公司 | 二季度地产经理人信心两极分化 区域房企选择步子迈大一点
中国房地产报
“有人在2月初的那场土地拍卖上打了个赌，赌房地产市场是所有行业里最先复苏的，当时很多人是持怀疑态度的。”一位北京TOP10房企投拓部经理对记者笑言。
中国指数研究院数据显示，受疫情影响，截至6月30日，TOP100房企销售额均值为512.1亿元，同比下降1.45%；其中销售额破千亿房企13家，较去年同期（12家）增加1家；百亿房企107家，较去年同期（121）减少14家。
进入6月，这一数据有了显著回升，据统计，6月TOP100房企销售额同比上升29.3%，环比上升45.6%。尽管一切向好，但对于业绩压身的职业经理人来说，如何在余额不足6个月时间里打一个漂亮翻身仗，仍是不小的考验。
面对下半场已经打响的“限时赛”，有人信心满满，也有人忧心忡忡。
截至7月2日，中国房地产报2020年二季度职业经理人信心指数调查结果显示，二季度中国房地产经理人信心指数（China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数）为61.1，相比2020年一季度的60.67有0.43的小幅回升。
不仅综合信心指数较上一季度有所回升，在分项指标方面，71%的职业经理人认为税收政策会有所宽松，42%的职业经理人认为融资成本有所增加，35%的职业经理人认为下半年适合补仓拿地，30%的职业经理人认为下半年市场购房意愿会回暖，66%的职业经理人认为今年房价会保持平稳。
在这数十年来堪称最低迷的房地产市场里，行业却显现了另一番景象。
在销售几乎陷入停滞的情况下，头部房企及第二梯队房企却不约而同冲进了重点城市的土地市场。2月11日，疫情阴霾未散的北京土地拍卖市场便开始上演激烈角逐，仅四天时间，北京土地成交276.85亿元，土地拍卖溢价率也在不断走高，最高溢价率直接上升至34.4%。首开、旭辉、华润、中交、金茂、首创等12家房企均赤膊上阵。
进入今年二季度，这波土地拍卖热潮迅速在全国范围内蔓延开来。据统计，截至今年6月，TOP100房企中，过半数拿地规模与2019年持平。百强房企中，50家房企上半年月均拿地均值为1716.3亿元，略高于2019年月度均值（1706.9亿元）。其中，27家房企上半年月均拿地金额超过2019年月度均值，奥园、龙光、首开前6个月月均拿地金额较去年增加一倍以上。仅23家房企上半年月均拿地金额不及去年，其中万科前6个月月均拿地金额较去年减少60%以上。
进入6月，百强房企销售额同比上升29.3%，环比上升45.6%，但对于拿地态度，却出现微妙变化。
数据显示，50家代表房企中30家企业的6月拿地金额较前5月均值有所增加，滨江、佳兆业6月拿地额占前6月总额之比超过50%，华夏幸福、金地、蓝光发展等7家企业在40%以上。但也有企业放缓了节奏，据记者观察，有19家6月拿地金额较前5个月均值出现下滑，其中，龙湖、龙光下滑超过50%，中海下降超过40%。
对此变化，中国指数研究院常务副院长黄瑜认为：“部分企业由于投资节奏调整，前5个月投资较多，土地储备充足，后期减小投资力度。”
值得关注的是，除了公开市场拿地，越来越多的房企选择并购来扩充土地储备。今年3月，金茂以68.5亿元收购中化集团下属武汉化资100%股权，获取青岛、天津、武汉3宗资产。4月，绿城先后以41亿元向新湖中宝收购位于上海、浙江、南通等地多个项目股权。
“通过并购方式获取项目，可以降低企业拿地成本，尤其是部分项目已经开发接近完成阶段，能够很快变现，这种项目很受欢迎。”北京一位TOP50房企总经理在接受中国房地产报记者采访时表示。
对于下半年市场信心如何，企业会采取怎样的打法，多位职业经理人给出的答案也不尽相同。
世茂集团董事局副主席、总裁许世坛：疫情叠加各种因素和房地产行业销售规模压力，2020房地产行业销售规模可能会出现10%——15%的下降。
世茂集团助理总裁、营销管理中心负责人邵亮：公司将会在一些政策环境较为宽松、需求充足的地区，加大供货力度。根据市场变化，加强项目去化，来实现全年业绩目标。
东方今典房地产集团总裁胡长龙
东方今典房地产集团总裁胡长龙：对于我们来说，今年形势比去年还要好一些，因为近两年我们一直重点打造改善型产品和物业服务，这次疫情期间，大家都意识到品质住宅和好的物业服务的重要性，所以，疫情之后，我们各个楼盘项目需求量反而有增加趋势。
今年我们步子迈的比较大一些，从去年下半年到今年6月30日，我们共计拿地18块，下半年计划拿地数量基本和上半年持平。在销售规模方面，我们制定了一个基本目标，今年要比2019年增加30%，2021年比2020年翻一倍。
从企业负债方面来说，我们一直将负债控制在低位，所以可以做到在今年这样一个特殊时期抓住机遇多城市布局。同时，我们的团队对土地研判能力很强，这样保证了企业不拿错地。
对于完成2020年销售目标，我们有信心，企业今年比去年同期销售增加了20%，做了一些提前量，给下半年做了一定铺垫。
今年的融资环境和去年相比变化不大，只是市场流动性增加了，但资金没有进到房地产行业来，所以对于房地产行业没有明显改善。对于中小企业来说，选择合作形式，抱团取暖本身也是一种融资形式，下半年企业间很出现更多的合作机会。
原先行业里普遍推崇的高周转高负债模式带来的后遗症，在此次疫情中已经暴露出明显问题，未来房地产行业会出现三个趋势：一、调整企业负债结构，保持健康发展；二、从人性、居住角度出发，做品质住宅；三、做好物业服务，这是社区的灵魂。
龙记泰信集团执行董事杨权：对于企业来说，高周转也是化解风险的一种方式。疫情后，我们已利用近三周时间在4个省看了几十块地，要实现高周转风格，就要在土地上先行一步，坚决不拿高价地。疫情让2020年的窗口期提前到来，龙记泰信集团2020年目标是要新增50个以上的项目，眼下要利用好千载难逢的空档期，充分发挥大数据平台，精准拿地。
目前公司已启动第二轮百亿投资计划，重点从陕甘进入，未来将围绕江浙沪6大区域进行项目拓展和布局，对城市将进一步下沉，一些经济发达、人口较多的县级市都是优选城市。
未来企业核心还是以住宅项目为主，小股操盘，一年左右能够完成区划清盘的项目是最佳选择。今年我们新增加了代工代建业务，结合我们自身的金融优势，为一些资金不足，运营能力弱的中小开发企业提供全产业链服务。
（此文刊于中国房地产报7月6日06版 责任编辑 徐妍）
中房报
好文章感谢您的支持^_^
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