前瞻 | 郑州楼市新政能否带动需求恢复，各地政策会如何跟进？
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2022-03-03 23:00 收录于话题
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近日，郑州发布的楼市新政引起社会各界高度关注，在当前购房者预期尚未恢复、房地产市场深度调整的情况下，作为目前各地发布的政策中覆盖范围最广、力度最大的新政，郑州“十九条”能否有效激发需求释放，还有哪些城市会效仿跟进，这些都将是影响接下来房地产市场走向的重要因素。
总体来看，在我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，稳楼市在稳经济大盘中的作用更加突出。
一方面，
央行强调货币政策要充足、精准和靠前发力，全面降息降低资金成本；住建部明确提出要“坚决守住不发生系统性风险的底线”、“充分释放居民住房需求”；全国预售资金监管办法已出台，一定程度上释放企业资金流动性；保障性租赁住房的相关配套金融支持力度不断加大。
另一方面，
地方因城施策积极落实中央“支持合理住房需求释放”相关指导，今年以来，各地已发布房地产相关政策近百次，超40城适度放松调控政策，政策力度和范围不断增大，从供应端和需求端同时发力，稳定房地产市场预期，提振市场信心，力促房地产市场良性循环。
整体来看，当前各地因城施策已从供需两端同步发力，而从以往市场情况来看，需求端政策短期有效性更强。除个别限购极严格的一线城市外，总体上政策对市场的有效性由强到弱依次为：限贷放松（降首付→降房贷利率）→限购放松→降交易税费等。从监测情况来看，需求端各项政策均已有城市出台，预计对后续销售恢复将起到积极作用。
今年以来各地楼市调整聚焦在哪些维度？
郑州出台的一揽子新政，基本覆盖了当前各地政策调整的内容。
多地下调购房首付比例，菏泽打响降首付“第一枪”，佛山、赣州、延吉、温州等多地跟进，郑州取消认房认贷，力度进一步加大。
2月17日，菏泽打响降首付“第一枪”，无房无贷购房者首付比例最低降至2成。此前1月27日，安徽省在《关于印发进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知》中，明确鼓励购房领域降低首付。2月，佛山商业银行下调非限购区域部分楼盘首付比例，降低至2成；赣州首套房贷首付比例降到20%；据媒体消息，温州亦降低了首付比例至20%。
3月1日，郑州出台政策，提出“拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”。此前在郑州购买二套住房认房又认贷，二套首付比例为60%，本次首套结清再购房贷款首付按首套30%执行，首付比例明显降低，大幅降低了购房者入市门槛，有利于需求释放。
一方面，伴随5年期以上LPR下调5个基点，各城市房贷利率均有所下调；另一方面，不少城市下调房贷利率的加点数，去年四季度以来部分城市房贷利率下调幅度超100个基点，明显降低购房者的置业成本。
据统计，今年以来，广州、苏州、惠州、中山等多地下调首套、二套房贷利率。其中，苏州、惠州等城市下调幅度较大，北京、上海、合肥等城市更多地是紧跟5年期以上LPR下调，一线城市中广州下调20个基点。
主要涉及下调公积金贷款最低首付比例、提高公积金贷款最高额度、取消最低还款限制、放宽申请认定条件等方面。
1月，宁波上调二、三孩家庭住房公积金最高可贷额至80万；北海规定缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%；四川自贡放宽了住房公积金申请套数认定政策，实行只认贷不认房的认定标准；南宁提高公积金贷款最高额度，首套房最高额度从60万元提高至70万元，第二套房最高额度从50万元提高到60万元。
2月，绍兴提出高层次人才在绍购买首套房，可享受全额公积金贷款政策；南宁发布住房公积金个人住房贷款管理实施细则，内容包括①住房公积金二套首付比例降至三成（原四成）；②取消高收入借款人的最低月还款额的限制要求；③放宽再交易住房和商转公贷款的房龄要求至30年等。
3月，郑州提出为外来务工人员置业提供便利，外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，可按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取业务，在郑州购买住房时，可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。
郑州针对居家养老方面的购房需求，限购政策呈现突破性放松。3月1日，郑州发布楼市新政，强调满足居家养老需求，子女、近亲属在郑工作的，老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。原限购政策为“本地户口限购2套、外地户口限购1套”，本次限购政策的放松进一步释放了购房者的改善型购房需求，按照“一城一策”的要求，推进居家养老规划的进程，与中央加强新时代老龄工作和 “支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的指导意见基调一致。
部分城市针对特定商品住宅项目，出台了适度调整销售限价政策。
2月，长沙住建工作会议中指出“强化房价地价联动，……，刚需型住房按每年指数不超过5个点，改需型住房按照长沙城镇居民收入增长水平，按8-10个点控制增长，合理满足不同层次购房需求”。
3月1日，郑州提出“提高商品住宅品质，对低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态建筑予以政策支持，对销售限价给予一定比例的上浮”。
针对改善型住房、高品质住宅，给予一定程度的限价调整空间，有利于保障住房品质，更好地满足居民的住房需求。
3月1日，郑州提出“推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。
促进安置房转化。对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。”
玉林、珠海、保定、湖州、亳州、惠州、延吉及泸州等多地出台了购房补贴政策，补贴覆盖面包括人才、农民工、新市民等，主要包括一次性补贴、契税返还、发放消费券等方式。
1月，玉林财政为新市民发放购房补贴，购买首套新建商品住房，每套补贴6000-10000元。珠海高新区发布人才计划，其中推出提到了给予最高600万元住房补贴。泸州对符合条件的人才，在泸州市中心城区购买首套新房，可享受10-200万元/人的人才安居补助。
2月，惠州决定对大亚湾工作的大专学历以上人才按每个家庭一次性给予购房补贴，并对首次购买新建商办用房的给予所交契税30%的财政补贴。延吉提出农民进城购房给予全额契税补贴，且以发放家电消费券的方式给予适当补贴，消费券额度由500元至1500元不等。上海金山区正式发布“上海湾区”人才计划，购房补贴由原来的1个档次增加为3个档次，最高可享200万元补贴。
3月，郑州提出对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生（技工院校预备技师、技师）、专科毕业生（技工院校高级工）在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。
多地放宽落户限制，降低落户门槛，争相吸纳人口，为楼市注入新鲜活力。
1月，嘉兴进一步放开迁移落户条件，放宽租赁落户条件，居住时间要求缩短。中山进一步放宽、优化合法稳定居住就业入户。天津放宽了积分落户申请条件，取消年度落户数量限制。2月，绍兴提出在高校毕业生方面，可享“零门槛”落户，先落户后就业。
7、供给端政策亦在跟进，优化土地端政策、调整预售资金监管等
截至2022年3月3日，22城中已有7城公布首批供地，土拍规则继续调整，一方面，增加集中供地次数，青岛、武汉一年4次集中供地；另一方面，通过适当放宽配建指标、出让金缴纳条件等方式，提高企业参与积极性，如合肥配建保障性租赁住房地块数量减少，且配建保障性租赁住房最高建筑面积占比由35%下调至20%；武汉避免以竞配建、竞自持等方式增加项目成本，地价“熔断”后摇号确定竞得方。
分期缴纳土地出让金，降低保证金比例。
2月，西安疫情防控下，延长土地出让价款支付期限、允许分期缴纳土地出让价款，新出让土地原则上按起始价的20%确定竞买保证金，可在出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过12个月。3月1日，郑州提出土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。
另外，为保障房地产企业合理的资金需求得到满足，减小房地产企业流动资金压力，南平、烟台等城市调整了预售资金监管相关政策，郑州加强了房企并购贷款支持。
1月，南平为降低房企重点监管资金沉淀压力，对信用评级为AAA的房企可凭银行担保函，抵顶不高于担保函额度的预售监管资金，抵顶额度不高于重点监管资金的50%。烟台对守信企业落实相应激励措施，对信用等级为AA级以上开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3-5个百分点。3月1日，郑州提出“定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持”。
此外，需求端降低交易税费相关政策亦在跟进，郑州“十九条”新政中未提及二手房交易税费的调整细节，但据悉，郑州部分区域已经执行二手房交易个人所得税1%的税率，之前是差额的20%。
为什么是郑州政策力度最大、覆盖范围最广？
近几年郑州房地产市场整体处于调整通道，2021年，受疫情、洪灾以及房地产大环境下行影响，郑州市场运行态势更加低迷，购房者置业情绪明显降低，企业资金压力下多个楼盘项目延期交付或烂尾停滞，购房者合法权益受到挑战，进一步加剧了市场的悲观情绪。
图：2019年以来郑州市区商品住宅成交面积及同比走势
根据中指数据，2021年郑州市区商品住宅成交面积不足千万平方米，为2015年以来最低水平，同比下降12%，明显低于全国平均水平（根据统计局数据，2021年全国商品住宅销售面积同比增长1.1%）；根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年郑州新建住宅价格累计上涨1.76%，低于百城整体水平，居百城45位；环比来看，郑州新建住宅价格自2021年11月转跌后，房价一直处于波动调整状态，2022年2月，新建住宅价格环比下跌0.08%。2021年，郑州二手住宅价格累计上涨0.99%，居百城51位。
当前郑州库存量较大，截至2022年1月，郑州短期库存去化时间接近20个月，中长期土地库存去化时间2年以上。根据中指监测数据，2016年以来，郑州全市（含下辖县市）住宅用地成交面积2.2亿平方米，同期商品住宅销售面积1.7亿平方米，土地存量大，去库存压力较大。另外，近几年郑州城中村改造规模大，这部分的存量亦较为突出，而本次郑州出台的安置房货币化安置、存量安置房转化为保障性租赁住房等均有利于存量去化。
接下来还有哪些政策和城市跟进？
当前各地积极落实中央精神，因城施策促进房地产良性循环和健康发展。郑州作为目前政策覆盖范围最广、力度最大的城市，各项调控政策基本与中央基调保持一致（截至发稿，郑州相关政策并没有撤回），亦充分体现了因城施策下地方调控的灵活性，郑州的调控政策给其他城市提供了较好的参考借鉴。
图：2008年以来中央及部委对释放住房需求的相关表态
需求端
，一方面，在中央及各部委指导精神下，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”、“充分释放居民住房需求”，预计各地针对合理的住房需求将给予更大力度的支持。值得关注的是，3月2日，银保监会郭树清主席提到“房地产泡沫化、货币化问题发生了根本性扭转。……不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。”预计房地产金融端的支持政策将继续落实。综合来看，预计各地将对以往不合理或不合时宜的限制性政策进行纠偏，如下调首套首付比例、调整二套住房认定标准、下调偏高的房贷利率、降低交易税费等，降低购房者置业成本。
另一方面，结合人口和人才政策，充分释放居民的住房需求，特别是刚需和改善需求，在改善需求中，有望进一步加大针对特定人群或家庭的政策支持力度，如对多孩家庭、有老年人口的家庭适当下调首付比例等。在限购方面，预计进一步适当降低对学历型人才、技能型人才的购房门槛。
除此之外，限价、限售政策亦有调整空间，部分城市或对新房限价、二手房指导价进行适度放宽。
供给端
，预计通过对困难企业的贷款进行展期、续贷等方式，进一步缓解企业资金压力，同时帮助企业恢复信用，畅通上下游资金链，稳定房地产行业各个环节的信心。预售资金监管政策仍有优化调整空间，针对稳健型企业的资金监管或更加灵活。在土拍政策环节，分期缴纳土地出让金、下调保证金比例、优化土拍规则降低企业拿地成本和提高利润空间等仍将是当前各地主流的调整方向。
一方面，
当前房地产市场企稳或已现好转的城市，政策放松的空间较小，或聚焦在微调人口、人才政策。
另一方面
，除少部分城市外，预计大部分城市将对当前楼市政策进行适度调整，特别是房地产市场调整压力较大、经济下行压力较大的城市（二线和三四线为主），这部分城市购房者置业情绪低迷或房价回调压力大或土地出让难度大，地方政府激活刚需和改善需求的意愿更加强烈。
房地产行业的稳定，亟需多方政策协调发力，恢复各参与主体的预期和信心。全国“两会”召开在即，在全年“稳增长”的基调下，房地产相关政策将是重要看点，两会后或将有更多城市加快政策调整节奏，尤其是需求两端政策发力将有利于打破当前地产僵局。
数据来源：中指数据CREIS，中指·项目云（点击试用）
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附录——今年以来中央及主要省市出台的房地产相关政策
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