佛山五大片区的价值判断，房企买地、市民买房参考

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林福江
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About Feature 广东城市、交通、地理，重点佛山

2022-04-03 01:45
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佛山新城扩容4倍

细海河公园及周边
规划实施研究和控规修编竞争性磋商公告昨天发布。规模面积相当于佛山新城的四倍。

三龙湾是
面向全球的先进制造业技术创新中心
、珠江西岸高水平开放平台、广佛同城高质量发展融合示范区、宜居宜业宜游的岭南水乡之城。

2022年佛山市委提出把三龙湾科技城打造成科技创新高地，全力突出“聚”和“领”定位，集聚高端创新创意资源要素，
全力打造全国一流科技城
，积极推进“研发之城”“产业之城”“人才友好之城”“国际之城”建设，为佛山营造一流营商环境。

本文作者：林福江。《广东地理》严禁转载。

本项目位于佛山新城南拓的重点区域，以细海河与沙良河沿线流域为主，28号线在片区内设路州站、路州停车场。
细海河周边用地是政府主要的用地储备区域，是三龙湾顺德片区近期发展的核心地段之一。

该片区现状主要以低端工业、旧村以及农林用地为主，土地利用率低下；较早前已完成控规全覆盖工作。因发展形势改变较快，控规批复后，陆续出现了新的发展情况，如细海河周边整村改造，新增轨道站点、变电站、龙舟基地等项目选址落地，区域蓝绿系统有待梳理完善等等。

为优化片区规划，推进片区发展，佛山中德工业服务区管理委员会顺德片区建设局特组织《三龙湾顺德片区细海河公园及周边规划实施研究和控规修编》招标工作，引进优秀的专业团队制定该片区的规划实施策略，完善法定规划依据。

本文作者：林福江。《广东地理》严禁转载。

规划范围东至华阳路、南至广台高速、西至佛山大道、北至荷岳路，总设计面积2245公顷
；控规修编范围为细海河公园及周边区域，是本项目的重点研究范围，东至华阳路、南至三乐路、西至文华南路、北至银桂路，用地面积298公顷。

过去几个月，官方频繁宣传佛山新城超1500家企业、超3万居住人口。也就是广佛线世纪莲站、东平站、新城东站这片。

展望扩容的2245公顷（33675亩），是佛山新城2023-2030年的重要开发方向。而已建设的佛山新城核心区才8640亩（5.76平方公里）。广州28号线东平站、路州站、乐从站是支撑力量。

《广东地理》建议：在控规上落实佛山新城高中的土地。

本文作者：林福江。《广东地理》严禁转载。

佛山临空经济区

顺德区
投入资金和人力建设佛山临空经济区，可以推动高明区在未来几年更好利用三条高铁和空港的吸引力，快速导入一批产业。

这里80平方公里未开发土地，有高铁站、城际铁路站点及机场，将成为未来20年佛山的经济增长极之一。

顺高搭建科创工作平台，推动华南智能机器人创新研究院、华南理工大学顺德科技园、威凯公司建立高明分中心或驻点机构，引进优势科创资源，带动更多企业机构来高明发展；做好高新技术企业培育、研发投入。

《关于建立南海结对三水、顺德结对高明紧密协作机制总体方案》
写道：

2025-2030年，高明合作园区中，税收和土地出让（工业用地除外）等收益按市级占40%，顺德、高明各占30%的比例分成；

三水合作园区中，税收和土地出让（工业用地除外）等收益按市级占40%，南海、三水各占30%的比例分成。

本文作者：林福江。《广东地理》严禁转载。

《广东地理》认为
，有山有水环境优越的地方，往往产业不发达、常住人口少，地铁未覆盖，并不是我们普通人购房的考虑区域。

明城、更合、南山、大塘
的住宅地、商业地确实很低价，但销售也是非常困难的，详见下图。

本文作者：林福江。《广东地理》严禁转载。

五大片区价值分析

佛北战新产业园是佛山目前产业投资最为火热的片区之一，有7个投资百亿的大项目。但并没有广州地铁线路到此，联系广州核心区太遥远。

新建井型横竖线
是广州将来地铁建设首选方案，例如珠江北岸的25号线、珠江南岸的28号线，纵贯广州大道的26号线，而22号线及北延段是广州西部纵向大通道。

希望近期准备上报的广州地铁37号线一期（知识城佛塱村-广州东站），几年后能考虑
37号线二期（广州东站-广州站-大沥九龙公园-佛山西站）
，成为广佛又一条高价值快线。而原定的广州28号线佛山西站支线、佛山5号线九龙公园-广州火车站段，都可以取消。

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广州和佛山的地铁建设，已经大大提升了中心区、三龙湾片区的区域价值。目前佛北、临空、良桂都没有地铁可用。大良和容桂因为交通差，距离广佛核心区远，到深圳也不近，所以去年、今年的地价已经回到合理价位了。

已经批复的佛山
地铁2号线二期、4号线一期、11号线
进展缓慢，建成时间或在2028年。

《广东地理》了解到，佛山5号线一期、佛山8号线一期、广州10号线佛山段、广州26号线顺德段优先进入下一轮。机场快线也可能被优先考虑。

而佛山地铁6号线、广佛线三期、佛山地铁13号线进入下一轮机会不大。因为28号线已规划到钢铁世界。

但佛山地铁3号线最快12月15日可以开通镇安-顺德学院段，
大良将迎来第一条地铁线路
，华润在大良东区的新地块住宅交楼前就可以乘坐了。

地铁叠加产业、常住人口、商业配套、教育配套等
，价值排序：1、中心；2、三龙湾；3、良桂；4、佛北；5、临空。很明显，大良住宅比佛山西站更加有价值。

至于九江、大塘、南山、杏坛等地，并没有纳入什么市级、省级大平台。

本文作者：林福江。《广东地理》严禁转载。

从时空距离观察，高明机场距离远，需要机场快线等建设之后，才能拉动更合、明城的房地产开发。

但近期有广湛高铁建设助力，三洲2026年可以快速到达佛山站、广州站、江门站、肇庆东站。

本文作者：林福江。《广东地理》严禁转载。

核心区里怎么挑选

开发商在佛山拿地，广佛市民买房，往往高估未来一年的涨幅，也常常低估了5年后的变化。好位置的兑现时间更短。差位置等机场搬迁、殡仪馆搬迁太久远。

以三山为例，5年前房价低、人口少被嫌弃。现在高铁公园、森林公园、南海新交通、文翰湖公园之外，落地
宏旺、欢聚、安齿、利泰、虎牙
等总部，以及季华实验室的高端载体，将来几万就业人口会推动区域发展地更好。

而张槎片区虽然也有些产业，但沙堤机场的噪音和控高影响，殡仪馆的影响，佛开高速、广佛环线、禅西大道切割成碎片，很难打造成为优质片区，所以地铁2号线开通也无法拉动张槎的房价提升。

本文作者：林福江。《广东地理》严禁转载。

纵观整个中心城区，
东平河水轴线是重要的潜力带
，以保利城市秀台天珺、保利东湾、鹏瑞三龙湾一号等项目为代表，各种资源集聚，持续向好。

佛山火车站周边也有汾江河的景观，但品质差距太远，学校、地铁、道路、商场都慢了半拍。所以读者们一方面要知道政府规划的滨水活力环，另一方面要懂得挑选其中佛山新城、三山新城、北滘新城、亚艺公园等核心点位。

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下图左侧是佛山已开通、在建轨道及重要片区的示意图，要优先在能够快速到达琶洲西区、珠江新城、金融城这些位置的住宅。

层层递进分析，不要买错

1、湾区视角

广佛极点是大湾区赋能佛山快速发展的重要规划，其中佛山最重要的是桂城、祖庙、石湾、陈村、北滘、乐从、大沥这7个镇街，靠着广州，努力参与打造广佛超级城市。

2、广佛视角

不要把上图列入佛山中心城区的
南庄、张槎
看的太重要，中心城区不是万能的，没有配套好教育资源和地铁资源的片区，尽量不要去买房。

绿岛湖片区因为土地卖的差不多了，公办小学、公办初中、公办高中的建设望眼欲穿。如果是马上要自住、小孩要读书，更加要深入对比研究。

3、都市圈核心区视角

亚艺公园、奇槎、岭南大道中
，是现在中心区较为火爆的片区，驾车到广州市在50分钟以内，地铁2号线、3号线、广佛线站点距离不远，教育资源丰富，是老城居民的最佳选择。

陈村镇的属于广佛都市圈内部，有广佛环线和广州7号线交会的陈村站，有南向望江的陈村新城片区，可惜教育资源尚未完善，目前并未大力吸引到广州或者周边北滘、桂城居民买房。

陈村镇政府只需要在陈村公园西侧、吴家围东南侧各建一个优质学校，可以大大提升区域价值。否则，开发商贱卖完房子，再也不敢陈村拿地。

4、最快联系核心区视角

原先珠三角城际铁路长距离、大站距、高架走郊外，服务城市间的旅游、商务客流，这样的线路是很难有高客流量的。每天在亏损，票价不可能降。

现在佛穗莞城际是走市中心、多站点、高覆盖
，把商务区与居住区打通，上下班合适。一部分短途客流也可以使用，例如佛山新城居住、白鹅潭工作，芳村居住、琶洲工作，或三眼桥居住、佛山第一人民医院工作。只有高客流量，才有低票价的可能性。广州18、22、28号线在广州市区都是按照地铁票价。

广佛南环
大约2022年下半年可用乘坐，广佛东环2023年12月有望建成。佛山新城、北滘、陈村出发，19分钟之内到达琶洲、金融城，非常便捷。

若开车前往约1小时，高速公路费用、停车费用、开四停四、可能堵车等限制，无法与广佛环线的时效比较。

职住半小时交通，应该成为你买房的分析逻辑，在工作地30分钟内通勤处买房。请把《广东地理》过去一年的文章读一遍，再决定是否选择广佛线、广佛环线、佛穗莞城际、佛山地铁3号线、广佛江珠城际交会的佛山新城买房。

林福江

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