房子的底层逻辑——城市的股票！
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实效吴昊
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越来越多的人，重视对方是否有底层逻辑，因为这意味着：
你是在和一个内行或者外行在聊天。
房子是城市的股票，这是我在2009年建立的地产底层逻辑，并且写成了《高房价的幸福》，也是建立了这个底层逻辑。我由单纯的营销人，晋级为地产人。
今天再回顾这个底层逻辑，可以看明白当下许多地产现象。
在《高房价的幸福》里，我将城市比喻成公司。将中国当作一个大的市场，北京深圳广州上海，或者其它城市，都是独立的公司。
这不无恰当之处，两地之间，社保、行政、资源都不共通，拿着北京的户口上不了上海的学校。像极了两间独立公司，你可以在这两间公司跳槽，但没法身份互通。
如果以地级市为单位，中国有700间左右的城市公司。很显然，GDP指标类似于营业额的经营指标，在开发商排名5000亿销售额的同时，城市之间也PK着万亿GDP俱乐部。
地产公司经营的是楼盘销售面积，或者套数。那么城市是一间公司的话，其经营目标的是什么呢？
形象点描述，如果地产商在拼命争夺年15亿的销售面积，那么700多间城市公司，在拼命的争夺14亿人口。
不管是传统的“城-产-人“，还是后现代阶段的”人-产-城“，总之有人才有城，有城才有人，人是社会动力之源。人口的流动，是城市公司壮大的核心动力。
人口的流进和流出，要比GDP还让城市经营者敏感。发生在2017年开始的百城抢人大战，是许多城市公司的觉醒，他们终于发现了城市经营的本质。
城市化30多年，但成绩单并不一样，头部城市公司的地位不可撼动，由于经营太过饱和，他们开始设立门槛：欢迎有些人，不欢迎一些人。像极企业做大之后，因为产能的限制，他们会主抓一些市场，放弃一些市场。
700间城市公司，瓜分14亿人口。谁能占据最大市场，不仅仅是人居环境，因为中国人苦逼太近，所以真正决定他们流向的：
农村的环境优美，生活舒适，但小妹们都往北上广跑。人往能赚到钱的地方跑，不仅发生在当代，也出现在“走西口、创关东、下南洋”这些历史上。
教育、医疗、购物、环境，这些是人口集中后的事情，但促使人集中的动力，是钱。
你可以理解为工作机会，哪里的工作机会多，人口集中量就大
。这里就会谈到“产业”，人和城的关系，始终绕不过产业。没有产业，就没有工作机会，没有工作机会，就不能得到“人流”。
城市公司的顾客是人，获得顾客青睐的产品——是各个城市提供的工作机会。这里既有数量的要求，也有质量的要求，所以，许多公司不断调整和规划“产业结构”，什么金融业、生物科技、智能制造业、高端服务业，相当于地产公司打磨产品。
如果你参与过招商引资的工作，就会发现，真正令人眼红的产业，无论你给出多么优厚的政策，都无法太成功。最后，你花大力气做完这些事，不得不得出一个令人遗憾的结论：
产业无法引入，因为产业一旦在哪个地方发芽和壮大，产业链就在当地生根了。你可以和一间龙头企业谈，但无法为之配套全产业链，而不得不遗憾的放弃。
到目前为之，贵州还是卖酒，云南还是旅游，学金融的人最好去上海工作，做制造业的最好工作还是在珠三角。
所以，
产业是内生的！和城市公司所在的地缘优势加上时代机会密切相关
。除非城市自己犯错，主动驱赶了自己内生的产业，就不太存在产业转移的可能。
埃隆马斯克因为加州的税费而主动搬离办公室和工厂到美国中部区域，但显然很难让旧金山湾区和硅谷的IT让全部搬家，所以硅谷的地位还是难以撼动。
没有产业，就无法吸引人口，但产业又很难转移，怎么办？
除了战争动荡等不确定因素，人类历史上，鲜有产业中心转移的案例。最终，每个城市的核心主导产业，还是自己土地上长出来的那些。
同样都是城市，有些地方的产业长得好，有些长得差。是什么特殊性，让两地产生产业差异呢？
假设，在四川的自贡和广东的广州，在2001年，有两个24岁的公务员，辞职下海。然后他们都在路边开了个米粉摊。
在口岸、口味、价格都一致的前提下，广州这个公务员的成功概率，要远远大于自贡这个。再浪漫主义的设想一下，广州这个米粉店越做越好，变成连锁的龙头企业，带动了当地米粉制造产业的兴旺，那么，广州就产生了米粉这个美食产业。
为什么同等前提下，广州的成功概率要远远大于自贡的呢？因为广州钱多。
一个城市做生意，成功的最大概率，取决于这个城市里的财富数量，富有的地方好做生意，这是最朴实的生意经。
一座城市，到底有多富有，咱们找不到一个统计口径，比如并不适合以单位和个人存款来衡量。但这个数据是真实存在的，姑且用一个词语来描述它的存在：
每个城市的财富总量，就如一座座水库一样，储量并不相同，并且也是动态的，有流入也有流出，还可以等天下雨——借贷扩充资金池的水量。
只要城市的资金池水量很大，那么生意就很好做
。就能孵化出龙头企业，借龙头企业的发展，就衍生出上下游产业链，从而在城市产生产业。
不管城市资金池的量大还是小，总能长出各种生态群落，故而，产业是内生的。
所以，不论是“城-产-人”，还是“人-产-城”，更内核的动力，是“城市资金池”的储水量。量大，就能衍生出产业，吸引人口，扩大城市。
继续做两个假定，如果存在两个一模一样的城市：同样人口、差不多的产业、建成区也一样，地缘特点也一样。那么，后期谁的发展快呢？
因为房价高的城市，城市资金池水量大，因为除了少量的信用贷之外，所有从银行流出的钱，都需要抵押物。而这个抵押物，极少是技术专利，很少的是生产设备和订单，最多还是房产。
假设这两个城市，都有1000万㎡的房产为抵押，一个城市的房价是2万，一个是1万，银行足额放款的话，前者可以获得2000亿的授信，而后者只有1000亿。
我要是城市公司的经营者，需要吸引人口，必须通过产业，也就是工作机会；
而养育和孵化产生内生的最佳方法，就是扩大城市资金池的储水量
。提高城市资金池储水量的最简单办法，不管是在建工程抵押、还是税收抵押，本质是城市空间的抵押，提高城市空间估值的最好办法，即提高房价。
高房价并未驱赶人往低处走，反而房价越高的地方，吸纳人流、钱流的能力越强。不论是县还是市，优秀的人和多余的钱，都流向1-2线城市。
虽然1-2线城市的门槛高，生存压力大，但这里的工作机会多，赚钱容易。
吴晓波以前说，每年要买一套房；昨天看一个算命的公号博主，也说他每年买一套房。那些万人摇就不说了。
这些现象，足以证明一点：
买房没有吃亏，也没有上当
。没有让人民群众失望。
还是回到文章前面的主题：中
国的城市化，本质是700多个城市，瓜分14亿人口的过程
。14亿人口在中国大地的再流动，塑造了全新的经济地理格局：城市带出现了，首位度城市产生了。
如果你是其中一个城市的主政者，你必须要在700多个对手中，抢到更多的人，扩大经营规模，那么你必须提供更多更好的工作机会（产品），就得努力吸引和孵化新的产业，而任何产业发展，都需要城市资金池的水量作为营养，证明这里能赚钱。
你可以通过政府举债做基础设施，但是杯水车薪，以PPP工程吸纳外地资金，是小部分；
最简单的方式，还是直接提高空间估值-房价，让城市每个人都能得到更大的授信空间。
尽管，房子已经在你名下，并不属于城市公司的资产，
但通过提高房价，得到的授信额度，最终都让城市资金池的水量暴增。
商家敢不敢经营，顾客敢不敢消费，都取决于当地城市资金池的水量
。如果赚得多，那么经营者会扩大规模，工作者会得到更多报酬，顾客也会扩大消费。
可以把城市资金池的水量，看作是市值，那么城市里的每套房子，都是城市的股票。你可以将城市新区建设，当作“增资扩股”。
吴晓波买房，并非躺赚，因为城市公司的经营者，在夜以继日的工作。
人流、钱流。总量都有限，前者是14亿，后者不会超过M2。
人即是钱
，特别是限定了22岁本科毕业的，他们的工作会持续创造财富，包括GDP和税收；而钱即是人，钱在哪里，哪里的工作机会就会，人就会往哪里跑。
所以买房也未必是躺赚，10年后再回顾《高房价幸福》的内容，对很多人已经晚了：
因为头部城市的股票，已经开始限购；而股票不限购的公司，业绩负增长。
作为城市公司的小助手，开发商的时代价值，完成了三个使命：1、吸引人口，做大了城市营业额，卖房也是很好的人才政策；2、提高股价，虽然提高房价的是地价，但是房价不坐实，第二块地价就起不来；3、做大了城市资金池，承担了“增资扩股”的发行工作，新城建设了一轮又一轮。
我也不太明白，当头部已立，城市公司的排序很稳固后，开发商朋友为什么还在以早期的“高周转”的思维继续工作。
我也不太明白，为什么不持有头部公司的股票？在《高房价的幸福》里，我推演了都会型城市，最佳的方式是持有股票。
因为这些城市的股票发行工作已经尾声，但是马太效应还在继续。
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