多数地产人做不到：3分钟内，说清楚自家的楼盘 Original 实效吴昊 观念研究院 观念研究院 Weixin ID cdshixiao About Feature 地产营销和产品解决方案的实力派 2 days ago 收录于话题 相信大多数人看到这个标题，会想老吴是不是在开玩笑。这不是最简单的要求吗，自己家的楼盘，自己怎么可能说不清楚呢？ 其实非常难，你的灵魂已经驻扎在你的肉体上30年，你能说得清楚自己吗？ 作为“物”的楼盘，肯定没有作为“灵”的人复杂。但是，讲清楚楼盘，让人瞬间能GET到，没有多年的专业化练习，是无法做到的。别说年轻的策划了，就是年老的总经理，乃至一手缔造楼盘的董事长，也未必说得清楚。 因为评价楼盘的维度太多，在每个维度，楼盘的物理属性都会发生一次变形。以我们实效的经验，楼盘至少有三重维度，在每个维度里，它的价值属性都不一样。 第一个维度：基于“本体”的亮点和硬伤。 本体角度，即不看竞品和市场，单论楼盘各项指标的参数，闪光的参数，都叫亮点，而让人难以接受的参数，即硬伤。 这是一个很狭窄的角度，作为商品的楼盘，怎么可能不考虑竞争比较和市场需求呢？但这个角度，的确存在。在许多种场景之下，我们确实只看“本体”。 1）当你在招聘销售，组建团队的时候。 求职是个双向互动的过程，你在挑选团队成员的经验、素质时，对方也会打听你的楼盘。了解一些楼盘基本面，当楼盘如果有“距离远、价格贵”，她们就不来了，甚至连楼盘是不是一定会滞销，都没有考虑。 各位操盘手是否有这种体会：硬伤多或者大的楼盘，连团队都组建不了。 2）当集团在思考标准化产品的时候。 研发标准化产品的前提，就是“广谱性”，即一个产品功能设置好，能运用于大多数楼盘。势必就会去掉具体的对手和市场环境，毕竟每个项目都不一样。 所以集团的产品标准化工作，一定是寻找放诸四海皆准且能帮助走量OR溢价的功能参数，比如：入户大门、立面、园林景观，具有多面宽的百变户型。也包括东原的“童梦同享“、”友邻有趣“等公区配套，或者金茂的12大绿色科级系统。 3）当网络大V写你楼盘的时候。 楼盘如人，再好的楼盘都有硬伤，再差的楼盘都有亮点。所以一支笔可左可右。 如果大V是善意看待你的楼盘时，那么这支笔写的全是楼盘“亮点“，诸如武大郎这种素质，也可以提升为自主创业，京城有铺面。 如果大V是恶意看待你楼盘时，那么这支笔写的全是楼盘“硬伤“，诸如西门庆这种素质的楼盘，也可以写成气血不足、淫乱博爱。 当然还有一些大V，会写八笔亮点，也会交代两笔硬伤，以示公正。 这是楼盘的第一重属性，有哪些亮点，还有哪些硬伤。虽然我们都知道事物是辩证的，但能从楼盘本体提炼出亮点和硬伤的同学，还是太少了。 我们在卖法工作时，有一个关键动作，就是培训销售团队。发现的定理是：滞销的楼盘未必本体素质差，而是团队深陷“硬伤“不能自拔：顾客要学区，我们的学区是硬伤；顾客希望在市中心，哪怕楼盘是别墅，但距离抗性解决不了。 这种团队，建议全部换掉。因为公司再牛逼，也无法改变“硬伤“，但凡是硬伤，估计从拿地就注定了的。自己人，天天和楼盘无法改变的硬伤较劲，有多少意义。 第二个维度，基于对手的楼盘优缺点。 前面说到的是抛开竞争环境的本体分析，但是，哪里有楼盘是孤立存在的呢？ 每个楼盘所在的市场，都有3-5个，乃至更多的对手盘。他们有多少，是谁，又会将楼盘的价值属性，再一次“变形“。 实效一直强调一句话：楼盘的“优缺点“全靠对手所赐。这里有两种极端情况： 1）一个全身都是亮点的楼盘，我们判断他应该卖得很好，但是，他遇到的对手更强，所以他就傻B了。在对手面前，他就是渣。 2）一个全身都是缺点的楼盘，我们判断他必须卖不掉。但是，他遇到的对手更弱，乃至区域断供根本没有对手，那么他就是王，会卖得很好。 就如一个7分女孩，在影视学院上学，和在理工学院念书，得到的评价、待遇和爱情，是完全不同的。 标准化产品战略，遇到最大的问题，就是你可以制造更多的亮点，但因为无法确定楼盘上市以后，会遇到哪些竞品，每个竞品会有什么优缺点，完全不可预料，从而出现产品线“时灵时不灵“的效果。 市场，永远是变动的，当你拿着地王做的平庸产品，觉得苦不堪言时，也许一块新的地王上市，就拯救了你。当你拿着最佳成本优势，认为靠性价比可以取胜时，完全敌不过对手盘壮士断腕式的降价。 每一轮对手变化，楼盘的优点和缺点，都会刷新一次。所以楼盘价值的第二轮变形，就是优点的总和。即便你楼盘一生的硬伤，但是找到了一个超越他们的优势，就可以一把牌打天下： 对手1：老子是TOP100大品牌； 回答：老子有名校学区； 对手2：老子是集团top系，超级享受。 回答：老子是名校学区房； 对手3：我有100亩中庭园林。 回答：老子是名校学区。 当然，剪刀差楼盘的回答更简单，无论各路大神楼盘出什么牌，你的回答就一句话：我便宜30%，买到即赚到。 没有3年以上的市场经验，很难准确的找到优点和缺点，也包括1-2年没深入市场的大神，即便有很多经验，但是缺乏新的市场信息，也很难准确的找到优点和缺点。 第三个维度，基于市场消费观的楼盘属性。 假设你的楼盘，优点比对手多，在目前的市场，极少会出现你期待的市场结果： 我的优点比对手多，所以我卖得快，而对手卖不好。 最容易出现两种情况： 1）你比对手强，你卖得很好，比如月100套，对手卖得没你好，但也算卖得不错，比如一月60套。 2）你比对手强，他卖不动，同时你也卖不动。 这里就出现了楼盘价值的第三轮变形：产品是否符合当地市场消费观。 每一个市场，都是独特乃至独立的“鱼塘“，它脱胎于当地城市社会，对应不同的购房阶层。这些购房阶层，对区位、楼盘、户型、配套和价格，都有自己的判断标准。这个标准，就是消费观。 所以，在盘点了自己楼盘的亮点和硬伤，以及结合对手得到了优点和缺点。最终，大家都要上“试金石“来体检成分： 你的楼盘基本面，是否符合当地消费观。 符合消费观的亮点，才是真亮点，消费观不在意的硬伤，不是真硬伤；只要都符合消费观，不看谁的优点多，其实都会卖得很好；只要不符合消费观，不管谁的优点多，都卖得不好。 所以楼盘最终的审判，是消费观的判刑。如果与消费观冲突，等于打入冷宫。 这是许多开发商忽略的，体现就在于对外宣传时，对楼盘那句定位语，他上的是亮点还是优点，或者是消费观期待的那一点。 曾经，我看到有楼盘说：东进，大盘。嗯，一句表达区位，一句表达楼盘，都是亮点，但没有用，卖得并不好，因为并不符合消费观。整个成都东都属于东进范围，顾客不在意，顾客在意的也不是楼盘大小，而是有没有剪刀差。 所有对外的宣传和推广，都是基于“楼盘核心价值“，如果核心价值这句话错了，那么，你的营销费用，有多少算多少的倒进了府南河。 可惜，消费观不是那么容易掌握的，你看，我把本号的名字，改成了“观念研究院“，我们研究畅销品规律，研究客户家庭关系，研究关系场，都是为了迎合或者迭代消费观。充分说明，是一个庞大的体系。 而如果不重视顾客的消费观，很容易在会议室，用自己的消费观代表顾客思考，从而让整个楼盘失去市场。这些年来，我看到的情况有： 1）以广深市场的区域扩展观念，指导中心化城市的楼盘，不管是拿地还是做产品，都打偏； 2）以做产品时的画面，代替顾客的观念，陷入所谓的“情怀“，叫好不叫座。 3）以自己太太的消费观，来代替楼盘的顾客，陷入“我觉得好的就是好“的怪圈。   你看，楼盘有三重维度，每个维度的身份定位都不一样。作为楼盘的责任人，你能讲清楚自己的楼盘吗？…

10月家书-美好叙家话，品质呈家音 肇庆龙光玖龙山 肇庆龙光玖龙山 肇庆龙光玖龙山 Weixin ID gh_256052df838e About Feature 龙光玖龙山 Today 收录于话题      

中国端砚博物馆获得嘉宾一致好评！（附进馆时间和攻略） 端州发布 端州发布 Weixin ID duanzhouapp About Feature 集新闻、服务和问政于一体的传播平台，聚焦权威本土资讯，提供实用便民服务，关注网络问政新态，关注端州新选择。 Today 收录于话题 镂空的大堂、开阔的空间、 极佳的视野、极简的线条， 中国端砚博物馆高端大气 的装饰设计和陈展风格， 处处体现着端砚浑厚、温润、 平静、自信而又具有力量感 的文化和审美情趣。 过去，端砚展示场馆不具规模，设施亟待完善，展示途径单一，缺乏互动性。如今，一个严格按照博物馆建筑的标准建设，总投资约为5030万元，端砚博物馆一期展厅竣工，对端砚文化宣传，提升肇庆“中国砚都”地位将发挥积极的作用。 在参观展览过程中， 嘉宾们兴致勃勃参观了博物馆， 愉悦的感官体验 让所有的嘉宾竖起大拇指。 △ 以上图片 翟舒婷 摄 博物馆的设计是项复杂的工程，要针对博物馆自身的环境，当地历史文化等充分了解，从中提炼重要元素，才能设计出地域特色鲜明、文化底蕴深厚，能打动人心的设计作品。 作为中国端砚博物馆的主笔设计师，广美建筑装饰研究院副院长欧林，正好是土生土长的肇庆人。他带领团队，披星戴月画图赶稿，历时近两个月的设计和两个多月的紧张施工，其间经过无数次的增删改动。最终，欧林拿出来的成品没有辜负家乡父老的期望，赢得社会各界的一片喝彩。 △ 设计团队。以上2图 受访者供图 对于端砚产业未来发展方向， “大咖”们纷纷表示， 中国端砚博物馆开馆和端砚文化节的举行 对于彰显肇庆端砚文化、 推动大湾区文化繁荣具有重要的现实意义。 “现在，中国端砚博物馆已经有了地方特色，有了自己的风格，为此我感触很深。政府非常重视建设端砚博物馆，这一次只用了半年时间就建成，简直是一个奇迹。” 国家级制砚大师，中国端砚博物馆顾问刘演良 认为，现在的端砚博物馆已初具规模，以后还要逐渐补充一些古端砚和一些优秀的端砚作品，增添端砚文化色彩，“那样的话，就一定能够办成一流的端砚博物馆。” △ 图源南方+ 对端砚产业未来发展，刘演良表示： 端砚不止只是磨墨施笔百墨不损毫的器具，应该是（观）赏（实）用两悦。端砚是综合性的艺术品，综合了文化、历史、哲学、美学，书画跟雕刻技艺于一体的艺术品，今后会有很高的艺术价值和极高的收藏价值。端砚以后的发展一定会走上一个更高的层次。 △ 众多精美名砚让大家大饱眼福。以上6图 翟舒婷 摄 中国文房四宝专家、广东省端砚协会会长、中国端砚博物馆顾问王建华表示，中国端砚博物馆建在端州，这个端砚的发祥地，是最佳的选择。今天，全国唯一的端砚博物馆隆重开展，在端砚历史上具有里程碑意义。 △ 翟舒婷 摄 王建华： 我们的端砚人坚守到今天，终于有一个专业的端砚博物馆展示整个端砚的历史文化，在展馆里面我们可以看见从唐朝到现在的整个发展历程，可以说是集了端砚1300多年之大成，这在全国，作为这么高档的一个专业的砚文化的博物馆，现在还是第一家。 特邀嘉宾李先生认为中国端砚博物馆的开馆将有助于端砚文化内涵的深度和广度的挖掘。他说： 收藏端砚的博物馆，比如广东美术馆，肇庆博物馆等等都有收藏，但这个只是一小部分，现在能够有一个专门收藏端砚的博物馆，可以说是从唐代以来到现在，是一个端砚爱好者的大喜事。 开馆首日， 嘉宾们好评如潮， 你又怎能错过呢？ （更多博物馆详情可点击图片回顾） △ 翟舒婷 摄 下面， 大家最期待的游览攻略来了~ 端砚博物馆参观须知 1、本馆免费对外开放，开放时间为周二至周日：上午9:00-12.00，下午14:30-17:00（上午11:30、下午16:30停止入场；逢周一闭馆，法定节假日及特殊情况除外）。 国庆节期间（10月1日-8日）正常开放。 2、港澳台人士、华人华侨、外籍人士等非二代身份证持有者、团体观众，请致电咨询预约事宜，咨询电话0758-6912203。 3、 观众务必携带本人有效身份证件 ，未携带证件谢绝入馆； 馆内须全程佩戴口罩 ，并请配合工作人员出示粤康码，并进行体温检测，如体温37.3℃或有其他不适症状，谢绝入馆。 4、自觉接受安检，严禁将易燃易爆、管制械具等危险品及各种宠物带入馆 内。酗酒者、衣冠不整者以及无行为能力或限制行为能力者无监护人陪伴的， 谢绝入馆。 5、大件物品、三脚架、自拍杆及其它可能危及文物展品安全和对观众参观造成影响的器具不得带入展厅，可寄存服务台。 6、排队及参观时请尽量与其他观众保持1米以上距离，一名成人限带两名1.4米以下儿童；医护工作者可持本人工作证携带最多3名家人现场登记入馆。…

活力飙升！鼎湖“造血”大增，喜迎四大新机遇！ 肇庆优房网 肇庆优房网 Weixin ID f0758com About Feature 肇庆优房网-肇庆综合门户网 Today 收录于话题 世界的更迭从未止步，城市的新活力也要不断注入。 自融湾的势头有增无减，肇庆的城市中心、交通、生活等向东发展，站在城市C位的大鼎湖，最近迎来四大新机遇，活力再度飙升！ 01 两地“四同”融合发展 在今年6月25日，鼎湖区先后召开区委常委会（扩大）会议和八届第39次区委常委会会议，其中明确将大力推动肇庆新区、鼎湖区深度融合，形成一体化。 ① 肇庆新区 ② 鼎湖区 要知道，肇庆新区是城市新秀，着力打造成为国家级新区、是肇庆未来的行政、经济、文化、科技中心。 这次目标就是将鼎湖与新区“四同”融合，同规划、同建设、同管理、同招商，加快优质项目落地，加快建设高品质新都市，将进一步取得更大突破，为肇庆的发展多做大贡献。 △来源：肇庆西江网 谢永强 摄 02 造血大增 注入新动能 在过去，鼎湖和新区招商的辉煌历史众所周知，先后引进了京东云华南总部、环球易购电商产业园、优世联合数据中心等大批重点项目，积极与港深名企紧密合作。 近日，大鼎湖（新区）全力“造血”，不断注入新的动能。 9月21日下午，2020肇庆新区、鼎湖区深圳电子信息产业招商推介会在深圳华强北举行，会上11家高新企业与肇庆新区、鼎湖区集中签约，投资额总计约38亿元。 签约企业包括有深圳市晶鸿电子有限公司、深圳市德尔西电子有限公司、深圳市宏利超显光电科技有限公司、深圳市智晟鑫科技有限公司、深圳市锐欧光学电子有限公司、深圳天华机器设备有限公司、广州杰士莱电子有限公司等。其中有9个项目，选址在肇庆新区电子信息产业园，而该产业园也在本次推介会上正式亮相。 △来源：肇庆新区发布 03 激活文旅项目 4年以来，鼎湖全面深化“旅游+”产业发展，超百亿文旅项目落户，390湾区西部华侨城、123亿肇庆品臻新地项目、10亿鼎湖滑雪旅游项目…… 9月18日， 鼎湖区又一文旅项目落户 ！ 据了解，项目选址鼎湖区 沙浦镇黄布沙岛、沙洲岛全岛 域约一千多亩，肇庆市江心岛文旅发展有限公司将在以上两岛全岛域，探索建设全域文旅+康养+农村合作示范区，全力打造成为肇庆市鼎湖区全域文旅集团的上市公司。 △来源：鼎湖沙浦发布 另外，位于鼎湖下湾片区也规划引进文旅项目，其中肇庆市儿童公园项目总投资2.3亿元，建设总面积为125383平方米。8月30日，肇庆中心城区八大公园集体开放，现阶段该公园正在进行小规模测试。 △实景图 04 “双枢纽”时代 交通更多元 7月30日，国家发改委印发《关于粤港澳大湾区城际铁路建设规划的批复》，明确提出打造肇庆东站、珠三角枢纽机场站两大枢纽，肇庆进入“双枢纽”发展时代，打造粤港澳大湾区西南交通门户。 肇庆东站已经引入贵广高铁、南广高铁、广佛肇城际，未来要引入珠海至肇庆高铁（即珠江肇高铁）。目前，珠江肇高铁江门至珠三角枢纽机场段、高明至肇庆东站段已启动勘察设计，预计“十四五”期间建成。 大鼎湖东融大湾区，西联大西南。 一条“黄金水道”西江贯通全境，拥有珠江内河第一港肇庆新港，拥揽两大航空港，六条轨道交通交汇肇庆东站，五条高速公路接驳粤港澳大湾区城市，一条东进大道联通端州、鼎湖、肇庆新区、四会市和肇庆高新区五大城市中心组团，形成广佛肇“半小时”、大湾区“1小时”交通圈，市域“1小时”的三大交通圈。 △来源：鼎湖发布 写到最后 我们知道的大鼎湖，本应可以靠自身的区位优势、资源禀赋闻名天下，却偏偏实力打造立体路网、产业融城等战略，成为新一代投资热门之地。 近年来，整个鼎湖区（肇庆新区），既导入大量高新产业，又有轨道枢纽站加持，而且鼎湖山、砚阳湖等的生态宜居区打造，品牌开发商抢滩涌入，房地产市场不仅有本地客群支撑，更有外地人通过城际轨道交通往返定居。 可以说，鼎湖（肇庆新区）将是未来肇庆发展的新引擎，承载着肇庆美好生活新愿景。 ——  END —— 撰写：肇庆优房网 文章版权为肇庆优房网独家所有，未经授权不得转载。 报料、商务合作联系：0758-2566696 —— —— 往 期 回 顾 —— —— ●  肇庆市中心至靓仔的108㎡平层双阳台四房，认筹还有惊喜，全城热抢！ ●  年内三所小学开建！肇庆一批新学校高颜值亮相，惠及周边多个楼盘！ ●  港人发展转移！肇庆“双枢纽”为王，百亿港肇项目遍地开花 ●  谁更懂肇庆？15万㎡体量撬动肇庆商业重心东移 ● …

城区保洁工作：制度化长效化常态化 端州发布 端州发布 Weixin ID duanzhouapp About Feature 集新闻、服务和问政于一体的传播平台，聚焦权威本土资讯，提供实用便民服务，关注网络问政新态，关注端州新选择。 Today 收录于话题 早上7点多， 天下着丝丝细雨， 令清晨的道路清爽宜人。 在人民中路、端州五路等路段，只见环卫工人们忙碌的身影，或在打扫路面，或在推送垃圾箱，或往垃圾压缩车上倾倒垃圾。 郑明春 摄 今年以来，肇庆市加大力度推进文明创建工作，端州城区作为城市中心区，环境保洁工作一直稳步有序推进。目前，城区保洁工作仍然严格对照《全国文明城市测评体系手册》要求，坚持做到清扫力度不变、冲洗力度不变、清运力度不变、管养力度不变“四不变”，确保卫生工作制度化长效化常态化。 绿润公司六区主管赖盛红是开展保洁工作的其中一员，每天凌晨5点多，她便和同事按时到人民中路路段等辖区开展垃圾清扫保洁工作。 赖盛红说：      按照端州有关文明创建工作部署和区环卫中心工作要求，7月至今，全体员工加强了对路面、人行道、树穴、村居和内街小巷的保洁力度，确保市容环境卫生水平在稳步中实现新的提高。 郑明春 摄 据了解，为进一步提高城市环境卫生管理水平，端州区制定了完善文明创建工作方案，督促各街道环卫所和绿润公司、侨银公司按质按量制度化落实保洁工作，层层压实了保洁工作，特别在加强道路清扫保洁、主要道路洒水冲洗、机械清扫频次和力度等方面，工作制度化、长效化得到了进一步完善和巩固。 在环卫工人门的辛勤劳作下，市容环境卫生焕然一新，路面干净清洁，树穴无杂草，内街小巷无死角，市民群众拍手称好。 徐步河 摄 “道路一直都很干净，走在路上都感觉好舒服。感谢环卫工人的辛苦工作。”市民谢阿姨点赞说。 端州是我家，卫生靠大家。 城市环境需要我们共同爱护， 让我们从点滴做起， 共同营造干净舒适的居住环境！ 记者：徐步河 郑明春 通讯员： 赵丽颖 编辑： 李欣颖 编审：莫树欣 端州区融媒体中心 共同营造干净舒适的环境

中期业绩解读 | ​旭辉控股：中流击水，奋楫争先 Original 方颃 中指研究院 中指研究院 WeChat ID indexsoufun About Feature 中指院是中指控股历史最长的机构。依托CREIS数据库，为房地产开发商、金融机构、经纪人、经纪公司、物业及上下游服务企业提供数据信息、研究分析、SAAS工具及推广服务。指数研究和企业研究等系列研究成果，是房地产行业的重要决策参考。 Yesterday 收录于话题 8月27日，旭辉控股披露2020年中期业绩公告，报告期内，旭辉实现营业收入230.2亿元，同比增长11.3%；实现核心净利润比去年同期11.2%的增长，达到31.94亿元，核心利润率达13.9%，稳定维持在行业较高水平，凸显了企业在复杂情况下的经营韧性；此外，公司中期每股派息11港分，较去年增长10%。 销售情况：可售货值充沛，有望超额完成全年目标 截止2020年上半年，旭辉受疫情影响合约销售金额约为807亿元，销售现金回款率超95%，相比2019年提升了3%。值得一提的是，2020年8月，旭辉合同销售金额约人民币256.0亿元，同比增长86%，增速领跑行业256亿元的单月合同销售也打破了旭辉今年6月刚刚创下的251亿元的记录，再创旭辉单月合同销售历史新高。2020年1月-8月，旭辉共完成合同销售金额约人民币1,283.2亿元，较去年同期增长10%。  下半年，旭辉新推项目将超过50个，88%位于市场需求旺盛的一二线及准二线城市，其中单盘销售金额超过10亿元的项目预计将达到30个，总可售货值预计将在2800亿元左右，旭辉有望超额完成全年2300亿元的销售目标。同时，随权益比例提升，旭辉权益销售增速或将更高。   销售额分能级来看，旭辉坚持集聚一二线城市深耕战略，一线、二线、三线城市销售金额占比分别为11％、62％、27％；分区域来看，长三角、环渤海、中西部、华南区域分别占比47％、24％、17％、12％，布局均衡合理。 投资：坚持聚焦深耕一二线城市，体现“多元化、低溢价”的拿地特征 2020年上半年，旭辉集团在全国范围内共获取土地27幅，新增土储建面达到465万平方米，新增货值达838亿元，权益比提升至69%。7月以来，旭辉在南京、杭州、苏州、贵阳、昆明、南宁等二线城市共获得土地8幅，新增土储建面164万平方米。今年以来，旭辉在一二线城市拿地建面占比超过9成，体现公司长期聚焦一二线城市的拿地策略；其中长三角落子上海、南京、杭州、苏州、无锡、合肥、温州等一二线城市；获得成都、重庆、长沙、南昌、贵阳、昆明、南宁等中西部地区省会城市项目，公司在核心区域市场份额得到进一步提升，区域深耕优势持续凸显。   今年以来，旭辉更是以“稳”为主，加强调多元化拿地。上半年旭辉通过多元化渠道共获取9个优质项目，全部实现零溢价获取，项目分别位于上海、青岛、长沙、重庆、常德、临沂和洛阳；多元化拿地权益建面占比近四成，新增货值合计187亿元。多元化方式获取地块包括青岛即墨区一二级联动项目、洛阳一二级联动项目、长沙及重庆收并购获取优质地块、南昌低价获取商住综合体项目等。 2020上半年，旭辉总土地储备总面积6850万平方米，总货值10300亿元，土地储备总货值首次突破万亿，权益占比为65%，其中89%位于有人口持续导入的一、二线及准二线城市，总土地储备规模充沛、布局均衡，是公司实现未来销售稳定增长的坚实基础。 旭辉始终强调“以收定支，严控负债”的土地投资策略，对所关注的土地进行100%探勘，并经过战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗、经营漏斗四层模型的筛选，做到理性参拍、谨慎出价，坚决“不拿地王”。2020上半年，旭辉平均销投比达到3.3，9个项目都以零溢价获取，土地价格合理。通过坚守该投资标准，公司一方面提升投资的准确性，另一方面达到严控负债率，不放财务杠杆，降低经营风险的目的。 经营情况：营收净利稳步增长，盈利能力持续提升 2020上半年，旭辉集团营收与利润继续保持稳定增长趋势，实现营业收入230.2亿元，同比增加11.28%；净利润47.37亿元，同比增长7.3%；核心归母净利润31.94亿元，同比增长11.2%。   公司盈利同步增长的同时，盈利能力也在持续提升，上半年公司毛利率为25.6%，较2019年提升0.52个百分点；核心归母净利润率为13.9%，较2019年提升1.3个百分点。   债务情况：负债结构合理稳定，融资成本保持低位 旭辉始终坚守稳健自律的“财务铁三角”管理策略，注重规模增长、利润率、负债率之间的平衡。作为迈进2000亿阵营的房企，旭辉的资产负债率始终维持保持稳定。2020年上半年，公司净负债率为63.2%，较2019年末下降2.4个百分点，净负债率近五年一直控制在70%以下，在同等规模房企中表现出色。此外，旭辉控股上半年期末在手现金594亿元，较于期初略微增加0.6%；现金短债比为2.35，虽较往年有所下降，但债务安全性较高，短期偿债无虞。   旭辉集团凭借着多年来自身实力及友好的银企关系，融资能力展现出巨大优势。2020年5月，旭辉发行2020年第一期公司债券31.2亿元，3+2年期的利率低至3.8％，创下了旭辉公司债发行历史利率新低。2020年7月，旭辉成功发行5亿美元5.25年期境外绿色债券，利率5.95%。近5年，旭辉的综合融资成本呈明显下降趋势，今年上半年综合融资成本仅为5.6%，较2019年下降了0.4个百分点，平均融资成本一直保持行业领先水平。   产品情况：产品力创新引领，产品服务持续精进 旭辉通过重塑布局和打破居家空间界限，使不同功能区交融互渗，升级打造出可以承载想象力与创造力的多重联动空间，赋予每一平方米精彩和能效，推出更新之后的新产品体系CIFI-7。CIFI-7结合健康生活时代衍生出的新需求，推出的三大拳头产品之一的HUMAN智慧健康生活2.0操作系统，由旭辉联手阿里AIoT创新中心开发，首次实现开发商前装设备与客户后装家居电器的融合。以全周期、全维度的服务为核心的“旭辉悦心服务体系”也同样为销售助力。落地CIFI-7微笑社区理念的合肥旭辉·滨湖江，首月就创造了销售700多套、销售额突破10亿元的佳绩。   ESG：坚持践行ESG理念，首次发行绿色债券 ESG投资作为可持续投资中重要的投资理念正在逐步主流化，国际组织及各国都在ESG发面有了新的进展。旭辉集团在发布业绩的同时，也对企业的ESG领域工作作出相关表述，披露了企业在环境治理层面，所打造的可持续发展体系，包括了绿色采购、建筑科技、商业绿色运营、绿色创新、绿色建筑、透明建造体系。 在公司治理层面，旭辉强化风险管控，建立起一套完善的ESG管理框架，获得了业内以及市场的广泛认可。2020年8月，旭辉控股正式入选恒生“可持续发展企业基准指数”成份股，标志着资本市场对旭辉ESG工作的高度认可。此外，旭辉今年接连获评《机构投资者》“2020年度亚洲最佳企业管理团队”榜单、“亚洲最佳首席执行官”、“亚洲最佳首席财务官”等多项大奖，和德勤与《哈佛商业评论》共同颁发的“2020民企卓越管理公司”殊荣。2020年7月，旭辉首次成功发行境外绿色债券，这是公司在推动绿色产业发展和实现可持续增长方面的又一里程碑。 结语： 迎来20岁生日的旭辉集团，坚持均衡发展的策略，努力实现“持续、稳定、有质量”的增长，沉淀“生态平台力、创新引领力、组织执行力、品牌竞争力、持续发展力”五大核心竞争力，构筑战略护城河。展望未来，旭辉将坚持提质增效，坚持可持续发展，坚持美好生活服务商和城市综合运营商的核心定位，不断向着成为一家全球化的世界500强企业的目标迈进。 RECOMMEND 回复以下 “关键词” 查看中指系列研究 排行榜 / 年报解读 / 百强研究 / 疫情分析 / 开发经营数据

万金征名|你的2020愿望肇庆万达免费帮你实现! 肇庆万达广场 肇庆万达广场 WeChat ID gh_0d54ac12f94c About Feature 肇庆万达广场作为万达广场的新旗舰店，是万达在粤港澳大湾区建设的第22座万达广场，是集购物中心、步行街、住宅等于一体的城市综合体，将缔造新的城市中心，升级城市商业格局。销售热线：0758-6988888 招商热线：0758-6966666 Today 收录于话题 不知不觉之间 2020已经过去一大半 那些年初许下的愿望 现在实现了么 那些年初立下的Flag 现在还差多少？ 不管你的愿望实现与否 但是肇庆万达这里的惊喜已经开始 对于你想要去诗与远方看看的 20000元奖金 图源网络 想要更新办公设备的 笔记本电脑 图源网络 或是给家里人更新一下的 双开门冰箱 图源网络 这里通通都有 只要你有才华，只要你够优秀 为肇庆万达国际时尚潮流步行街赐名 赢奖金，送大礼！ 效果图 一名惊人，万元征名 肇庆万达国际时尚潮流步行街征名活动 长按识别二维码即可参与活动 除此以外，超全玩转攻略奉上 奔走相告 守着时间，呼朋唤友来支持 活动时间 征名阶段 2020年9月1日—9月6日（18:00截止后发布入围名单） 投票阶段 2020年9月7日—9月9日（23:59截止） 公布获奖名单 2020年9月10日 （工作人员于9月12日前通知所有获奖者） 金街案名颁奖暨产品发布会 2020年9月12日 活动规则 1.从体现肇庆国际时尚潮流步行街角度出发，符合项目调性，有寓意和内涵，有创意，具有商业气息 2.避免使用生僻字、歧义字、繁体字，新颖直观，简单易记，普通话及粤语发音需朗朗上口，具有良好的传播性 3.参赛作品应附命名释义，表明立意及构思。字数要求在30字以上，100字以内 4.参赛作品必须是原创作品，凡涉及抄袭等侵权行为的，主办单位将取消其参赛资格 活动评选 第一阶段 评选工作由主办方负责，邀请专业人士组成评审组参与，对所有来稿进行评选，筛选出入围名单（20个），结果在肇庆万达广场微信公众号及西江日报全媒体上公布；  第二阶段 20个入围优秀命名将通过微信公众号投票的方式进行票选，按照票数排名确定获奖名单，评选结果在肇庆万达广场微信公众号及西江日报全媒体上公布；  奖品设置  一等奖 人民币20000元（税前） 二等奖 笔记本电脑一台 三等奖 双开门电冰箱一台 第4名至第20名 电热水壶 参与奖 （派发奖品随机） 坚果大礼包 5L特制花生油 5kg稻香米 祛湿凉茶礼盒 果蒸粽礼盒…

9月1日，广东新增境外输入确诊病例2例，新增境外输入无症状感染者6例 端州发布 端州发布 WeChat ID duanzhouapp About Feature 集新闻、服务和问政于一体的传播平台，聚焦权威本土资讯，提供实用便民服务，关注网络问政新态，关注端州新选择。 Today 收录于话题 2020年9月2日 广东省新冠肺炎疫情情况         9月1日0-24时，全省新增境外输入确诊病例2例，广州报告，来自美国。新增境外输入无症状感染者6例，广州报告1例，来自乍得；深圳报告5例，来自俄罗斯。以上均在入境口岸或隔离点发现，入境后即被隔离观察。        截至9月1日24时，全省累计报告新冠肺炎确诊病例1742例（境外输入346例）。目前在院13例。 来源：广东省卫生健康委官网 编辑：翟舒婷 编审：李欣颖 端州区融媒体中心 关注

假装以历史高度，读开发商的“3条红线” Original 实效吴昊 观念研究院 观念研究院 WeChat ID cdshixiao About Feature 地产营销和产品解决方案的实力派 Today 有些事经历过了，才知道是百年不遇；有些年头走完回头看，才知道叫历史转折期。 观念研究院的一贯定位，是研究行业里的微观世界；宏观的基本不碰，但是开发商的“三条红线”这件事，是规则的重新设定，所以激发了表达观念的欲望。如有缪判，请保持微笑。 1. 限购开发商的政策 三条红线的具体内容，前几天很多文章写过，可以自行百度，这里就不再赘述了。 试点房企被分为“红、橙、黄、绿”四个档，后果是啥呢，就是不能增加有息类负债。当然开发商借钱来不是为了生产：工程是施工方垫资，员工的薪水可以拿跟投金来发。负债，当然是为了投资。 所以三条红线政策，表面上是限贷，实际上是对开发商的限购：不准高负债的购房人买房，和不准高负债的开发商买地，本质相通。 这貌似是第一次对开发商的正面“限购”政策，我个人判断，也是历史转折期的政策。 2 对行业游戏规则的精准制导打击 过去15年的地产生产特征，简单归纳一下关键词：大规模、高周转、低利润。游戏规则如此，如果你不跟上，就会被行业淘汰。 这三个关键词背后的母体规则，叫做“高杠杆”。 前些年，水库论坛上那些“刷卡族”，秀的是如何利用1套自有房子，加上多家银行的信用卡，利用杠杆，玩转5套房的故事。他们的算账模型很简单，1套100㎡的全款房，压力很小，变成5套500㎡的房子，虽然负债很高，但是如果房价上涨1万，我有5套房的就获利500万，而你只有1套房的只能获利100万。后来搞得很多人吃不起饭，被各家银行精准制导打击。 嗯，浓眉大眼的开发商，也是这么玩的。 玩就玩吧，你悄悄发大财就好。但是玩得好的不甘于只赚钱，他还写书，制造了大量的跟进者。现在家家都这么玩。 房地产占GDP比重因此变大，这种模型下，他也小不了； 房地产占财政收入比重大，这种模型下，政府也开心。 但最终，房地产占用社会资金的资源量大，他也小不了啊。 这就让人受不了啦，如果所有的钱，都进入房地产，那其它行业还干什么。你看，中信银行的行长就栽了！ 公示中，排第一条的就是“限制、压制制造业贷款”，那么，他鼓励、放纵的贷款行业是什么呢，公告上没说，只说了他“毫无政治意识和大局意识”。 “三条红线”，对房地产行业进行了精准制导： 想一想，如果“高杠杆”这个母亲病危，那么，大规模、高周转这些孩子还能有奶水喝么？ 苦命的孩子死了娘，扔谁家里，都是历史转折期。 3 对开发商限购，对行业的影响是什么？ 我一直对玩大数据的同学说，不要迷恋数据，没有正确的算法，大数据就是垃圾。就如你收集100万片树叶飘落的数据，未必能得出“万有引力”的结论。 所以，比数据更重要的是模型。模型即算法、规律、定理，如果模型错误，那么得出的正确结论，也是错误的。 就对开发商限购这事，有两种“算法”： 一种算法是供需规律。 买房人需求大，但是许多开发商没法高周转了，拿地减少，则供应量下降，那么房价必涨。 第二种算法，是传导规律： 这几年的房价暴涨，并不是供需关系作祟。而是高周转需要土地的开发商太多，导致土地成本暴涨，作为重要的成本上涨传达到二级市场，观望的买房人一看：今年不买房，明年泪两行。于是瞬间产生了很多需求，每年涨幅都超过国家红线的5%。 和10年前相比，目前的买房人呈现：低龄化、理财化的趋势相当明显，都怕地价继续上涨后，将来的房价受不了，22岁爹妈就掏钱买了；理财化的特点是，地价不断涨，所以房价必涨。 限购开发商之后，土地市场就不会出现50家开发商抢一块地，可能是5、6家拍一块地，“疯子”的比例大幅度减少，土地的涨幅就不会那么快，房价嘛，可以参考一下我国成品油价和国际原油价的波动关系。 我个人赞同第二种算法，第一种算法，是商学院的逻辑；第二种算法，才是生态链的逻辑。 一切秘密都是公开的，加密的是“领域生态链”，不在那个链条中，随便讲得多生动，信息还是被加密。 4 开发商的商业模型，需要重新建立 前文讲到行业的第三个特点，叫“低利润”。 指的是一套房子，开发商成本价和销售价之间的利润，已经降到了5%，2%，乃至0%。嗯，行销收个4%的点子，有可能都比开发商赚的多。 这是给业外人士算的帐。业内人士的账本，分两块利润： 一是开发利润，也即成本和售价差；二是金融利润，不会低于8%。 有时候，金融利润，会改名叫“资金成本”。这个怎么理解呢，比如集团借钱给分公司，收入就是金融利润，而分公司要还这个利息，就叫“资金成本”。如果是集团自有资金呢，这笔利息也算投资收入，如果集团是融的资，这笔钱就给别人了。 业内爱说，房地产是金融业，开发商为资本家打工，而且比较扑朔迷离，有时候开发商是开发商，资本家是资本家，有时候开发商就是资本家，资本家就是开发商。 资本家的属性被放到开发商前面，开发商是打工仔，是无论哪种情况之下，金融家的回报，都是“优先股”： 项目回报，优先保证资本家的利益，如还款和利润。 有许多项目，明明是很赚钱的。但是一算账亏了，因为做了3-5年，动作慢了，每年15%的资金成本，已经吞噬了所有的账面利润。 所以又有了两种模型，对比一下，很有意思： 一种是确保资本利益的周转模型，也即现行主要模型： 资金成本一直是秘密，有低到2.8%的，也有高到20%的，视企业的体制和能力。我们假设是10%。其实也不可怕，10年才翻倍，10年内，土地都可能翻了2-3倍，还是很赚钱。 有很多老大哥，钱没地方放，就买块地放着，也是一种巨富的理财方案。 但是开发商的团队不行，在他们心理，是资金成本是“优先股”，必须按质按量的回款本金和利润。很多人不太理解边界对心理和行为的影响，但是应该听说过李善友的“第一性原理”。 资本的10%利润和还款时间是既定的，要优先保证，在市场很着急的时候，操盘手不得不打折回款，乃至当期低于成本，进行项目总体平衡，上一期赚了5%，这一期亏3%走货，整体利润2%。 当然，这只是操盘手的应急处理，如果后期公司又要利润了，那就不得不在成本上减少，出现各种交房事故。 第二种模型，即资本利润劣后型。 你看这个标题，都是“资本家”不能接受的。金融投资不就是为了利息么？ 有老大哥说，每年资金回报必须10%，否则不买地。帐可以这么算，也不能这么算，因为不投资开发，你这笔钱投资什么呢？农业、股市、餐饮，还是其它更好选择。 如果是自有资本，利息劣后，比如每年2%，貌似吃亏了。但是操盘手的心理边界改变，他可以从容的根据市场和产品，追求开发利润最大化。比如达到10-15%。要知道，资本利息的2%，和开发利润的10%，两者的分母不一样。 除了完全融资去冲规模的开发商外，自有资金量大的开发商，资本回报率和开发回报率，都是肉在自己锅里的算账模式而已。 但是，公司可以任意选择两种中的一种，所有的回报都归公司。但是，任何一种对于团队来说，都是两个世界，游戏规则不一样。 5 开发生产链的两个世界 我在《人的痛苦》里，提出过一个很重要的概念“个人微观时空”，这是个很重要的分析法，但是也很难懂。 每个人都生活在完全不同的“个人微观时空”里：边界塑造了时空，时空诞生了画面，画面产生观念，观念指导行为，行为固化边界。个人世界可以周而复始的循环，直到边界被重塑，或者闯入性的画面改变了观念，产生行为偏差。…

东莞人买了肇庆半座城？事实真让人意外…… 肇庆楼市  “东莞人买了肇庆半座城。” 前段时间，粉丝无意中提到这么一句话，楼市君觉得挺有意思。 东莞人的购买力真的如此强？东莞人喜欢买肇庆哪里？最近，楼市君做了一次简单调查。 据了解，基本上，东莞人更热衷于鼎湖和肇庆新区的房子。 楼市君抽查两个片区8个项目， 有5个项目的东莞客占比超过30%，最高达50% ，购买力惊人。 ▲以上数据为大约数，仅供参考 那么，为什么东莞人喜欢在鼎湖和肇庆新区买房？ 楼市君采访了部分业内和东莞本地人，总结了以下几点原因： ◎东莞人认为房价是会涨的 对于房价上涨这一点，很多东莞人都保有积极态度。 “买房可以赚到钱的。”这是一位东莞业内对东莞人买房心态的评价。 这样看来，在买房这件事上，东莞人的热情还真不少。 ▲来源： 视觉中国 ◎肇庆新区与松山湖“成个饼印”一样 要论东莞房价，松山湖已经成为家喻户晓的标杆地区。 东莞人见证过松山湖房价越来越贵，尝过甜头。 “房价从1万/平到1.6万/平大概用了一两年，也有项目从2010年的1万/平涨到现在4-5万/平。”一位东莞女婿说。 他还说，肇庆新区的定位、规划、发展趋势等等，都是跟松山湖“一个饼印印出来”。 意思就是，作为松山湖的复刻版，一部分东莞人认为，目前肇庆新区新区还是价格洼地，相信房价会如同松山湖一般上涨。 ▲来源：视觉中国 ◎肇庆新区规划配套完善、环境优美 “10个看完新区的客户，有8个都会买的。”一位东莞中介表示，同时，他自己也在新区买了一套房。 他还说，新区有大医院、学校、体育馆、湖和公园等配套，环境优美，规划也很好，预计发展潜力大。 “东莞人看未来，看规划发展。”有业内称东莞人更看重板块的未来潜能。 不过，也会有东莞客考虑到新区的产业问题，毕竟新区产业园还在建，暂时没有产业支持，即便持有房产也估计要“长揸”。 一位东莞客还表示担心：“怕落地产业只在肇庆设立工厂，销售公司和总部都不在肇庆。” ◎万达进驻鼎湖，利好升级 除了肇庆新区，鼎湖也是东莞客关注的地区。 东莞客置业鼎湖的原因，基本有四： ①万达广场进驻鼎湖，给市场打了一波鸡血； ②靠近肇庆新区，可以享受新区规划利好； ③交通越发方便，已有广佛肇城轨 城、广佛肇高速和东进大道等交通线； ④靠近鼎湖山和西江，环境好。 就在本月初，万达大都会开盘，客群就是以东莞客为主，粤S牌的东莞车辆，甚至停到别的楼盘楼下的公交车站。【开篇实况】 ▲万达大都会开盘现场 ◎东莞限购升级，开始物色其他城市房产 有业内认为，东莞一窝蜂来肇庆买房，或许跟东莞限购升级有关。 自从东莞新政出台后，在东莞买房难度增加，且房价高涨，东莞人开始物色周边房产。 除了肇庆，他们还会去看惠州、江门、增城等地区的房子。 不过，根据楼市君的江门和惠州的兄弟反映，东莞客并非很多，具体怎样，也许只有东莞人自己清楚。 ◎鼎湖和肇庆新区的房子，哪个值得买？ 鼎湖和肇庆新区的房子，都有一定潜力。那么，哪个更值得入手？楼市君觉得这位业内的看法可以参考： 长远来看，肇庆新区会比鼎湖中心区 （万达周边） 好，但估计发展周期要10年以上， 而鼎湖中心区的发展周期，估计为3-5年。 从投资房地产角度来看，3-5年为一个转手期，所以想买房，过几年转手，选择鼎湖中心更好一点。 若是不急于转手，在手上持有8-10年，选择肇庆新区更好。 ▲来源：鼎湖发布 黄彩勤摄 以上，仅仅是楼市君收集到的部分意见和个人看法，仅供参考。 如果各位有不同想法，欢迎继续在评论区一起讨论。 ——  END —— 【规划】 住宅变商业？肇庆业主：接受不了 【踩盘】 扒光！鼎湖两盘价差1300元/平 【踩盘】 毛坯8字头，买城西城西盘，香吗？ 【规划】未来2年，肇庆要建这些高速、高铁... 七星仔 喜欢我，就点个“在看”呗 信扫一扫赞赏作者 Reward Liked author. Send a message…