上半年楼市”绿榜”竟有陈村，究竟春天何时来临?

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#广东买房 72个

上半年佛山五区均价普涨，32个镇街的楼盘是否都值得入手？

供应看
，上半年全市供应同比增长25%，其中南海供应几乎翻倍，禅城和顺德增长了40%上下，三水和高明则明显下降。

 

一线邻广板块新增大量房源，仅三山就占全市的7%，其次是北滘、伦教、里水，四地供应占全市1/5。

 

成交看
，顺德成交17750套、价格涨幅21%，超过南海。特别的是，三水北江新区的恒大悦珑台（签约1482套）冲上榜首，“艳压”禅南顺各盘。

接下来具体看一下“绿榜”。

 

 

01

三龙湾、禅城中心

各有一镇街热度垫底 

以月销量和库存去化周期排名，评比各镇街楼市热度，”绿榜”代表数据表现较弱、购置房产需要谨慎的片区。

 

禅南顺三区，上半年双双上”绿榜”的有5个——均安、张槎、龙江、杏坛和陈村。除了顺德西南非限购的三镇街之外，属于限购区的禅城中心、三龙湾也竟然各有一地上了”绿榜”。

详细看看几个区域的轨道交通、产业规划、教育、生活配套，综合对比。

 

陈村：

争议最大的一定是紧邻广州南站和三龙湾加持的陈村！佛山地铁2号线开通在即，华润也斥资64.5亿拿下陈村新城地王，成交楼面价22330元/㎡。

 

陈村近三年价格涨幅达到21%，排在32镇街第十位。

 

但陈村上半年的供应、库存和月销量都在及格线徘徊，成交量仅为桂城的1/3。为什么大家都感受到了陈村市场的热火朝天，但数据指标却不漂亮？

盘点顺德各镇街的配套，此前陈村存在几个问题：

①   板块分散、外围供货、核心区不给力、楼盘素质参差不齐：当初许多开发商看中陈村的地段价值入袋了不少高价地，要通过开发一些中端刚需产品来实现溢价，但万科翡翠江望、招商曦岸这样距离地铁较远的项目，都是当年市场上难跑量的楼盘。

②   城市级配套实在太少，无法匹配市场价：除了学校配置勉强及格外，大型综合体商业都难得一见，商业中心依然还是是顺联广场一带。

③   轨道交通价值还未兑现：虽说地理位置紧贴广州南站，但一直以来轨道交通都未全面贯通，难借东风。

④   
产业对高端就业人口吸聚力不够：
陈村此前重要产业项目已经有科达制造、松川机械、升辉总部、浦项钢铁、利迅达机器人系统、申菱环境、广东国通物流城。总体上龙头企业少、中型企业少、小型的不锈钢批发、花卉批发企业多，因此高端就业人口少限制了区域发展的速度。

 

陈村该不该买？

——2年内陈村的价值就会兑现

 

1、四大片区发展今年更明确：

• 陈村东部片区：将以4000亩现代主题产业城建设为突破口，推动实现从基础设施到高端产业、人才、公共服务等层面的东进，立体支撑起对接广州南站的“第一流量入口”。

• 陈村新城南片区：结合TOD片区开发，对接大湾区资源，大力发展生产性服务业、高端商务服务业和中小企业总部集群。

• 陈村北部片区：着力推进石洲、岗北工业区连片改造，依托三龙湾大道、佛山地铁4号线建设，着力培育智能制造及数字经济两大发展新动能，打造成为先进制造业高地。

• 陈村西部片区：则将打造万亩绿芯，依托佛山市艺术中心、三龙湾碧道、花卉特色小镇等重点项目建设，完善生态绿轴、休闲公园、花海驿站等公共服务设施建设，全力打造高品质城市客厅。

 

2021年陈村产业大事记：

• 2021年4月22日，隆深机器人与川崎机器人举行合资公司签约仪式，新建广东隆崎机器人有限公司，选址陈村莱茵工业园，今年8月正式投产。

• 2021年4月29日，顺集科技拿下仙涌工业区项目，利用顺德现有产业链基础，串联中集产城在人工智能领域的产业资源优势，重点发展人工智能产业、工业机器人，为陈村城市主脉注入新活力。

• 2021年 7月7日，广东申菱环境系统股份有限公司在深圳证券交易所创业板挂牌上市，登陆A股资本市场，成为了顺德第35家、陈村第三家上市企业。

 

2、轨道交通规划密集度全佛山第二：

佛山地铁2号线一期、广州地铁7号线顺德段、广佛环线、佛山地铁11号线畅达广佛核心区，同时因距离佛山地铁4号线设站较近，陈村可以享受到5条轨道覆盖12个站点。

在建和规划站点密集度，在32镇街中排第二，仅次于桂城。
 
 

结论：

近年陈村发展利好不断，重在落地。《广东地理》认为，在未来2-5年内，陈村重点打造产业平台、建设优质城市配套、串联轨道交通，将有机会承接更多高端产业人口，吸引深圳、香港科技创新人才创业就业，也带动外地居民迁入。

2号线上在售新盘不多，直接利好万科水晶城、星英半岛的二手房。广州地铁7号线将带动陈村TOD片区的价值爆发，碧桂园三龙汇、新城盛悦之光、新希望悦珑湾的表现值得期待。
 

 

张槎：

上半年供应仅667套，但库存量2000+套，月销量121套，还不到祖庙区域的28%，紧邻祖庙核心的张槎，为什么承接不到老城区外溢？ 

找原因：

①   城市面貌多年得不到改善：从各个方向进入张槎，大部分以村级工业园的面貌为主，轻工路城市面貌稍好。

②   轨道交通辐射有限：利好季华路沿线，难以辐射到张槎内部。

③   产业难、配套少：近几年无论是产业还是配套都没有对市场形成刺激点。

④   板块热度不聚焦：在售的项目以零散的中小体量、刚需产品为主，影响力分散。

 

张槎发展空间在哪里？

——轨道加持，旧改提速，未来可期

 

广佛环线
在禅城的唯一站点：5min抵达佛山西，15min抵达广州南。

佛山地铁2号线
2021年底试运行，15min抵达祖庙，直通三龙湾核心地带。

佛山地铁4号线预计2021年第三季度动工，为张槎带来活力。

未来3年，张槎将着重开展村级工业园+旧村居连片改造，计划拆除3710亩地，共15条村。其中2021年推进项目13个，拆除旧厂房物业1500亩。在村改攻坚中，张槎将围绕重点轴线（季华路、佛山大道沿线）、重点区域（聚锦科创园片区）、重点门户（王借岗大桥、季华大桥、高速公路出入口）着重展开村级工业园+旧村居连片改造。

 

结论：

张槎近年表现平平，轨道交通利好季华路沿线，旧改和产业落地仍需要时间等待，具体入手要细看地段——临2号线、季华路、近祖庙。
 
 

 

顺德西南三镇街：

 

均安：
顺德边缘，居住人口仅18万，户籍人口9.7万，产业方面以纺织服装为支柱，产值较低。

杏坛：
产业龙头少，但美的今年斥巨资建设新产业基地；无轨道交通，商业配套也少。

龙江：
城市面貌和生活环境都不算好，以家具、塑料建材为两大支柱的工业体系正在寻求现代化转型。

结论：

总的来说，杏坛、均安、勒流、龙江的常住人口增长量偏小，自身产业人群购买力弱，2021上半年龙江冲上16923元/㎡的网签价格，对当地自住需求的产业工人已经是难题。

人口少、城市面貌弱、产业产值相对较低，也无新增轨道交通。自住可以根据需求考虑，投资还是要回到有人口、产业、轨道交通规划的热度区域。
 

 

02

32镇街全排名

三水、高明要谨慎入手

以近3年的成交价格增幅来排名，再对比每个区域的供应量、月销量，评比出表现较“绿”的前十名：

三水（6）：南山、大塘、芦苞、乐平、西南、云东海

高明（2）：明城、更合

顺德（1）：勒流

南海（1）：九江

 

 

8个数据指标较差的镇街集中在高明三水
，供需失衡、一手横盘、二手缺少接盘侠，已是三水和高明近年的常态。

 

人口稀少、缺乏有利的轨道交通和产业规划，填补不了区域的价值透支，也就出现近3年网签大幅降价的现象。

 

结论

广佛通勤成本极高，自住的购买者要充分考虑。投资的中短期收益难兑现，长期持有不确定性大，不要因为价格低就入手。

 

数据仅供参考，影响佛山板块热度的主要因素依然是轨道交通和产业，另外教育资源投入有先后，入手还是要
瞄准中短期可兑现价值的区域
。

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