楼面价22933元/㎡，万科豪夺佛山热点板块靓地，南海新交通近日通车

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林福江
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7月12日，万科以509020万元+25000㎡保障性住房，拿下三山新城占地逾16.3万㎡的军区农场二期地块，封顶楼面价16764元/㎡。

剔除配建，加医院建设成本（13亿），实际楼面价22933元/㎡。

第一节

南海新交通近期将通车

一轨串接千灯湖、映月湖、文翰湖。南海新交通（三山新城北站-雷岗站）预计近期开通，最高时速70，三节车厢运营，最大载客量380人。最早发车6:30，晚上22:30是最后一班。

项目起于桂澜路广佛线雷岗站，终点位于佛山地铁2号线林岳西站。通过雷岗换乘打通荔湾、海珠、禅城、顺德，通过2号线换乘打通番禺、顺德、禅城。

线路全长13.34km。
其中地下线3.83km，高架线7.62km，地面线1.89km，全线采用专有路权，共设车站14座，其中地下站4座，地面站4座，高架站6座。

其中，玉器街站、文翰湖站、三山新城南站、林岳北站、林岳西站稍后开通，请关注《广东地理》41个读者群最新通告。

第二节

新交通对区域发展的意义

1、从千灯湖到大湾区

作为地铁的补充和延伸，南海新交通算是佛山真正意义上的第二条通车的城市轨道线路。

这个“第二条”，佛山等了十年，所以更受关注。买房安家、投资置业都值得深入研究。

在佛山“十四五”规划中，“交通”一词出现了75次。其中核心目标是
构建广佛高效一体综合交通网络
。

从城市发展格局来看，南海新交通要义是在助力构建广佛“一张网、一票通、一座城”格局、广佛半小时生活圈。

南海新交通，近期实现广佛线与佛山地铁2号线换乘，打通千灯湖与三山。远期将东延到林岳东站、广州南站，西延到南海广场，实现东接佛山地铁11号线和广州地铁2、7、22号线，西连佛山地铁3号线。

“佛山最具价值的居住板块”
与
“中国最大交通枢纽”
，两点一线对接，实现区域客流高效往来，助推产业融合发展。

这对促进南海区全面融入粤港澳大湾区，构建“一轴一核两带”的区域新格局和现代产业体系，具有重要意义。

2、直接受惠板块：映月新城

未来十年，整个桂城不缺地铁线和站点。目前，包括南海新交通线路在内桂城新开通和在建线路3条，站点有17个，加上规划中的4号线和11号线，未来桂城地铁站点合计
32个
。

但是平洲缺。去年初，南海区提出“再造一个千灯湖”——映月新城，轨道交通必不可少。

根据目前所有建成、在建、规划线路，
南海新交通是平洲短期内唯一轨道
，让平洲融入广佛轨道“一张网”中。

平洲作为广佛同城的桥头堡，一度是两地私家车主往返两市中心城区的必经之地，但是因为城市建设滞后于千灯湖、桂城东、广钢新城甚至是三山新城，始终未能摆脱“城乡结合部”的尴尬。

3、推动三山新城TOD建设

三龙湾已成为广佛两市融合发展、做强广佛极点的重要战略支点。根据规划，整个三龙湾将是佛山轨道交通最密集的区域，包括三山。

南海新交通的开通，是推动三山新城多个交通枢纽以及TOD项目的加速器。

在南海新交通与待开通的佛山地铁2号线换乘站
林岳西站
，就是三龙湾与广州南站距离最新的TOD站点之一。

此外还有
三山新城南站
，南海新交通将在此与佛山地铁4号线换乘，这条线将贯通三山新城、季华路与三水区，是大佛山中心组团内部一条东西干线，远期还将东延至万博商务区。 

林岳东站是南海新交通、佛山地铁2号线、佛山地铁11号线的交会站，广州和佛山共同投资50亿元的跨江综合体项目广佛荟选址于此。

4、助推湾区产业融合

南海新交通不仅为千灯湖、平洲、三山以及广州番禺等区域客流提供高效往来的途径，更重要的是“两端”产业融合发展的助推器。

一端是三龙湾南海片区（三山新城）。

今年2月，广东省推进粤港澳大湾区建设领导小组正式发布《佛山三龙湾高端创新集聚区发展总体规划(2020-2035年)》，三龙湾正式列入了省级重大平台。而南海片区定位为“
广佛科技城
”。

首批4家广东省实验室之一的季华实验室一期已经投入使用，目前各类高端科研人才入驻达1115人，其中，首颗超高比功能柔性卫星“佛山一号”于今年4月27日成功发射。

三龙湾的关键词是“总部经济、“科创”。目前三山已落地了
虎牙、欢聚、富士康工业富联、宏旺、移远通信
等一批科技头部企业。未来10年将为佛山累计贡献超2300亿元的营业收入和超46亿元税收，并吸引全球约
1.3万名
高素质技术人才，带动不少于40家上下游企业在此集聚。

南海新交通开通之后，佛山地铁2号线也将在今年底开通，佛山地铁4号线、11号线，以及三山港口路北延至广钢新城隧道都将在今年动工，三山的区位优势快速提升。

另一端是千灯湖金融高新区。

在“国际金融后台基地”及“现代产业金融中心”双定位下，金融高新区目前已吸引超1000家金融机构及知名企业落户，
总投资超1600亿元
，项目涵盖银行、保险、证券、服务外包、期货、信托、公募基金、私募创投、金融租赁、融资租赁、金融科技等高端服务业态，集聚金融白领超6万人。

南海新交通两端的产业实现融合、互补，对于中间的平洲映月新城无疑是重大利好。

映月新城错位发展，主打的是“宜居”牌，重点产业不多，但《广东地理》认为重点打造区域环境、配套，不仅将带来区域价值的提升，更将有利于
金融高新区与三龙湾南海片区加大对高素质人才的吸引力
。而不是广钢新城、千灯湖或者三龙湾等板块预算不足的备选方案。

5、价值兑现看中长期

《广东地理》认为，南海新交通加速广佛“一张网、一票通、一座城”格局，促进佛山进一步深度融入大湾区，
半小时生活圈成形
，意义重大。
但是体现在区域价值和物业价值，则要看五年或者十年中长周期。

以首条地铁广佛线为例，在开通初期，金融高新区站日均客流量仅为三位数，每天几百人出入。到2019年，该站成为全线第二大客流大站。

总结来说，《广东地理》认为，地铁、轨道交通站点对于区域价值提升毋庸置疑，但未必是全线飘红。

涨幅低于沿线平均值约等于亏，人气、楼价高于沿线平均值看产业支撑、商圈配套热度、人口红利？（具体分析将专题分享）。

第三节

南海新交通购房指引

雷岗站

中海寰宇天下
（二手）挂牌量：28，建造年代：2015年，挂牌面积：89/98/119/127㎡，挂牌均价：47258元/m²，成交均价：41621元/m²；

华翠路站

中海万锦东苑
（二手）挂牌量：25，建造年代：2012年，挂牌面积：92/123/148/217/384㎡，挂牌均价：40199元/m²，成交均价：35484元/m²；

夏西站

佳兆业花样年广雅院
，距离站点700米，在售面积：84/93/102/113㎡，价格：2.9-3.3万/㎡；南海颐景园（二手）挂牌量：30，建造年代：2007年，挂牌面积：63/108/143/187/265㎡，挂牌均价：28975/m²，成交均价：22531/m²；依岸康堤花园（二手）挂牌量：45，建造年代：2016年，挂牌面积：89/123/178/224㎡，挂牌均价：29154/m²，成交均价：24319/m²；

夏东路

越秀星汇瀚府，距离站点约800米，在售面积：93（复式）/110/114/118㎡，价格：3.1-3.5万/㎡，大园林、好学校，是桂城值得购买楼盘之一；

康怡公园站

保利天珺
，距离站点约1000米，在售面积：87/97/107/122/141㎡，价格：2.9-3.7万/㎡，靠近映月湖，近广州，有轨道，是桂城的潜力片区；绿城桂语映月，距离站点约1250米，在售面积：96/120㎡，价格：2.8-3.2万/㎡；利嘉阁，距离站点约1200米，在售面积：88/90㎡，价格：2.4-2.5万/㎡（毛坯）；富丰新城（二手）挂牌量：146，建造年代：2012年，挂牌面积：89/137/145㎡，挂牌均价：26814/㎡，成交均价：23097/㎡；富丰君御（二手）挂牌量：92，建造年代：2015年，挂牌面积：78/89/125/136/164/175㎡，挂牌均价：28631/㎡，成交均价：24274/㎡；中海繁华里（二手）挂牌量：21，建造年代：2016年，挂牌面积：89/105/124/142㎡，挂牌均价：29279/㎡，成交均价：25991/㎡；

平西站（兴仁路站）

康怡丽苑
（二手）挂牌量：25，建造年代：2006年，挂牌面积：77/88/100/122/202㎡，挂牌均价：23621/㎡，成交均价：20815/㎡；

平南站（永安路站）

暂无优质住宅项目，但平南旧村、旧工业区改造空间巨大。

玉器街站

玉器产业片区，均为单位宿舍楼，缺乏能反映市场的优质住宅项目。

中区站

龙光玖里江湾，距离站点约1500米，在售面积：89/98/108/118/128㎡，价格：3.2-3.4万/㎡；周边二仅海伦堡爱Park公寓，挂牌14套，面积48/75/88㎡，均价17691/㎡，建议不考虑公寓。

三山新城北站

万科天空之城，距离站点约100米，在售面积：76/89/93/143/168㎡，价格：2.8-4.4万/㎡；保利诺丁山也在步行范围；

文翰湖站

保利诺丁山（二手）挂牌量：78，建造年代：2015年，挂牌面积：75/89/102/135/144㎡，挂牌均价：32760/㎡，成交均价：28215/㎡；三山最值得投资是诺丁山二手，低总价，有南海新交通、大公园，未来近4/11号线，近虎牙、欢聚、季华实验室，不近港口码头。万科天空之城也在步行范围；

三山新城南站

中海文锦国际
，距离站点约1300米，在售面积：84/96/112/126㎡，价格：3.2-4.8万/㎡；碧桂园广佛上城（二手）挂牌量：7（满两年房源不多），建造年代：2018年，挂牌面积：87/98/118㎡，挂牌均价：33065/㎡；

林岳北站

暂无优质住宅项目在售，但该线是林岳北站旁边南海外国语学校、美伦国际教育师生的重要通勤线，也将促进佛罗伦萨小镇消费客流。

林岳西站

中交珑湾云城
，距离站点约100米，在售面积：85/96/139㎡，价格：2.9-3.1万/㎡，双轨道、好学校，是桂城值得购买楼盘之一。