广佛中心城东西向对接融合发展示意图

广佛融合发展大格局中，三山区位优越。下半年佛山轨道交通的进展也多半与其有关。南海新交通即将开通，佛山地铁2号线年底开通，佛山地铁4号线、11号线，三山港口路北延至广钢新城隧道年内动工。

这让三山更热了。

7月12日，万科又一次刷新了三山新城的楼面地价，隔壁楼盘转瞬涨价10%。个别楼面园景户型突破4.8万/㎡，市场分化三种方向：追涨入手、犹豫等待、转向附近片区购买。

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又见高位横盘？

楼价翻一番，佛山用了十年。

三山新城，仅仅8年，价格已经翻了近3倍，除了千灯湖，它最贵。

纯房地产开发的道路，佛山有很多新城都走过。又是一轮循环，三山新城是否会再度“横”在那？

现实是，经历了疫情期间短暂的冷场后，6月马上回到了火爆的状态。

听说现在已经告别了单价3万的时代。政策收紧、价格高位，各方面配套都不完善的条件下，大家为何依然看好这里？

价格背后的驱动力到底是什么？

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三山新城的节奏

2019年2月18日《粤港澳大湾区发展规划纲要》印发，湾区城市拆墙是大势所趋，从边缘到焦点的时机就是现在。依托三龙湾的重磅规划，三山已然成为广佛融合的暴风眼。

回想三山新城上一次“横盘”期时，东莞松山湖在忙活什么？——建设松山湖，全面拥抱华为，等待一场价值的爆发。

不论产业转型之争，东莞布局的节奏值得聚焦。

先造好松山湖的环境，其后是“领头羊”效应。

13年8月任正非宣布华为终端公司将迁移至松山湖，华为生态催化了东莞的新一次起飞，供应商接踵而来。一条完整产业链的迁移，吸引更多企业、人才、资源，逐步进入正向循环。

在用地的成本优势之外，区域要有内生竞争力才能留住企业。东莞意识到了，着手建设松山湖材料实验室，锁定核心配件和材料上的前沿科技创新，这将是产业经济爆发的下一个上扬点。

那么三山新城呢？

作为三龙湾的科技产业核心，产业兑现是迫在眉睫的大事。松山湖的三步曲：园区建设、招商引资和实验室搭建，三山新城必须同时加速。

(一)核心动力源于季华实验室，将带动超5万名科创人才

实验室-研发总部-上下游生产线的链条正在形成。季华实验室是广东省委、省政府启动的首批4家广东省实验室之一，就在文翰湖科技小镇。另外三个实验室分别是广州生物岛实验室、深圳湾实验室、东莞松山湖实验室。

科研方向也很有趣——“顶天立地”。

“顶天”聚焦关键核心技术攻关，瞄准工业机器人操作系统 、航空发动机关键零部件和新型显示材料等。“立地”就是推动本地制造业企业的产业转型升级，最大化生产效率。

佛山的产业向来以本土民营企业自驱，底子厚实，寻求的是产业转型的催化剂。季华实验室成果已孵化9家高科技企业和一支转化基金，累计申请发明专利340余件，片区科创资源溢出效应和辐射带动效应正在蔓延。

头部企业的集聚效应已经显现，片区引进的各类 500 强、100 强的企业达到7个。2021年三龙湾近期重点建设的12个重点产业项目中，三山新城占了8个，担起了三龙湾产业建设的顶梁柱。

数字经济的欢聚和虎牙、中国企业 500 强的宏旺、工业互联网的富士康、5G互联网的移远通信等一批具有高度话语权和技术主导权的科技企业已经汇集。

未来的十年，这里将会创造不少于2300亿营收，累计贡献税收45亿，集聚超过60家优质科创企业，以及超过5万名的科技型、创新型的人才。

当三山新城与广州荔湾直接连接后，人口增量会更多。

(二)环境好，人自然就来了

近广州南站是优势，产业环境搭建好才是竞争力。

轨道交通已是城市竞争力的标配，优越的生态环境、配套服务，才能够勾住好企业，安心在花园里搞生产。赶在广州南站到广州火车站的联络打通之前，是最好的时机。

文翰湖公园、三山森林公园、林岳岗公园等，体量超过2500亩的公园配套在逐步完成。入驻企业也被邀请进来，用顶级的设计师方案一起建设。路网铺开，边缘小岛转身成为广佛链接的枢纽心脏。

三年雏形呈现，五年产业和人群入驻，未来八到十年我们会看到三山新城的兑现。

(三)牺牲卖地的收入，专心搞产业

与其他新城相比，三山新城另一个特质就是：住宅用地非常少！

任正非曾说：“工业现代化最主要的，要有土地来换取工业的成长。现在土地越来越少，越来越贵，产业成长的可能空间就会越来越小。”

第一，近10年三山新城挂出的宅地收入仅318亿，占全佛山5%，仅为未来十年预期产值的一成多。

第二，同样是产业重地，三山新城可建住宅的密度，也只有北滘新城的1/4，土地几乎都给了产业。

三山新城就是要走一条不同于佛山其他新城的路。

一方面，是把产业做踏实了，未来产业的收益将远远超过卖地这种一锤子买卖。另一方面，这也决定了三山新城的住宅未来的价值——“少即是多”。

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一种爆发和另一种爆发

还值得买么？

5年前诺丁山在售时片区缺少强大产业支撑，一旦跨城买房的广州居民被拦在门外，价格上涨就失去了支撑点。

而现在，区域内产业落地、配套兑现，工作岗位逐步增多，其中不乏强购买力的人群，即使政策严苛，需求就在那里，这是本质的差别。

对于兑现时间要有中长段的预期，三山新城也许有阵子要接受市场观望情绪的检视，直到迎来两次爆发。

一种爆发是，从价格洼地到价值高地，稳扎稳打的产业聚集和配套落地，带动人口加速流入。

而另一种爆发是，从价值高地再到价格高地，区域格局成形，高职住比下房子越来越少，就像千灯湖，一房难求。

至此才是三山房价再跳跃的拐点。

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