年报解读 | 绿城中国：砥柱中流坚如磐

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About Feature 中指研究院是中指控股有限公司历时最长的下属研究机构，建立了CREIS中指数据库，涵盖土地、住宅及商用物业、企业、宏观经济等数据。中指基于数据的研究成果成为房地产及上下游相关行业的重要决策参考，研究专著填补了多项研究空白，对行业产生深远影响。

2022-03-25 23:00 收录于话题

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2021年，房地产市场实现了超预期增长，降负债、降杠杆、加速回款成为房企经营的主旋律。2021年，是绿城中国全面推进“战略2025”第一年，绿城销售额为3509亿元，同比增长21.3%，营业收入首破千亿，财务状况保持良好，负债水平处于行业较低位，产品力、业绩和市值表现持续上扬，稳居行业前十。

 

销售：销售额同比增长21.3%，增速居首

图：2017-2021年绿城销售额及同比增长率情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

2021年，绿城中国实现合同销售金额3509亿元，同比增幅达21.3%，顺利完成并超越3100亿元的销售目标，目标完成率113.2%，增速继续处于上升通道。绿城人均销售额1.05亿元，同比增长12个百分点，处于行业较高水平。

图：绿城销售额增长率与百强房企对比

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

销售额增速位列TOP10房企第一，远超TOP10房企增速均值。
2021年，绿城销售额增速为21.3%，远超头部房企均值。这主要得益于绿城周转运营效率明显增强，踏准市场节奏，供货节奏持续优化：新增货值中21%实现当年销售转化。新开工面积同比增长29%至1698万平方米；竣工面积同比增长23%至936万平方米。其次，得益于绿城云、绿城智、绿城源线上销售、智慧案场、销售管理数字体系的升级和应用，促整体去化率提升。

 

财务：营收首破千亿，负债处于低位

图：2019-2021年绿城营业收入及净利润情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

营业收入保持快速增长，首次破千亿。
2021年，绿城实现营业收入1002.4亿元，同比增长52.4%，净利润76.9亿元，同比增长33.4%，净负债率为52.0%，同比下降11.8个百分点。

图：绿城中国融资成本变化情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

2021年，绿城中国整体融资成本仅为4.6%
，较2019年的4.9%下降0.3个百分点，融资成本持续走低。绿城主要通过发行公司债券、供应链ABS、供应链ABN、中期票据、购房尾款ABS等方式进行多元化融资，提升抗风险能力。2021年，绿城境内发债共计257.2亿元，平均利息成本为3.55%。

投资：坚持理性投资，聚焦一二线城市和长三角

坚持理性投资，2021年拿地总货值同比增长18%。2021年绿城获取新项目101个，截至2021年底，绿城土地储备总货值9488亿元，权益建筑面积3267万平方米，同比分别增加18%、12%。同时，绿城积极通过收并购获取优质项目资源。

图：2021年绿城新增土储主要分部情况（按新增货值）

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

聚焦一线、二线城市和长三角。
2021年，按新增货值计算，新增项目78%位于一二线城市，90%位于五大城市群，其中长三角为52%。土储主要集中在北京、上海、深圳、杭州、宁波、西安等重要城市。其中长三角作为战略深耕地，新增货值1636亿元，杭州417亿元，占比13%。绿城实现多元方式拿地，其中非公开市场新增货值占比34%。

 

业务：积极开展多元业务，代建、特色业务板块表现亮眼

绿城以“理想生活综合服务商”为战略定位，围绕人民美好生活场景积极开展相关业务，代建、特色业务表现亮眼。
2021年，绿城严守产品红线，积极搭建工程智慧数字化平台和研发平台，践行“绿色智慧”，严控成本。其中，代建业务表现亮眼，代建项目345个，覆盖101个城市，合约总建面8468万平方米，在建面积4404万平方米；特色业务总货值约826亿元，占新增货值总额26%。同时，绿城持续通过科技赋能加速业务转型升级，在建筑科技、生活服务、商业管理和产业金融方面表现出强劲的发展势头。

管理：推进体系优化，强化战略赋能

图：2021年绿城优化内部管理体系

绿城继续推进体系优化，强化战略赋能，建设扁平化高效组织。
绿城坚持“改革、改变、改进”，优化管理体系，夯实风控体系，保障企业稳健发展。绿城新成立绿城研究院、研发设计中心，部分区域和城市公司实现扁平化、精细化管控。绿城通过“一城一策”编制、人才培养团队建设、共赢共担机制4.0等多措并举，以战略2025赋能企业管理升级，强化企业引领发展的力量。

 

结语

面对房地产市场分化日益明显，绿城始终保持对变化与风险的审视和坚决的发展定力，在“品质优先、稳中求进、均衡协调、全面发展”战略要求下，不断夯实企业实力，走“全品质、高质量”的可持续发展路线，以高效的管理体系，促企业走得更好更远。

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