恒达招商主管_中部地区:市场深度调整后,置业信心有待重启
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中部地区：市场深度调整后，置业信心有待重启
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About Feature 中指研究院是中指控股有限公司历时最长的下属研究机构，建立了CREIS中指数据库，涵盖土地、住宅及商用物业、企业、宏观经济等数据。中指基于数据的研究成果成为房地产及上下游相关行业的重要决策参考，研究专著填补了多项研究空白，对行业产生深远影响。
2022-02-06 07:00
收录于话题 #区域楼市观察
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2021年下半年，全国房地产市场迅速降温后政策环境逐渐改善，特别是企业端、居民端合理的资金需求正在得到满足，购房者置业情绪略有好转。近两个月，货币政策继续发力，全面降准、降息稳定市场预期，短期市场仍有降准降息预期，资金端的改善对楼市的平稳运行将起到积极作用。从市场恢复角度看，当前部分热点城市市场已现企稳迹象，但多数城市调整态势仍在深化。2022年初，中指研究院各地分析师通过观察各地楼市最新变化，形成区域楼市观察系列报告，以供企业参考，本文为系列研究之中部篇。（点击索取报告）
武汉：楼市供求平稳，区域分化严重
2021年，房地产行业迎来深度调整期，武汉楼市不可避免的发生市场波动。受去化降低、集中开盘、预售新规等因素影响，呈现高供给、高库存、低去化特征！区域分化、企业分化和产品分化十分明显。
2021年，土地出让金达到1944亿元（全口径），其中住宅用地成交出让金1795亿元，在全国城市中排名第7。首批供地采取了较为宽松的土拍条件和较低的土地保证金，引起共计超百家房企关注，光谷出现溢价超过100%地块，创出地价新高；下半年，随着市场降温，土地出让基本以底价为主，接近7成地块为国资或地方平台公司所获。整体来看，2021年三批次土拍国资、地方平台托底显著，土地出让金占比超6成，民企参与前热后冷明显，民企参与也主要以勾地为主。
中指数据CREIS（点击试用）
2021年，武汉新建商品住房全年成交约20.02万套，稳居全国三甲！自2020年6月新版合同启用，装修计入房价，整体均价出现上调，随着下半年市场形势的急速调整，全市各项目以价换量，房价快速上涨态势得到有效抑制。
2021年虽然市场总量保持了增长，但房企普遍没有完成年度任务，市场竞争激烈，目前武汉项目数量超过500个，活跃的在售项目至少350个。2021年监测武汉开盘521次，平均去化率41%，创历史新低，同时67%的开盘都伴随打折促销行为，以价换量普遍。预售新政与销售压力的挑战，迫使企业不断改变营销策略和推盘节奏，工抵房、特价房及渠道营销都成为了突围的常规手段。总体来说，主城区情况稍好，开盘去化率为46%，新城区为34%，蔡甸、新洲、汉南等区域降温较为明显。
由于近两年的调控和疫情影响，武汉市场存量不断增长。截止2021年12月，武汉商品住宅库存超过2000万平米，处历史高位，出清周期为11.6个月，一些新城区板块超过20个月，压力比较大，后期不排除出台因城施策的差别化政策，针对区域精准供应。
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
武汉在商品房预售资金监管、人才落户、公积金贷款、发展保障性租赁住房等方面进一步优化，更加直接有效，整治市场乱象，大力发展租售并举、支持刚需购房、保障市场平稳运行。武汉不断迈向高质量发展新阶段，更具竞争力的房地产经济，依然是不可或缺的强力引擎。置身优胜劣汰大时代，房企唯有不断提升产品力、服务力、品牌竞争力，成为城市运营商与美好生活服务商。
长沙：楼市全年呈现“前热后冷”，年末改善需求释放带动成交翘尾
政策维稳，长沙政策调控继续担当全国标兵。2021年长沙首创法拍房“精准限购”、施行二手房“明码交易”，进一步对调控政策进行微调。10月28日，湖南省六部门发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，出台非住宅商品房去库存10条举措，对长沙高库存的商办市场带来一定利好。综合来看，长沙政策或已触底，全年未推出较为重大的调控政策，整体以微调为主。
土地市场方面，“两集中”政策实施，叠加上游信贷政策收紧，三批次集中供地情况大不相同。从土地出让位置来看，长沙城市扩张进入新的阶段，河东隆平高科、黄兴会展板块、河西三环外滨水新城等板块均有多宗土地挂出，政府对城市外围开发意愿较为强烈。同时多宗地块毛坯销售限价创所在板块限价新高，楼市预期稳定向好。从三次集中供地情况来看，一批次土地市场热度较高；二批次土拍规则全面升级，房企拿地热情骤降，流拍率骤升；三批次优化相关出让条件，实施精准供地，叠加“央、国、平”托底，稳定收官。
纵观2021全年，长沙土地市场城投公司为绝对主力。城投公司为土拍托底，稳定市场。未来房地产市场，地方城投和地方国企或将发挥更大作用。
2021年长沙楼市成交量价齐增，但上下半年“冷热不均”。上半年楼市成交火热，5月份达到全年最高点；下半年整体市场下行，楼市开始降温，6月开始楼市进入“连降模式”，10月更是达到下半年最低点，成交量仅74.89万方。12月受华润长沙悦府、旭辉铂悦湘江等高端改善项目开盘影响，带动房价出现结构性上涨。
从成交面积段来看，100㎡以上户型为绝对主力，占比近九成，120-140㎡、140-200㎡户型占比分别为28%、29%。限购政策下，叠加疫情冲击及三胎政策，长沙置业者购房更倾向于一步到位，改善型需求爆发。未来，核心区域具备优势资源的改善项目将更受市场追捧。
图：2017-2021年长沙市住成交面积段套数占比
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元旦节后，年终冲刺节点已过，叠加1月底迎来春节假期，市场进入常规调整阶段，整体市场推盘节奏放缓；部分项目为保持一定热度，针对返乡置业群体推出相关优惠活动；但由于销售折扣减少、中介分销等渠道引流放缓，导致市场成交较为平淡，预计2022年初长沙市场将处于不温不火的平缓期。
南昌：楼市深处调整中，市场需求偏弱
2021对于南昌楼市而言，是非常具有挑战性的一年。在稳地价、稳房价、稳预期的大背景下，楼市限购政策依旧。在上半年稳中求进，而下半年“三道红线”效果显现，部分房企债务出现违约，整个房地产行业运行节奏被打乱，南昌楼市总体呈现持续阴跌、低位震荡、成交量持续低迷的市场态势。
政策方面：2021年南昌楼市政策调整较小，但土拍政策迎来了重大改革，2021年9月，市自然资源局发布新政，规定范围内的“限房价、限地价”住宅用地在出让方案中一并明确房屋销售价格上限和土地竞价上限。采取“网上拍卖＋随机摇号”复合交易模式组织出让，至此，南昌进入“拿地摇号”时代，此举政策能够有效引导房企理性拿地，控制房地价差，给予房企一定利润空间，一定程度避免后期交付引起的房屋质量问题。
土地方面：2021年，南昌土拍市场热度不高，供地数量及规模同比均明显下滑，其中土地供应同比下降68.8%，土地成交面积同比下降75.1%，仅为2020年的四分之一，土地供应端减少，新项目入市随之减少，对于2022年的市场供需或将带来一定压力。
市场方面：2021年南昌楼市或许正在经历最艰难的时刻，商品住宅成交规模及成交金额同比均下滑。全年南昌市（市区+新建区）商品住宅成交510万㎡，较2020年下滑16.2%，较2019年下滑47.3%；2021年全年住宅成交金额649亿元，较2020年下滑10.4%，较2019年下滑39.8%；库存方面，截至2021年12月，南昌市商品住宅库存451万㎡，出清周期12.4个月。南昌虽为江西的省会城市，但无论是人口基数，产业结构和市场规模，城市基本面同周边省会城市均存在一定差距，对于省外人口吸引力、省内人口吸附力不足，加上2020年南昌土地市场大量供地，且部分区域供地节奏的问题，导致库存积压，从而造成低位横盘，持续低迷的局面。
整体来看，南昌市房地产市场成交规模在收缩，市场已进入深度调整期。展望2022年，短期经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，在“稳增长”的基础上，南昌楼市出现“V”型反转的可能性不大，在需求没有明显提升下，中短期南昌楼市仍然需要用时间换取空间，通过低位横盘消化当前库存。同时市场分化现象加剧，核心板块在2021年土地供应减少情况下，未来市场供需结构将逐步合理，随着信贷环境的逐步改善，2022年市场有望进一步恢复，板块成交规模或将提升；但偏远郊区由于土地供给较大，供过于求的情况短期内难以得到转变，板块也将持续处于调整阶段。
郑州：市场内忧外困，恢复仍需时日
2021年郑州受政策调控、洪水冲击、疫情反扑等影响，房地产市场负重前行，整体行情不佳，全年先扬后抑，上半年市场平稳运行，首次土拍火爆收场，年中受洪水冲击，叠加疫情反扑，下半年市场下行明显，土地暗淡成交，楼市去化不佳，年底宏观政策持续发力，维护“三稳”，市场缓慢修复。
政策方面：郑州2021年房地产调控张弛有度，上半年严查经营贷、消费贷，防止资金违规入市，整体政策从严从紧，下半年突发洪水及多轮疫情反复，市场剧烈下行，“稳房价、稳预期”、维护房地产市场良性发展成为政策主基调，调控限制政策适度放宽。郑州全年土地三次集中供应，“稳地价”为主基调，“限马甲、限资金、后置审核”，土拍规则不断完善，主城区供地保持稳定，城改定向地撤牌严重，公开地机会增加。
土地端：郑州一批次供地成交火爆，房企拿地热情高涨，二、三批次供地成交趋冷，撤牌率上升，溢价率走低，流拍严重，从拿地区域来看，主城区为房企拿地主力区域，地块多集中于三环、四环之间，近远郊土地市场较为冷淡，国、央企成为全年拿地主力军，民企普遍拿地意愿不足，集体躺平，除部分优质地块外，底价成交成为全年主基调。
销售端：受洪水及疫情反复的多重因素影响，郑州楼市数次“停摆”，全年去化不尽理想，房企普遍降价以求以价换量。分区域来看，主城区价值凸显，市场去化较好，近远郊市场下行，去化普遍不佳。刚需、刚改产品为市场主力产品，改善型产品需求较弱，2021年郑州房地产市场大量楼盘延期交付，市场信心下降。
中央坚持“房住不炒”和“三稳”的主基调不变，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环，仍是政策调控的主基调，郑州受洪水及多轮疫情的影响，政策微调预期明显，稳定购房者置业信心，保障合理购房需求正常释放，提高房企资金使用效率，促进房地产市场平稳运行，将会是为未来郑州房地产调控的主要方向。
2021年郑州城改项目推进节奏缓慢，且流拍严重，预计2022年政府或将加大城改项目推进力度，保障城改项目顺利落地，公开土地数量或将持续增加从而提振市场信心，企业拿地以稳为主，联合拿地或将变多。销售端，预计2022年郑州房地产市场置业信心仍处于修复期，楼市目前下行趋势还未彻底转变，短期市场修复仍需时间，刚需产品仍为市场主力，成交主力区域仍将为主城区，近远郊县市场将处于恢复期。
结语
2022年房企仍然面临流动性考验以及降负债的要求，房企土地新增投资意愿整体不会太高，但2021年四季度以来，随着一系列维稳措施的出台，风险问题逐步得到遏制并陆续出清，正常的投融资、信贷需求、购房需求得到满足，武汉、长沙、南昌等房地产市场正在逐渐稳定下来，中长期看，随着中部崛起战略推进，城镇化进程不断，中部地区核心城市依然拥有一定的成长空间，仍具较强的投资吸引力，是大型房企的重点关注城市。在新经济格局下，中部省会城市在城市圈打造和区域经济中，将发挥更加重要的引领作用，也将推动房地产行业不断步入高质量发展新时代。2022年，中部省会城市正处于迈向高质量发展的战略机遇期，头部房企将在投资布局、开发建设、设计营销、管理服务等方面不断优化调整，以适应新的监管要求，逐步进入精细管理、高质量发展时代，进而推动中部地区房地产市场稳字当头、稳中求进。
但值得注意的是，2022年各城市间市场分化仍较为明显，武汉潜在供应规模较大，市场竞争激烈，但市场需求充足，仍将维持较高规模成交。长沙2021年土地成交将推动商品住宅市场成交保持较高水平，但市场竞争压力有增无减。南昌市场容量及热度不高，潜在供应缩量或将对2022全年成交形成较大影响。郑州市场当前仍低温运行，购房者置业信心不足，短期市场恢复动力相对较弱，预计2022年郑州市场短期逐渐企稳，下半年有望逐渐回升。
本文章引用数据：宏观政策、城市周期、市场供求及库存等数据；
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