山东：2022年楼市稳字当头，市场预期有望恢复

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2022-02-05 07:00
收录于话题 #区域楼市观察
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2021年下半年，全国房地产市场迅速降温后政策环境逐渐改善，特别是企业端、居民端合理的资金需求正在得到满足，购房者置业情绪略有好转。近两个月，货币政策继续发力，全面降准、降息稳定市场预期，短期市场仍有降准降息预期，资金端的改善对楼市的平稳运行将起到积极作用。从市场恢复角度看，当前部分热点城市市场已现企稳迹象，但多数城市调整态势仍在深化。2022年初，中指研究院各地分析师通过观察各地楼市最新变化，形成区域楼市观察系列报告，以供企业参考，本文为系列研究之山东篇。
（点击索取报告）

▌整体市场：山东区域整体市场表现以稳为主，不同城市分化趋势明显

2021年全年山东房地产政策较为稳定，在坚持“房住不炒”的原则下，通过出台发展租赁住房市场、进行户籍制度改革、调整公积金政策等多维度政策，保持房地产市场健康稳定的发展。2021年山东省全年市场成交规模同比上涨，绝对规模仍保持在历史较高水平，成交价格则稳中有升，市场表现较为稳定。2021年上半年购买力集中释放，同比上涨明显，下半年调控效果显现，叠加行业负面情绪影响，市场表现低迷，上半年市场活跃拉动全年成交量上涨。2021年各城市间市场表现分化趋势明显，市场调整期，青岛、济南等高能级城市抗风险能力相对较强，市场相对稳定，而四季度之后烟台、临沂等城市市场回调幅度较大，不同级别城市分化趋势明显。

2021年山东省宅地市场供求规模同比分别缩减5.3%、17.5%，其中济南、聊城、滨州同比增加，其他城市同比下降，潍坊、威海、青岛、济南等城市供求规模位居前列。成交楼面价则同比上涨11.5%，其中济南、烟台、淄博、菏泽同比有所下降，其他城市均不同程度提升。2021年土地两集中政策出台，青岛、济南全年分三批次实施集中供地活动，土地市场整体表现平稳。

▌青岛：市场表现“前高后低”，区域分化加剧

回顾2021年青岛楼市，“集中供地”、“政策底显现”等关键词纷纷浮现，也让2021年的青岛楼市显得与往年格外不同。2021年青岛商品住宅成交规模为1392万㎡，同比小幅下降2.7%，全年呈现前高后低的特点，改善型需求持续释放，上半年需求旺盛拉动全年成交规模仍保持在相对较高水平，市场维稳，成交价格保持小幅上涨，但区域分化明显。

2021年年初疫情态势稳定，一季度开端房地产市场延续2020年底热度，上半年经济形势逐步企稳，落户政策放宽，市场活跃度持续上升，市场呈现供需两旺态势，市场热度高；受到一系列调控政策的影响，三季度开始楼市逐步回归理性，四季度市场低温运行，市场转冷，购房者观望情绪浓。

分区域来看，市场表现为中心城区热边缘板块相对低迷，市北区、崂山区等主城区价格稳中有涨，抗风险能力强，楼盘去化速度相对较快，2021年青岛商品住宅项目成交金额TOP10榜单中崂山区有多个项目上榜，改善型需求较为旺盛；而胶州市、即墨区等辅城区价格回调幅度较大，房企以价换量加速去化稳定现金流。

与此同时，土地市场也经历了前所未有的改革，2月青岛出台“两集中”土地拍卖政策，全年分三批次集中统一发布出让公告和实施出让活动。全年土拍市场呈现“高-平-低”的特点，底价成交仍为主流。

首批次集中供地推出63宗地块，热度最高，市北区开平路45号地块引发多家房企争抢，最终触发熔断价。二批次供地细则出现调整，引入竞品质等规则稳地价、控溢价，二批次推出87宗地块，供地规模最大但市场表现平稳。三批次供地规模较前两次明显下降，仅推出45宗地块，房企在融资端和销售回款端承压仍较大，拿地愈加谨慎，土拍热度明显下降。

在下半年市场转冷之后，中央于9月发布两维护政策，旨在提振市场信心，之后频繁释放政策维稳信号，政策底逐渐显现，信贷环境持续改善。目前青岛落户政策已放宽，产业结构持续优化，预计2022年青岛楼市将继续保持稳定态势，市场预期将逐步恢复，但区域分化仍将进一步加剧，房企应根据自身情况谨慎判断区域机会和风险。

▌济南：政策触底下，市场还要多久回暖？

2021年的济南楼市可谓是冰火两重天，上半年持续2020年年底热度，暖意融融，3、4月份迎来楼市小阳春，4月份达到最高峰值，但受全国房地产市场环境影响，下半年市场迅速降温，购房者观望情绪加深，成交量持续下降，12月份房企冲击年度业绩，部分项目出现促销，成交量止降转增。整体来看，2021年济南主城区商品住宅供应798.2万㎡，同比上涨29.8%；成交965.8万㎡，同比上涨22.5%。虽然下半年市场艰难，但整年来看，同比仍保持较大幅度增长。

图：2019-2021年济南主城区商品住宅月度供销走势

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

备注：1.济南主城区包含：历下区、市中区、历城区、槐荫区、天桥区、高新区和长清区

历城区、高新区是热点区域，历城区供需规模均位居各区首位，是市场活跃度最高的区域；高新区成交量涨幅最大，高新区政策利好不断，产业聚集带来人口流入，带动区域楼市成交；天桥区近20个在售楼盘，供应量涨幅最大，2021年供销比1.5，供大于求，预计2022年市场压力较大。

2021年济南新建住宅价格累计上涨3.7%，12月份济南新建住宅价格12018元/㎡，环比下降0.02%。刚需、刚改客户是购房主力，90-120㎡面积段成交套数占比达到42.2%；120-144㎡面积段占比为36.2%，同比增加0.2个百分点，改善需求增加。

“两集中”供地执行后，济南实行3次住宅用地集中供应政策，首批次集中供地房企参与热情高涨，出现部分高溢价地块，但整体上半年的土地市场仍比较平稳。二批次供地对房企的开发资质及资金进行限定，住宅用地设置最高限价，溢价率不超过15%，出让方式由“限地价，竞政府储备性公有房”调整为“限地价，抽签确定竞得人”。开拍前多宗挂牌土地因故中止或摘牌，参拍的76宗土地全部底价成交。第三次土拍延续了第二轮供地底价成交的趋势，基本保持零溢价成交，17宗地流拍。2021年济南集中土拍平淡收场。

2021年三季度以来多部门释放维稳信号，提振市场信心，政策基本触底，但市场低位运行，济南市继续落实“零门槛”落户政策，持续扩大人口虹吸效应，随着“强省会”战略的持续深入，济南的吸引力还会持续增加，济南仍有较好的人口基础，预计二季度后市场将会回暖，整体市场保持量价平稳态势。

▌临沂：市场表现“高开低走”，价格短期承压

2021年临沂因城施策精准调控，发布交房即办证、降低公积金门槛、放开落户限制等利好政策，维护市场的稳健发展。新房市场年初开局良好，上半年销售量价波动走高，三季度开始市场转下，金九银十不再，供销量价持续回调，价格同比涨幅持续收窄，2021全年供销规模出现回落。

经历了调整的临沂楼市，市场行情明显降温，销售中心来访量不足，多数购房者观望情绪浓厚。临近年底，返乡置业迎来高峰，临沂楼市早早开启了“春节模式”，紧抓这一重要节点推出包括特价房、年味大礼包等春节档促销活动，加大老带新促销力度，为项目去化做铺垫。

土地市场供需规模均呈不同程度下降，供应规模从2020年全市接近三千万平降至两千万平以下，成交量也降至五、六年前的水平，多集中在高铁片区、西城等郊区，成交楼面均价增幅明显放缓。房企资金承压，开发商拿地更加谨慎，国资系房企进场托底。

2021年临沂市宅地总体供应节奏较往年走势基本相同，自2018年以来，临沂市的年内宅地供应大致集中在年中和年底。2021年5-7月出现了一波小的供地潮，在年底又一波拉高，但较往年同期来说也有明显下降。总体上来看，周期变化不大，大致与短期精准调控、长期平稳发展的宏观政策目标一致。

区域来看，2021年兰山区宅地成交量依然位居首位，河东区增幅较大紧随其后，2021年底山东发改委发布了沂河新区发展规划，是落实临沂北上东进战略规划的重要举措，为河东区进一步发展提供了支撑，未来发展空间较大。

临沂房地产市场经历了由上半年市场活跃到下半年量价持续回调的行情切换，目前购房者情绪尚未出现明显好转，市场预期恢复尚需时日，预计2022年市场将逐步企稳，价格短期承压。

从区域发展趋势来看，高铁片区的区域交通优势、新区的创立和建设与沂河两岸协同发展的长期规划，能否为兰山区、河东区乃至整个临沂市区建立新的发展轴心，并由此带动周边卫星区域的经济增长，为新区人口引进和流入带来强大的基础动力，是下一阶段临沂发展的重要看点。

▌潍坊：“洼地”潍坊调控政策温和，去化压力不减

潍坊作为山东第四城，胶东半岛城市群核心城市，规划轻轨、高铁，拥有全省第三的人口数，第四的GDP，62%城镇化率，入选首批城市更新试点，同时也拥有省内排名在尾部的房价，是山东一个比较独特的城市。具有如此经济水平、人口基数和规划利好等优势，潍坊2021全年房地产市场表现如何？

通过观察我们发现，潍坊房地产市场调控政策一直相对温和，调控动作先多集中于需求侧信贷限制，执行因城施策，首套首付比例降低，2021年潍坊市逐步对供给侧进行调整，提高预售条件，市场运行平稳。

2021年随着潍坊市“三区一中心”规划建设的推进，以及潍坊作为唯一地级市纳入全国性高铁快运基地规划，城市发展结构由东西单一结构向东西、南北十字结构转变，市民置业方向发生微妙变化。

整体看，2021年潍坊主城区商品住宅供应582万平，成交562万平，整体供需均衡，但库存仍处高位，未来一段时间去化压力不减。具体来看，2021年一季度市场延续上年热度，销量远高于市场供应水平，二季度随着市场供应的走高，销量保持在较高水平；三季度8、9月份迎来全年供应高峰，而成交量价下滑明显，市场出现疲软；进入四季度，随着潍坊预售政策的提高以及市场观望情绪的加重，市场承压明显，供求规模均回落至全年较低水平。

 

此外，2021年潍坊主城区涉宅用地供给与成交双双下降，全年供应涉宅用地规划建面955万平，同比下降8.9%，降幅较上年收窄；成交宅地规划建面829万平，同比下降10.5%，连续三年出现下滑，成交楼面价2155元/㎡，同比上涨14.6%，涨幅较上年有所扩大。

2021年12月潍坊全市新建住宅平均价格为6787元/平方米，累计上涨1.45%，表现稳健。市场成交规模呈现“高开低走”态势，下半年房地产市场观望情绪加重，销量下滑至全年最低水平并保持平稳，各区域房价进入“横盘”调整期，与此同时宅地市场供给持续收窄，但在高库存之下，潍坊未来一段时间去化压力不减。

总结

当前政策底逐渐显现，信贷环境持续改善，市场预期有望逐步恢复，预计2022年山东区域房地产市场仍以稳字当头，但楼市分化将进一步加剧，购买力向高能级城市聚集的趋势不会改变，部分库存压力较大的三四线城市仍将承压。

土地供给端，济南、青岛两集中政策的延续，加之企业降负债趋势的加强，预计2022年土地供应规模将进一步收缩。

对于房地产企业来说，目前融资压力和销售回款压力承压较大，信贷环境的放松有助于改善企业融资环境，资金面有望进一步改善。未来房企应敏锐抓住市场轮动节点，深耕优质城市和区域，稳健经营，实现高质量的发展。

本文章引用数据：宏观政策、城市周期、市场供求及库存等数据；

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