雅生活集团成立于1992年，并于2018年成功登陆港股（股票代码03319.HK），成为中国首家红筹分拆H股的物业服务企业，2020年进一步实现综合实力跨越式发展的战略实践，营收首破百亿，合约管理面积跃上七亿新台阶，物业服务、公共服务、资产管理、社区商业、城市服务五大产业板块协同发展，多元化布局成绩斐然，展现出强大的内生力。在本次研究中，雅生活集团荣膺“2021中国物业服务百强企业”、“2021中国智慧城市服务领先企业”、“2021中国新物业服务领先企业”、“2021中国特色物业服务领先企业——社区商业”、“2021中国物业服务百强服务质量领先企业”、“2021中国物业服务百强满意度领先企业”、“2021中国物业服务百强企业经营绩效TOP10”、“2021中国物业服务百强企业服务规模TOP10”以及“2021中国物业服务百强企业成长性领先企业”等九项大奖。

2019 年《政府工作报告》提出，城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，并鼓励市场化参与；“社区养老”、“城市更新”、“城市精细化管理”以及“简政放权、放管结合、优化服务”等相关政策也陆续出台，激发物业服务企业借政策东风探索服务范围的延伸。雅生活集团准确把握了政策利好，在行业整合的窗口期，完成了数个优质的并购整合，持续发力拓展非住宅领域，拓宽服务边界，加强城市服务细分赛道领先优势。

• 城市服务全国布局初具规模

自2007年，雅生活集团就开始涉猎乡村振兴与城市服务，在海南陵水政府与雅居乐共同开发的海南陵水清水湾项目中，为清水湾提供了城镇全域服务，比如城市配套规划建设与服务运营、全智慧网格化管理服务、全链条市政环卫服务等，还在运输、交通、海滩、景区等业态空间提供全方位的运维服务；2020年，雅生活集团成立城市服务板块，在具备管理如海南清水湾等综合城市服务项目的经验基础上，通过旗下的公建类综合物管企业管理多个城市综合服务项目。

雅生活城市服务以成立雅昊环境科技为抓手发力，协同资本驱动，历经短短半年布局，已经初具规模。截至2020年12月31日，在管项目超过130个，业务覆盖20省、自治区、直辖市的53个城市，合计在管项目年化合同金额超过20亿元，总合同额超过130亿元。同时，城市服务公司依托雅生活集团，集资源、资金、技术等综合优势于一体，打造环卫业务“1+N”（以传统环卫业务为主体，统筹推进垃圾分类、园林绿化、水域保洁、智能公厕等业务），专注提供全方位城市管理服务。

城市服务抗周期性强，增长稳定，雅生活集团对此的积极发力预计将进一步延伸产业链，对未来业务发展起稳定支撑作用，具备高发展潜力空间。

图：雅生活集团城市服务全国布局

• 打造智慧城市服务大平台

雅生活集团持续探索综合式、智慧化便民服务的新场景、新模式。2020年，雅生活集团正式更名为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，战略升级为“智慧城市服务商”，在城市服务全国布局初具规模的同时，着力发展信息化建设。2020年，集团携手华为、商汤科技等互联网巨头，就智能园区建设、智能城市运营、5G技术应用等方面进行深入合作，探讨智慧城市立体解决方案，打造智慧城市服务大平台。

从行业发展来看，智慧城市的目标是实现兴业、惠民、善政。集团表示，将通过专业的资源整合能力、成熟的平台打造能力和高效的综合运营能力，围绕全生活场景，从城市空间管理、城市资源运营和社区协同治理三大方面完善“4+N”产品体系赋能城市发展，打造成为新的重要业绩增长极。雅生活集团在智慧城市服务的领先布局，有望在未来行业发展中抢占先机。

2020 年 3 月，国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部等 23 个部门联合印发《关于促进消费扩容提质、加快形成强大国内市场的实施意见》，提出“促进社区生活服务业发展，大力发展便利店、社区菜店等社区商业，拓宽物业服务，加快社区便民商圈建设”。雅生活集团积极响应号召，依托社区资源，围绕人、房、车、公共资源打造智慧社区，孵化各类社区商业服务产品，延伸物业服务增值链条。

基于业主日益多元化的消费需求，雅生活集团打造了乐享荟品牌IP，升级上线了乐享荟商城，并取得单月GMV超过2000万元的好成绩，推出“乐享荟”系列零售、团购等服务，且与知名品牌建立全国化战略合作，社区新零售同比增长了119%。系列社区商业产品也为雅生活带来了可观的财务回报，在业主增值服务分部中，生活及综合收入占比最高，达37.5%，创收近4亿元，同比大幅提升130.8%。

除了消费需求的多元化，人们对房屋的要求也日益提升，雅生活旗下的雅信工程咨询，作为社区商业房屋查验板块的专业公司应运而生，并获得了标准问题库系统、查验报告一键导出系统、公区查验系统、数据看板系统、图纸定位系统五项版权保护，向产品服务信息化、数据化、智能化建设又迈出了一大步。

长期来看，行业在经历规模发展时期后，将过渡至高质量发展阶段。2020年，雅生活累计开展11场次业主满意度调研，业主满意率高达91.1%，实现连续三年提升；2021年，雅生活全新启动“5分行动”，通过形象、设施、环境、活动板块进行服务焕新，用细节彰显服务品质，增强业主互动、优化服务体验。

雅生活持续聚焦服务品质根基，并紧扣“人，财，物，管”四大企业发展核心，以数据平台为载体，集移动互联网、物联网、大数据、人工智能等技术为一体，打造智慧城市服务云平台，从而实现项目管理的提质、增效、节支、创收，其中的全国集成指挥中心400热线，统一受理客户诉求，在线解决率为97.8%，同比2019年提升45%。

雅生活集团上市三年，坚持“品质、规模、效益”的发展策略，充分发挥资源整合优势，以促进多业态多元赛道发展。截至2020年12月31日，雅生活营业收入突破百亿，达100.3亿元，同比增加95.5%，成为行业内首批年收入突破百亿的物业企业；净利润达19.7亿元，同比增加52.7%。在高营收高盈利基础上，雅生活仍表现出强劲的创收和业绩增长能力，成长性显著，这为企业未来市场拓展及发展速度的持续提升提供了重要保障。在业绩发布后，多家券商机构给予了跑赢大市及买入评级，并上调目标价，充分显示出资本市场对于雅生活业务发展的认可及信心。

管理规模方面，雅生活背靠雅居乐集团和绿地控股两大股东，稳定承接两大优质开发商的中高端项目，获得股东稳定的面积贡献，同时锚定行业整合机遇，积极发展第三方外拓及收并购整合。截至2020年12月31日，计入新中民物业、参股及咨询顾问面积，雅生活集团总合约面积达7.2亿平方米，总在管面积达5.7亿平方米，累计服务167个城市，实现了省级行政单位的全覆盖。管理规模的叠加，将为雅生活持续夯实强大营收基础，有效提升市场份额及区域辐射力度，未来发展前景可观。

经过近两年的资本化发展，物业管理已逐渐发展为备受关注的独立板块，未来，随着更多的企业上市融资，行业整合将会持续白热化，而除了加速市场化能力的角逐，向非住宅细分赛道延伸的多业态布局也将成为发展的必经之路。在资本加持下，雅生活集团2020年成绩斐然，迈入百亿营收物企行列，并在城市服务赛道抢占先机，综合实力实现跨越式发展，未来三年，雅生活集团表示将以战略引领，充分发挥规模与品牌优势，突破服务边界，助力集团“市值突破千亿”和“孵化新的千亿产业平台”的“双千亿”目标顺利达成。