果实，2021年就自恒大、蓝光、华夏幸福率先炮响，迎来了批量千亿房企轰轰烈烈的“爆雷潮”。 眼下看，不仅2021年是“爆雷年”，2022年看，依旧是“爆雷年”。 Part 3 千亿大败局，败在哪？ 千亿房企大败局，核心在于从“明星房企”到“爆雷房企”的突然陷入危机，是面临调控的先发脆弱性，本质反应了企业内部经营风控的等级远远弱于同行均值。 大败局，数量看核心千亿房企暴雷已经不是个案，而是批量，一批批爆雷。 大败局，核心不是普通房企暴雷躺下，而是成功破千亿的晋级者轰然倒下，相对那些黄金5年窗口期依旧慢速发展的房企，他们连续3、5年的晋级其实也是系统能力的相对胜出。 大败局，核心不仅仅是现金流爆雷，而且销售额、利润额大倒退，是企业经营面整体恶化，而且这些重创的千亿房企未来会迅速成为500亿，200亿选手，甚至破产清算。 千亿房企大败局，固然有外部调控的原因，行业自身的特性原因，也有内部的原因，但在这里，我们对“外因”的分析可以暂时搁置，而更多从内因分析。 核心原因在于其一，外因对所有房企是一致的，其二，我们发现很有优秀民营房企依旧活得很好，比如龙湖、旭辉，碧桂园。 大败局1 多元化转型“过快、过重”，重资产沉淀多 房企多元化无非3个逻辑和目的，其一，房地产行业见顶，寻找第二曲线，其二，单纯做住宅的房企拿地越来越没拿地优势。其三，与主业形成战略性产业互补。 房企多元化往往让资金过多沉淀且无法中短期产生可观现金流，最终导致房企有限资金遭到沉淀，比如文旅地产，商业地产往往投资重、短期回报难、现金流体量有限，比如其他非地产相关产业，往往投资回报期长，前期产业摸索路径摸索试错成本高，最终也导致资金沉淀。 比如融创虽然布局六大产业，一则与地产主业相关，二则非地产资产占总资产不超过11%，11%这是红线。比如龙湖多年商业地产投资，都是用不超过销售额的10%投入到商业地产运营。 有克制才不止于陷进去。 尤其在如今地产主业遭遇危机，在资金紧缺的市场现状和趋势下，任何不以获得现金流为目标的战略转型，都是耍流氓。…

意外！ 李嘉诚再度杀回房地产，王健林定下千亿目标！而你却还在傻傻等降价... 房产营销兵法 房产营销兵法 Weixin ID daodao7899 About Feature 欢迎关注房地产营销兵法，这里是房地产营销学习知识平台，欢迎提供原创房地产类营销策划知识，可直接发QQ邮箱962105296 2022-03-14 09:10 收录于话题 点击上方蓝色字关注我们~ 房产营销兵法推荐搜索关键词列表：买房销售中介贷款公积金装修 万万没想到 曾经在地产界叱咤风云的两位大佬也是曾“撤离”过的两大行业巨头如今，正杀回房地产 李嘉诚：再度杀回内地市场！ 过去几年，李嘉诚曾大举抛售内地的房地产项目，撤出了资本几百亿甚至上千亿，变卖大资产的获利高达1600亿人民币，随后“进军”英国，几乎垄断了英国的公用事业行业。没想到，李嘉诚旗下的新加坡ARA亚腾资产以24.2亿人民币收购位于上海浦东的三林印象城，悄然入股成都核心商业区「晶融汇」项目。李嘉诚杀出回马枪重回内地让不少人唏嘘。与此同时，王健林也回来了！ 王健林：强势收割！定下千亿目标！ 去年4月23日，万达地产在江苏盐城拍下一宗纯住宅地块，又以9.57亿元拍下青岛两块地。 早在2015年，万达地产销售额1512亿元，位居行业前三，王健林第三次成为中国首富。面对发展势头良好的房地产业务，王健林却也表示看空，开启了转型，要“去地产化”，向轻资产转型。 到2017年，万达地产销售额跌破千亿，2019年，更是跌破500亿。加速向非房地产业务转型之后，王健林财富一直缩水，已经跌出了前十名。 如今，王健林再次高调回归，并定下完成千亿的目标。 李嘉诚和王健林前后脚同时杀回，给格局稳定的房地产市场带来一定的变数。 那么问题来了，李嘉诚和王健林为什么在这个时候再次“杀回”房地产？ 作为曾蝉联十几年华人首富的李嘉诚，以及当过三次中国首富的王健林，眼光自然就不必说。李嘉诚的拿手本领就是“抄底”，上世纪60年代，香港楼市低迷，李嘉诚抄底，大获成功。 90年代，内地楼市刚刚起步，李嘉诚再次抄底，拿下不少地皮，大赚了一把。包括去英国投资，也算是抄底。 如今，内地楼市洗牌加速，对于资金实力薄弱的中小房企来说，确实没有了什么机会，但如果是资金雄厚，那必然还是有机会的。看得出来，李嘉诚也是想趁这个机会再回内地楼市分一杯羹。 不管是李嘉诚，还是王健林，再次杀回房地产，都离不开一个“利”，说明他们长期看好国内市场。所以2022你还在等什么呢？ 房产大江湖 房产政策、楼市走向、行业新闻，购房指南······一个有温度的房地产圈，带你读懂中国房地产的未来！ 0篇原创内容 Official Account 点击关注领取免费资料

扩场地扩队伍！肇庆新区企业虎年有虎劲 肇庆新区发布 肇庆新区发布 Weixin ID zhaoqingxinqu About Feature 肇庆新区管委会官方发布平台，第一时间发布权威信息、最新资讯，为您提供更多、更及时、更便利的政务服务。 2022-03-14 12:50 收录于话题 近日，在肇庆新区电子信息产业园里， 工人们正在忙于厂房的装修。 ▲肇庆新区的电子信息产业园。西江日报记者  梁小明  摄 其中，年前已经投产的 肇庆兆阳装备技术有限公司（吉阳智能） 也在一边抓生产， 一边做好员工的入职培训。 ▲兆阳装备一边抓生产，一边做好入职培训。西江日报记者  梁小明  摄 该公司从春节前的200多工人增长至目前的1300多人，在新区的租赁厂房面积将再翻一番，同时积极做好自有用地的前期工作，以确保如期建设投产。 据悉，深圳吉阳智能科技有限公司 是国家高新技术企业， 主要生产锂离子电池 和超级电容器生产装备及自动化生产线， 其生产的设备供应宁德时代等， 近年业务迅速发展。 去年，该公司落户肇庆新区， 投资2.2亿建设的动力电池 生产制造智能装备制造基地已实现投产， 对实现动力电池大规模智能制造的 核心成套装备进行系统开发， 并建立产业化柔性生产线。 其公司董事长阳如坤表示： 对新区的区位、产业园区、生活环境、政府服务均十分满意，希望在新区实现吉阳大规模高质量交付的目标。 为了尽快满足生产需求， 该公司分两步走，一边拍地自建厂房， 另一边则通过 租赁通用厂房尽快组织生产。 去年9月中旬其租赁的独栋厂房开始装修， 12月上旬正式生产，成功“抢先”其他邻居， 成为新区电子信息产业园 第一家投入生产的企业。 春节期间，公司提供良好条件 积极鼓励工人留肇过年，保障了订单交付。 ▲兆阳装备在电子信息产业园的工作、住宿环境。 该公司的交付经理宋军恒 是吉阳到肇庆发展的“先行军”之一， 他告诉记者， 来肇庆虽然只有短短几个月， 但总能从细节感受到这个城市的发展活力。 自主研发实力是吉阳高速增长的动力来源，公司来到肇庆后，按照高标准对生产线进行了改造，生产效率得到了明显提升，并由此迸发出各种改进生产的实践“火花”，生产团队一一将细节和工程技术团队进行沟通对接，以支持其进一步改进设备的性能。 当前，吉阳正在积极做好自有用地的前期工作，本月中旬至下旬，其在电子信息产业园的两栋厂房也将进场装修，并于年内投产，厂房面积将从现在的3万多平米扩大至8万多平米，预计工人将达到3000人。吉阳希望通过扎实做好肇庆生产基地，吸引上下游一起到肇庆共同奋斗。 另一方面，为了保障生产， 吉阳为产业工人 提供了具有竞争力的福利条件。 春节后开展招工，在肇庆新区企业发展服务中心等政府部门的助力下，短短一个月内迅速扩大了队伍。目前的队伍中除了普通工人，还有来自肇庆等地职业学校的200多名实习生，公司通过加强培训，带动学生们的职业发展。 西江日报记者 陈洁 编辑 | 何尧镔 审核 | 黎永锋、李翠媚、徐于茜、吴雨静 肇庆新区发布编辑部 投稿邮箱 | zhaoqingxinqufabu@163.com

他，半小时就聊透了地产未来格局 地产总裁参考 地产总裁参考 Weixin ID dczcnc About Feature 专注30强房企战略之变！ 2022-03-15 08:24 收录于话题 更大视野看 重组问题开发商 是中国当下地产“软着陆”一个重要方法 老潘说 2022年，房地产正处于大调整、大清算、大分化的深度洗牌。 此刻，有人爆雷，有人逃离地产，有人躺平，也有人在积极应对，当然，也有人“逆势进取”。 怎么认识当下房地产的“困局”与“出路”？ 在最近一次《聊一波》栏目中《财经》杂志总编辑王波明对话黄奇帆，仅半小时，就聊透了中国地产40年以及未来10年新格局，很多观点犀利、直接、七寸。 比如，现在的房企困境既不是政府调控过头造成，也不是房产商自作孽造成，黄奇帆更多认为是中国房地产行业自身也到了十大拐点新阶段。比如不要担心这一次地产阵痛会怎么样，这个阵痛恰恰是中国房地产发展到这一步“必然的拐点”。比如行业都在谈论房地产的“顶”，但黄奇帆强调，房地产2017年销售面积17亿平米，2021年16.5亿平米，所以17亿平米早在2017年就打住了，后三年基本没有再涨。比如重组问题开发商，是中国地产“软着陆”一个重要杀手锏。 房企困境如何破？后市如何？房地产未来在哪里？看看黄奇帆怎么说？ part1：房地产为何能40年爆发？ 黄奇帆：改革开放来，中国房地产，为何能40年“轰轰烈烈”地发展？ 这取决于1980年前后中国房地产城市化需求的极度饥渴。整体讲，八十年代中国城市化改革，制度化的松动和市场需求极度的饥渴叠加在一起，就形成了中国房地产爆炸性的发展。 首先，1980年中国1.8亿城市居民的人均住房面积是多少？5平方米。三口之家就15平方米，又吃又住又睡又是厕所间。2020年是50平米。5平方米和现在人均50平方米对比，就能看到那个时候住房需求极度的饥饿状态。 其次，1980年改革开放一开始，就释放了城市化的机制。其中一个是可以落户的制度；一个是可以离土离乡的制度；一个是土地承包释放农村劳动力的制度；第四是城市有了土地批租有了房产商。第五，老百姓有了自己拥有产权的家庭居住的房子，之后按揭贷款也出来了。这六条改革一合成，就变成了巨大推动力。 其三，政府成立了像上海浦东这样的投融资平台，接着国家又开设开发区，每个开发区就是一个经济发展的增长极，这都是城市化运动的推动力。 有了这八个机制，各项政策一松动，就把前面饿得扁扁的肚子一下子就撑开了。 这一爆发是什么概念呢？ 1990年，中国1年造的房产面积是1000万平米， 2017年，中国房产商建的房子是17亿平方米， 2021年，中国房产商新建房的总量16.5亿左右 所以大体上2017年17亿就打住了，后面三年没有再涨。这是波澜壮阔的中国过去30年、40年房地产发展的情况。 part2 当下房地产处于十大拐点 黄奇帆：在眼下，中国房地产市场进入了新阶段，关键的10个指标出现了拐点： 第一，总人口减少。即再过40年，中国人口不会再继续上演过去“4个亿变14亿”，大家基本上认为14亿人是人口天花板，总之人口在减少。 第二，中国的城市化率已经到了65%，但是中国的65%相当于欧美75%，再增长也就增加5、6个点。 因为现在的65%实际上是把农村里面的青年人、中年人给抽出来了，小孩和老头老太太都留在农村。 第三个，中国的老龄化在加深，去年已经到21%，预计2035年会到30%以上，老龄人越多，需要房子越少，反而死亡率在增加，会退出很多房子来。 第四个指标，到去年为止，中国房产商手中造好的一年以上没卖掉的房子有6亿平方米，我们一年房地产建设量也就17亿平方米，这就是一个较大的库存。 中国老百姓买下来的房子，用来投资，没有住也没有出租的，有20%。在房价上升期，就算我有两套房子闲置我也不怕。房产商房没卖掉会觉得没卖掉反而划算。但是房价如果不涨了，这个库存都是积压，会造成新房需求大幅萎缩。 第五，整个中国城市人均住房面积2000年后达到了50平方米，全世界发达国家 人均50就是天花板。 第六个指标是年度房地产建设量，2000年是1亿平方米，2010年10亿，到了2016、2017年17亿， 20年翻了四番，17亿什么概念？ 中国造了全世界的一半！ 那是因为过去30年有这个需求，扩张到了人均50平还这么造，你想泡沫化需求都泡不出来。 第七 ，中国的土地价格和房产的价格20年翻了四番。 比如，上海最贵的地方衡山路，2000年时房子是6000多块钱一平米。现在那边的房子就是14万、15万。全国在原来基数上20年翻四番，基本如此。土地价格也是从每亩100万变成1000万、2000万，也是10倍、十几倍的涨。 当地价有20年翻四番的趋势时，所有房产商都会囤地、炒地，大家都不怕库存，都拼命融资贷款。这个做法是20年如此的温床给宠出来的，给惯出来的。 第八个指标，危旧房改造和旧城改造，大规模的旧城改造也差不多了，没有这个需求了； 第九个，城市的学校、医院建设也到头了。 第十个，中国的房地产商负债率都到90%的天花板了，再过10年也不会变成105%。 总而言之不管是举债，还是公共设施、基础设施、旧城改造，还是老龄化指标 ，当下这些数据都表明新阶段新常态要出现了。 现在房地产出现了困境，有人把它归结为是地方政府和国家的政策过头了，太集中了，太厉害了，把它给打压了，这是不合理的。 整个环境已经到了这一步，你还像当年饥渴状态时期那样去激进，那不变成神经病了吗？ 现在的困境既不是政府调控过头造成的困难，也不是房产商自作孽造成的，因为房产商2005年、2010年，也都是高举债、高周转、炒地皮的行为方�