肇庆某盘：你全款，我9折！折后单价5字头！带装修

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七星仔
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#高要踩盘
5
#高要探盘
15

番前

高要金利有保利盘悄悄冒出？

还是无敌江景？

最近，“保利东海岸”引起圈内关注

但星仔八卦几轮也没打探出内幕

在好奇心的驱使下

我带上小飞机到现场走一圈

没想到

却走了个寂寞

有人钓鱼，有走地鸡，有江河，有大树，有太阳，有关门的公园

就没见到保利东海岸

好了，星仔的踩盘小花絮讲完，开始进入今天正题——
高要金利恒大御景湾
（就在保利东海岸旁.摊手JPG）
。

说起这个项目，也是有趣的很。

◆ 恒大在2017年以5.7亿摘得4宗地块，
最高溢价率达105%
。

占地 （平）	容积率	楼面价 （元/平）	溢价率 （%）
14107	1.5	2514	73
27464	1.8	2982	105
14143	1.8	2600	85
61060	1.8	2785	97
制表：肇庆楼市

◆ 销售说：“
很多客户都是金利老板
，或者工厂工人，如果工人不够钱，老板会借钱给他们买。“

星仔百度下项目周边情况，果然很多金属工厂。

◆
双外客户首付四成，全款买房或可打8折
。

下面，我们先来看项目基本面。

1

小区容积率1.8，户型实用率超81%

恒大御景湾位于高要金利镇，东面距离西江约300米。

整盘占地约11.68万平，共1750户，分三期开发，在售一期，容积率1.8，物业费2.3元/平/月。

|项目航拍，2021年8月

目前，项目主推23-2栋、25-2栋尾货，前者总高12层，后者13层，一楼架空，
户型有104/111/125/130平三四房，两梯四户，预计2023年中下旬交楼
。

其中，104/111平三房主要为南向，125/130平四房主要为北向。

另外，
几个户型实用率均超81%
，若再计算一半阳台面积、飘窗等，最高使用率或超90%。

建面 （平）	套内 （平）	预计分摊 （平）	实用率
103.85	85.84	18.01	约83%
110.35	89.4	20.95	约81%
124.71	103.13	21.58	约83%
130.27	105.54	24.73	约81%

2

按揭6800-7100元/平，全款有5字头

价格又如何？

销售称，
23-2栋按揭单价7000-7100元/平，25-2栋按揭单价6800-6900元/平，若选择全款，可再打9折，均带装修
。

有意思的是，在星仔再三磨价，想要全款8折优惠价，销售表现出心动
（销售：糟糕，是心动的感觉）
。

假设一套104平三房，按揭单价6500元/平，总价67.6万，若可以全款8折，总价降至54.08万，
单价仅5字头
。

为什么该盘全款优惠如此大？

销售称，项目的按揭银行仅中行一家，
放款要半年。
而且，
在这半年内，客户不能有任何贷款
，包括使用信用卡、借呗等，否则银行或会拒贷。

如此看来，客户全款优惠力度大，多半是楼盘想尽快收到钱。

此外，
银行严查首付款来源，除了本人正常收入或存款等，必须只能是直系亲属转钱到自己账户，即父母
。

“亲兄弟姐妹不是直系亲属吗？”

“亲兄弟姐妹可以先给钱你父母，再由你父母转给你。”销售回答。

需要一提的是，
如果是双外客户，即工作和户口都在外地，银行要求首付四成
。

3

104平三房可望江，户型实用

目前，项目已开放实地板房，星仔简单点评下户型。

104平和111平三房两厅两卫格局一致
，竖厅设计，前者东南向可望西江，后者西南向靠近小区外围。

两个户型的优点在于户型方正，实用率高，餐客厅开间开阔，颇为舒适，缺点在于厨房及生活阳台受制于邻户，采光和通风会有所不足。

<左右滑动查看更多>

125平四房两厅两卫，常规竖厅户型
，无玄关，进门就是餐厅，三个次卧开间均＜3米，主卧正对卫生间。

<左右滑动查看更多>

130平四房两厅两卫，横厅设计
，主阳台延长至主卧，餐厅带窗户，采光面充足，浪费面积少，但缺乏隐私性。

|23-2栋平面图

|25-2栋平面图

4

写在最后

恒大御景湾位于高要区金利镇，靠近西江，直线距离金利镇中心约4公里，目前附近以农村自建房、工厂为主，城市面貌一般，商业氛围欠缺。

不过，小区附近多有村民出售日常生活必需品、新鲜蔬菜、禽肉等，业主基本生活不成问题，在踩盘期间，星仔留意到有佛山南海人过来买走地鸡。

虽然金利城镇化水平不算高，但它与佛山三水隔江相望，3元高速费+约半小时车程就可以到达三水广场商圈，享受三水的商业、生活和医疗配套。

据星仔了解，每天金利-三水来往班车频繁，而金利确实有不少本地人会选择在三水看病、生育或读书。

|项目航拍，2021年8月

不仅如此，金利产业发达，素有“五金小镇”之称，今年上半年，金利镇工业总产值达213.48亿，同比增长46.6%。

无论是产业发展，还是人口引入，金利都做得十分扎实。

此外，按照销售说法，购买该盘的业主多为自住需求，投资客较少，这说明金利市场投机性少，比较健康。

——  END ——

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七星仔

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