恒达招商_2022中国房地产百强企业研究报告
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2022中国房地产百强企业研究报告
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中指研究
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About Feature 中指研究院是中指控股有限公司历时最长的下属研究机构，建立了CREIS中指数据库，涵盖土地、住宅及商用物业、企业、宏观经济等数据。中指基于数据的研究成果成为房地产及上下游相关行业的重要决策参考，研究专著填补了多项研究空白，对行业产生深远影响。
2022-03-31 07:26 收录于话题
中国房地产TOP10研究组自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十九年。研究组把握行业发展脉搏，深入揭示房地产企业经营规律，为促进房地产行业健康发展发挥了重要作用。
当前房地产市场步入调整期，企业发展变化大。因此，2022中国房地产百强企业研究，从评价指标体系和数据来源复核方面进行调整和完善，优选 更加稳而强的企业。
评价指标体系方面，进一步强化了对企业稳健性的分析，一方面增设了“应付款占总负债的比例”，该指标是衡量企业短期的潜在债务和流动性风险；另一方面进一步优化了现金短债比的计算规则，在计算货币资金时扣除掉受限制资金，严格评价企业偿债能力。
数据来源方面，主要依据中指数据调研监测的企业拿地、销售、项目建设等经营情况，深入了解企业微观经营活动，获取更丰富详实的数据和资料；企业筛选，对偿债方面已经出现问题的企业，或将出现问题且没有实质举措的企业，进行逐一筛查；加强对数据的调研和交叉复核，优选更加稳而强的企业。(文末查看完整版报告获取方式）
2021年，房地产市场实现了超预期增长，全国商品房销售额为18.2万亿元，销售规模再创历史新高。百强企业顺应市场变化，紧抓热点城市群发展机遇，运用多种营销手段并加大线上及线下营销力度促进回款，实现了销售业绩的增长，但增速首次低于全国。2022年房地产企业面临市场调整的压力，未来稳健经营、行稳致远将是发展的主旋律。
销售总额超9万亿
市场份额下降至49.9%
2021年，百强企业精准把握市场需求释放节奏，上半年前置销售节点加速推盘，下半年加大促销力度和销售渠道合作，加速回款，实现销售总额90802亿元，同比增长3.9%，增速首次低于全国0.9个百分点、销售面积56943万平方米，同比增长1.6%。
随着行业监管的逐步落实，行业加速出清、企业优胜劣汰，大而不强的企业未列百强中，百强企业的市场份额小幅下滑。2021年，百强企业市场份额为49.9%，较上年下降0.4个百分点。其中，综合实力TOP10企业销售额市场份额为22.5%，较上年下降0.4个百分点。在行业出清优选过程中，必然会出现百强企业市场份额的短暂调整，随着市场企稳、行业格局重塑后，百强市场份额或将继续提升。
阵营分化继续加剧
部分国央企销售表现突出
百强企业各阵营增速均有下降。阵营间的规模壁垒和大而强的优势不复存在，经营稳健才是硬道理，百强前10企业、11-30企业销售额增长率均值为3.1%、6.1%；31-50企业、51-100企业把握重点区域城市热度分别实现了销售额同比增长1.7%、4.0%。
阵营间分化加剧的同时，企业间的分化也在加剧，其中综合实力较强和布局重点区域的国央企销售表现比较突出。国有企业较为集中的布局一二线核心城市，同时凭借稳健的经营、畅通的融资优势和政府背书备受消费者信赖，进一步转化成销售业绩的增长。
强调财务安全和经营稳健
精细化运营筑牢发展护城河
随着行业进入缩表出清阶段，“唯规模论”已不再适用，“大而不强”的企业也逐渐暴露出问题。未来，百强企业不再一味的关注规模，而是更加强调财务安全与经营稳健，注重精细化管理和运营，追求效益的提升和高质量发展。
把握城市群发展机会
加大高潜力城市深耕力度
2021年，百强企业继续深耕重点城市，二线城市仍是主要销售来源。一线城市受新房供应规模加大的影响，在旺盛需求的带动下市场成交规模增长，销售额占比小幅上升0.2个百分点至18.8%；二线城市占比为58.2%，仍是主要销售来源；三四线城市销售额占比23.0%。
百强企业聚焦核心城市群，长三角、粤港澳、京津冀三大城市群销售贡献突出，合计占比超六成。50家百强代表企业销售结构中，五个主要城市群销售占比合计达74.7%，同比增长0.4个百分点。
因城施策把握市场主流需求
强化品质服务提升产品力
2021年首改和改善需求仍对房地产市场形成较大支撑，百强企业加大首置类产品的推出比例，支撑销售业绩的增长。从50家百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：90平米以下首置类产品的销售额占比为17.4%、较上年提升0.8个百分点；90-140平米首改类产品销售额占比达55.4%，较上年下降0.6个百分点；140-200平米改善类及200平米以上高端类产品销售额贡献率分别为18.5%、8.7%，较上年均下降0.1个百分点。
2021年，百强企业顺应市场变化趋势，在上半年加大推盘力度，市场活跃度较高，上半年销售额占比超五成；下半年受到调控政策等因素影响，房企推盘面积呈现较大波动态势。同时，百强企业紧跟市场形势，适时调整营销策略，通过提供特惠房源、打通线上+线下营销渠道、新技术应用等多种方式，助力提升营销管理水平，提高项目去化率。
2021年百强企业营业收入与净利润保持增长态势。竣工和结转稳步增长带动营业收入和净利润呈增长态势，百强企业营业收入均值达498.6亿元，同比增长19.3%，增速较上年增加1.6个百分点。由于营业成本上涨，净利润均值达56.2亿元，同比增长0.4%，增速较上年减少1.5个百分点，净利润均值增速不及营业收入均值增速，“增收不增利”日趋严重。受新冠疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降2.2、1.8个百分点。
地价高企和房地产去金融化限制了房企盈利空间，行业长期处于低利润时代。长期来看，房地产行业长效机制逐步建立，房地产金融审慎监管框架下，房地产逐步进入去金融化通道，行业利润率可能保持在更低的水平。房企需调整经营方式，发挥综合运营优势，适应行业调整周期。当前，部分高存货、高周转、高杠杆模式房企面临流动性危机，此种模式的弊端已经显现，房企需逐步改变经营模式，以适度杠杆、适量存货、高效运营维持业务高弹性，以适应极速分化的市场；同时适度发展轻资产业务，发挥运营优势，提升边际效益。
2021年住宅用地供应明显缩量，叠加政策调控和融资监管显效，全年百强企业投资规模明显缩量。50家百强代表企业全年拿地金额总量同比减少12.7%，其中招拍挂市场的拿地金额16804.8亿元，占全国300城土地出让金的29.4%，同比下降0.5个百分点。
百强企业聚焦重点城市。一二线城市仍是百强企业布局主战场，50家百强代表企业的新增土储权益面积中六成位于一二线城市，其中一线城市占比7.1%，二线城市占比53.4%，一线、二线城市占比分别同比增长2.4、6.6个百分点。
分所有制类型来看，国企拿地力度整体更强。2021年国企拿地金额同比微增1.0%，拿地销售比均值为38.0%。表明当前国资背景企业仍具有融资优势，投资力度仍保持在适当水平。
2021年百强企业规范经营、积极应对，通过提前偿还债务、调整债务结构等方式稳降杠杆，“三道红线”提出后应对更加从容，均值已经基本合规。百强企业剔除预收账款的资产负债率、净负债率的均值分别为69.5%、77.1%，较上年分别下降0.6、3.6个百分点；现金短债比为1.6，较上年上升0.1，整体稳中向好。
融资收紧叠加偿债高峰期，市场调整销售回款压力较大，企业现金流面临更大挑战。2021年，房地产行业共实现非银类融资17652.2亿元，同比下降26.3%，行业融资收紧态势显著。而百强企业中国企融资能力较强、成本较低；区域型房企布局重点城市，销售韧性好，整体财务基本面良好。
为此，百强企业在加大营销回款力度的同时，应紧抓政策窗口期，积极拓展新的融资渠道，通过并购融资、绿色债券、ABS等方式补充资金。
2021年，百强企业积极依法纳税，纳税额保持稳步增加的态势。百强企业纳税额均值达60.2亿元，同比增长2.2%，其中税金及附加均值为38.9亿元，所得税均值为21.3亿元。同时，百强企业积极响应政府相关部门的号召，扎实推进保障性租赁住房建设，并持续加大公益捐款投入积极回馈社会，为防汛抢险和疫情防控提供资金支持。
百强企业深入践行可持续发展理念，运用智慧科技手段及绿色环保等手段，积极探索绿色发展模式；更加重视项目绿色认证，推动企业转型升级；打造绿色生活体系，助力绿色服务升级。
结语
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