恒达测速登_运营的2种算法:到底是地贵,还是钱贵?
www.uuufun.com
运营的2种算法：到底是地贵，还是钱贵？
Original
实效吴昊
观念研究院 观念研究院
Weixin ID cdshixiao
About Feature 地产营销和产品解决方案的实力派
Today 收录于话题
这是春节前最后一篇文章，祝大家新年快乐。
越来越#聊不到一起#的城市总
目前行业以“高周转”为美，只要说到“低周转”就抬不起头。但凡事皆辩证。
年末，就有三个城市公司总坐到一块，话题裂痕越来越大：
第一个城市总，年初低谷拿地，以快周转的模式，控总价求流速，1.5万就完成了清盘，项目肯定获得表扬。
他发愁的是：明年没地了，再在周边拿地，成本达2万。
第二个城市总，在一个省会城市的新区，7000元拿地。也是控总价求流速，虽然新区基础设施建成度80%，但偏偏当地顾客不看好。迫不得已8000卖房，亏成无底洞，还没有流速。
他发愁的是：是按高周转的要点做的，但就是快不起来，能不能换一座城市？
第三个城市总，拿来地级市一块地，因为地价颇高，不得已做了本地唯一的改善产品。想不到储客火爆，压着没开盘，顺手把周边两块地也收了。
他没有愁的：集团典型案例，即实现了溢价，还储备了粮仓，被董事长敬了3杯茅台。
以前公司开年会，城市总们还可以交流经验，今年的年会，同级城市之间的经验都无法照搬：
说明，大势已变。
反正地产商们，还是跳不出那个魔咒：
1）手上有地时，担心房子卖不掉；
2）手上房子卖掉了，担心买不到地。
这是高周转战略导致的，每年确定的规模增长额，让开发商种瓜得瓜，目前的地产大势是：
开发商们都求得了规模，而土地方和买房人，多数求到了利润。
#地贵还是钱贵#
最近写的文章，都关于“算法”。这是一个有趣的东西，算法来自于对边界的定义，当边界选择不一样，算法就不同，不同算法的人，在不同的世界。
高周转的算法，本来是建立在各个项目公司，懒惰、窝工、混乱的前提下，做工程的朋友都赞美中海：只用120天的脚手架，中海不会拖到150天，少了30天租金，成本自然低。以此类推，拿地60天就卖房，你拖到90天，多了30天资金利息，当然罪过很大。
提高资金利用效率，这是高周转存在的合理性。但是，今天的高周转模式，因为被理解得不透彻，触发了另外的边界：
到底是地贵，还是钱贵？
钱肯定是贵的，当开发商要求规模，对资金需求大，所以钱贵了，资金利息要么8%，要么20%。每天消耗一台奥迪A8，是很多城市总的恐惧。
所以1.5万能卖，再将面积控制在100㎡内，然后一年清盘。第二年才知道，卖出去的房子，买不到土地了：
1）土地成本上涨了，晚一年卖，会有更高利润。
2）在2线以上城市，你想高价买地，都未必能买得到。连当地开发的入场券都没有啦。
所以，咱们做地产，要理解基本国情：
多数城市，土地比钱贵！
1）从土地成本来看：每年的土地出让指导价，都会上涨，如果土地指导价不涨，那么成交价会涨；
2）从发行量来看：M2每年暴涨，但是土地指标不会，控制得很死。这就是物依稀为贵了。
3）从持有者来看：有地没钱的人，基本不存在了；有钱没地的人，那就多了。也即，地就是钱，但钱未必是地。
但是，大多数公司的运营者，也就是算大账的人，所用的公式，还是基于那个前提：
钱比土地贵！
这是对基本国情的误读，同学们，这几年下来，开发的边界已经变了。所以“算法”要变咯！
#资本和土地，做谁的代言人#
相对于目前求规模的高周转开发商，我还是喜欢之前的开发商，他们也许为资本代言，但或多或少，都在意另外一个身份：城市运营商。
政府已经自己扮演了这个角色，不需要开发商来经营城市。但是#城市运营商#有个优点：
理解土地的价格曲线！
土地本是一文不值的，但是，可以通过你的努力，让其更加值钱。那个时候，利润一分为二，一是开发赚的，二是土地赚的。多数情况下，开发利润8%，但是土地利润20%。
城市运营商，因为重仓于一地，船大不好调头，已经被现金流求规模的模式，打得一败涂地。但是土地思维，非常有价值。
一块土地的价值成长周期，多数分为4个阶段：
1）起步期：即仅仅是农田变城市规划，土地的性质变化；但基础设施没有建设好，百废待兴；
2）发展期：即重要的路网和公共设施建设好了，城市的框架形成。土地价值会上一个台阶。
3）成熟期：即土地内有人生活和工作，建成率超过50%，生活和生产链产生。
4）黄金期：即土地里的社会生态链很牛了，可以吸纳更多优质人才、产业和资本。剩余的土地量可能只有20%，价格一升冲天。
需要说明的是，不是任何土地，都能达到“黄金期”，土地的发展，是城市地位和能级不断攀升的结果。比如，大湾区的佛山、东莞，号称1.5线城市，而很多省会城市，掉格为3线城市.
没有城市能级的上升,许多三四线的新区,连”成熟期”都达到不了.
所以地产商,被开发商灭掉了.当你重金在某个注定没有未来的新区扎根，等区域缓慢生长，很显然不如我全国一盘棋，分布于12345线城市，来得灵活多变。
但另一方面，开发商就会遇到另一种痛苦：许多房子快速卖掉后，买不回来地了。这个原理也不难理解：
土地升级的窗口期！
城市是不断进阶的，从量变到质变，忽然有一个上升点，体现为销售量暴增，价格也会上涨。
在上升周期的前1-2年买的地，如果促销过快，将来会用更高代价去买地。
这时候，慢比快好。
如果储备太早，离窗口期太远，那么储存这块地等升值，不如高周转多做几块地。
这个时候，快比慢好。
没有一概而论，如果处于离窗口期太远，你就要控总价，做配套，用渠道，实现快速走量，也带火区域；如果靠近新的窗口期，你就需要提品质、做改善，提前布局等顾客迭代，产品不能穿越周期的话，最倒霉。
#运营算法的一刀切#
很多实体老板哭诉，破产是死于银行的抽贷：
因为中国银行的经营性贷款，都是一年一结，要是你有大布局，新投资要第5年才能回本，也需要每年结贷一次，然后第二年再贷出来。
当你找过桥资金，还了银行的贷款，第二年，银行忽然不贷给你了，破产是必然的。
如果经营贷周期放到3-5年，那么许多企业安全得多。因为连我们的国家计划都5年一次，政府领导都希望当2届，希望有连续性。
毕竟一个新的想法，从落地、孵化到成熟，没有一定的周期无法做到。但是，我们人类以365天为1年，还有元旦、除夕这些重要节点，所以从小学开始，咱们都被教育出了一个边界：
每年做一次计划，每年总结一次。不好的事情当年翻篇，好的事情从头再来。
地产商的运营者，也是这样的边界：追求当年投资、当年回款，考核的是周转率、增长率，都以年度为边界。
如果年度考核周期，不与土地发展周期契合，这就出现了集团年度会上，几个城市总经理尿不到一个壶里：
1）刚好遇到土地周期上升的总经理，快速完成了今年任务。但是得为明年的粮仓发愁。
2）刚好遇到土地进入新周期的总经理，会发现高周转正好使，因为这块地买完，刚好买下一块地，每年增加8%比较稳定。
3）遇到政府透支了土地红利的总经理，要完成年度任务，不得已高价拿地低价卖房，坐在全集团会议上挨批斗。如果这块地晚两年开发，说不定要戴大红花。
4）在土地上升周期里，提前买了几块地的总经理，拥有了长期的粮仓，今年喝茅台，明年还会喝茅台。
#战略不是下指标#
自从财务为大后，公司战略部门消失了，取而代之的是运营。
运营做得不带劲的，就是下指标啊！
运营当然很重要，运营是给经营行为划边界的人，资金利用率，周转速度还是很重要。。在目前的基本国情之下，运营的边界需要重新划一下：
在那个城市那个区域，到底是“地贵，还是钱贵”。
要不然，总经理都不够换的。
（广告）
#算法-营销超能力#大课。
当边界不同，算法不一样，就如这篇文章谈运营一样：如果你认为钱贵，那么请高周转；如果你认为地贵，那么慢周转。
一切不以边界建立的专业体系，即便是闭环的，但都是“野路子”。
算法大课，重新定义“策略、推广、案场”的边界，建立地产营销人的超能力。
课程详情，请点击：
#建立你的超能力#（4.18算法大课）
一家解决问题的地产机构
（实效机构）
4位1体“产品”服务
为楼盘设计生活方式
营销指挥官“卖法”服务
让生活方式成为顾客向往
卖法服务楼盘，提高销售效率3-10倍。
广告推广服务
建立楼盘的话语霸权
传统广告服务定位于“包装、调性”，实效金牌式的广告推广服务。旨在建立楼盘的话语霸权，让楼盘的生活方式，成为热点和主流。
-----
联系实效
cdshixiao@163.com
