降价百万成常态！房价涨幅第一的城市，撑不住了？

 
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深耕地产江湖，带你读懂全国楼市情报！

有一个城市，还挺有个性的。

比如说，在楼市行情不好的时候，房价一路领涨；在楼市转好之际，它又开始领跌了。

它就是曾经的“房价四小龙”之一的苏州。

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学区房狂降100万是常态！

苏州楼市跌落神坛？

2019年全国房价上涨最猛的城市就是苏州。

从房价冰山指数来看，2019年苏州1-11月的房价涨幅超过20%。

数据来源：冰山指数

其中最火的就是靠近上海的苏州工业园区，凭借着优势集中的教育资源和灵活的入学政策（可跨区域选校），园区“学区房”价格一度水涨船高。

通过学区房带动园区二手房价格领涨，链家数据显示，2018年12月-2019年11月，园区有板块二手房
涨幅达到了
27.25%
。

但今年，苏州园区的学区房却降价了。

例如园区比较热门的小区玲珑湾，对应的学位也比较好。

差不多面积的一室一厅的房子，前几个月还有7.1~7.5万/平成交的，5月新成交的已经降到6.8万/平了！

中介表示，该小区确实降了不少，整体降了有
5%~10%
。

中介认为，降价主要是因为疫情影响，现在小区一房降价50万、二房降价80万、三房降100万都是常态。

该小区2019年底新挂牌的88方两房，在挂牌之后不断降价，累计降价50万了，但还没有成交。

无独有偶，据链家成交数据显示，园区另一个楼盘左岸香颂，去年年中两室两厅的房子售价还在3.9万/平、4.2万/平。

今年刚挂牌的两室两厅的房子均价仅3.2万/平，而且在挂牌之后连续降价，总价大概
降了近50万！

相关中介介绍说，降价的主要原因是限售政策和学区政策影响。

这样看来，苏州学区房降价确实已经是不争的事实。

那么，苏州楼市是如何跌落神坛的？

.02

二手挂牌量超8万，

苏州楼市冰火两重天！

除了学区房，苏州整体的二手房市场也面临窘境。

据链家数据显示，今年5月苏州二手挂牌量已经超过8万套，创历史新高，并且还有上升趋势。

去年9月苏州二手挂牌量仅40125套，二手挂牌量直接翻倍！

因疫情等因素影响，苏州
二手成交量腰斩。

5月全国各大城市楼市开始复苏，苏州二手成交量仅为去年的1/4左右。

苏州楼市到底经历了什么？

一方面，苏州由于限价政策，一二手房价格倒挂严重。

2020年以来，苏州楼市就呈现出了一二手房市场冰火两重天的神奇景象。

最近，苏州著名的倒挂盘龙湖首开·湖西星辰，相比周边二手房单价低了近4000元。

4月22号，该项目推出526套房源，500多套房仅用60秒就售罄！

但二手房降价几十万也无人问津。

新房难买，二手房难卖，是苏州楼市的现状。

另一方面，
去年5月，苏州因房价上涨过快，被住建局点名，随后苏州发布了2019年最
严厉的楼市调控政策
：

1、新房三年限售，园区全域、新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新房限售；

2、二手房五年限售，园区二手房市场交易的产权房转需要满五年才能进行转让；

从最初的限购、限贷、限价，到限商、限售，苏州正式进入“五限”时代。

此后不久，苏州工业园区管委会还发布新购住房
“九年一学位”
政策。而且今年苏州“公民同招”政策即将发布，对学位房的打击不小。

自此苏州楼市全面降温。

从新房市场来看，2019年7月以前一手房还是供不应求，行情火爆；7月政策发布后，一手成交面积大幅下滑，成交均价也经历大幅下跌。

2019年下半年苏州二手房市场降温也十分显著，成交量持续大幅下滑，有价无市、降价抛售现象屡见不鲜。

图源：克而瑞苏州

而今年的疫情又给苏州楼市带来一记重击。

.03

苏州这类城市还能买吗？

苏州也不是没有自救过。

今年1月苏州就通过调整落户限制，变相放松限购政策：有意愿到苏州就业的本科学历人才，或者在苏州稳定就业者，有大专学历+6个月社保就可落户。

但这似乎没能拯救得了楼市，至少短时间内效果并不明显。

一直以来苏州是一个人口净流入城市，2019年年末苏州常住人口为1074.99万人，已经超千万，有八成是外来人口。

2019年苏州常住人口比2018年仅增加2.82万人，增速也有所放缓。

隔壁的杭州2019年常住人口增量是55.4万人，是苏州的近20倍。

虽然在江苏省，苏州是经济总量和人口总量第一，但2019年苏州经济失速，GDP名义增速仅有3.43%，2018年增速为7%，2019年增速直接下滑到全省倒数第三。

苏州这座城市，随着房价跌落神坛，暴露出炒房背后更为严重的城市发展问题。

目前苏州房价冲高之后，在政策的打压下回落，预计将保持低空飞行的态势。

PLUS建议，像苏州这类政策市现在投资需要警惕政策变化。

值得一提的是，在与中介的聊天过程中，中介透露，目前这些二手房业主都比较“有诚意”，房价还可以谈，如果是刚需则可以择机捡漏。