年报解读 | 碧桂园：龙头房企牢筑财务稳健护城河
Original
中指研究
中指研究院 中指研究院 ![]()
Weixin ID indexsoufun
About Feature 中指研究院是中指控股有限公司历时最长的下属研究机构，建立了CREIS中指数据库，涵盖土地、住宅及商用物业、企业、宏观经济等数据。中指基于数据的研究成果成为房地产及上下游相关行业的重要决策参考，研究专著填补了多项研究空白，对行业产生深远影响。
2022-04-04 23:00 收录于话题
2021年，房地产市场整体呈现“先高后低”的走势。上半年，城市住房需求逐步释放，成交量活跃。下半年，随着限购、限贷、土地“两集中”等调控政策收紧，市场观望情绪浓厚。此外，随着“三道红线”、“房地产贷款集中度管理”、严控AMC等融资渠道等一系列政策的实施，全年房企整体融资环境的持续从紧，直接改变了房企融资逻辑，供需两端收缩，融资额明显下降，形成了既抑制房企过度借贷、又满足合理融资需求的政策体系。在行业分化加剧的背景下，凭借稳健的财务状况，以及持续优化的债务结构，碧桂园始终保持融资渠道畅通，展现出较强的经营韧性。被认为是“少数几家在流动性紧缩中基本未受影响的大型优质民营开发商之一”。
坚韧稳固的销售为公司经营业绩持续向好打下了扎实基础。2021年碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5580亿元，权益合同销售面积约6641万平米，成为去年唯一权益销售额破五千亿的房企，展现出较强的销售韧性。2021年全年，碧桂园实现营业收入5230.6亿元，与去年同期相比增长13%；毛利、净利、股东应占核心净利润分别为927.8亿元、409.8亿元、269.3亿元，企业经营保持了稳固优势。此外，2022年一季度，房地产行业政策有所回暖，但由于疫情影响，市场销售表现疲弱，行业整体销售额大幅下滑。在此背景下，碧桂园虽受行业基本面下行影响较往期有所下滑，但仍实现权益销售额约1038.2亿元，继续保持大幅度行业领先。
在当前行业资金面持续收紧，加之多家房企债券到期，迎来偿债高峰的行业背景下，如何保持高质量的回款和充裕的现金流成为各大房企面临的严峻考验。其中，衡量现金流的指标——销售回款率越高，代表资金周转速度越快，有利于实现公司自有资金的良性循环，极大地保障企业经营性现金流的安全。
作为头部房企，碧桂园高度重视回款，通过标准化、精细化的考核牵引，追求“有现金流的利润，有利润的现金流”。2021年，公司实现累计权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%，已连续6年达到90%或以上，持续领先于行业平均水平。2021年公司实现经营性现金流净额为108.6亿元，经营活动产生的现金净流量为正，表示经营活动中现金流入大于流出，更加反映了公司财务的稳健性，即在不依赖外部融资来支撑现金流的情况下，公司自身拥有较为强劲的造血能力。此外，2022年前2个月，碧桂园共实现权益销售回款金额约656.8亿元，权益回款率超95%，回款率进一步提升，财务状况愈加稳健。
近年来，碧桂园始终保持稳健财务状况，债务规模持续稳步下降，融资成本逐年下降—— “双降”并行，持续优化债务结构。
截至2021年12月31日，公司现金余额约为1813亿元，可动用现金储备充足；总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元，其中短期债务的占比下降至24.9%，现金短债比约2.3倍；净负债率为45.4%，较上年底下降10.2个百分点；加权平均融资成本5.2%，较上年底下降36个基点。
截至2022年第一季度末，碧桂园年内已无境内到期债券，仅余腾越两笔可回售公司债，共计40亿元人民币，境外仅7月份到期的一笔7亿元美金优先票据。关于三道红线的情况，目前公司处在较为健康的黄档，净负债率与现金短债比指标优于三道红线要求，剔除预收账款的资产负债率从2020年底的80%下降至74%。公司根据市场情况灵活调整负债结构，未来将凭借稳健的财务策略实现从黄档到绿档的调整。
此外，碧桂园目前现金流稳定，并积极提前偿还或按时偿还到期、回售公司债本息，进一步减少短期债务，保持稳健经营。公开资料显示，2022年1月27日，公司偿还了一笔本金总额4.25亿美元、票息7.125%的优先票据，票据金额及应计利息均已悉数偿还。3月15日，公司又以自有资金提早完成境内回售资金支付，本息共计约6.2亿元人民币。近期，公司还持续在公开市场上购回美元票据。自2021年12月30日起及截至2022年3月13日，公司累计购回优先票据本金总额达4570万美元。随后3月22日，公司董监高将以市场化方式在二级市场购买碧桂园地产公司债券，购买总规模不超过人民币1 亿元。在境外购回优先票据的同时，境内根据交易所规则由董监高购买本公司债券，充分展现了碧桂园核心管理层对公司未来持续经营能力和偿债能力的信心，也向市场传递了积极的信号。
稳健的经营实力、安全的现金流及较优的偿债能力使得碧桂园获得了资本市场的认可和支持，成为行业内为数不多成功重启境内外融资渠道的民营房企之一。
同时，融资顺畅、资本充裕也使得碧桂园在市场调整周期中能更好地把握机遇，助力后续的高质量发展。
在2021年9月份之前，公司抓住市场机遇，在境内外市场发行长久期、低成本的融资工具。9月份之后，碧桂园在多方监管及投资人的支持下，也成功在境内外发行多种类直接融资工具，包括10亿元的公司债，15亿元ABS及39亿港元的可转债。2022年3月份，碧桂园在银行间交易商协会首度获批50亿元中票额度，并将在业绩发布之后进行首发。此外，碧桂园的发展也得到了银行机构的充分支持。截至2021年底，公司未使用授信额度约2615亿元。而在2022年3月，公司又先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。充足的授信额度增强了公司经营的灵活性和稳定性，可以更好地把握市场上所呈现的收并购机会。
从房地产金融政策来看，近期召开的中国人民银行工作会议指出，2022 年稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性。为了体现“稳妥”要义，房地产金融审慎管理会做出适当的边际调整，更多体现为各地、各金融机构在执行房地产金融审慎管理时，会考虑过渡期，不再层层加码。
从不同企业看，未来融资表现将两极分化。随着这一轮行业调整，一方面以碧桂园为代表的房企风险化解能力、稳健经营能力得以展现；另一方面，在经历了上年的集中违约后，投资者风险厌恶情绪加重。因此，预计资金流向将出现两极分化情况：资金更多地向财务稳健、信用等级较高的优质企业归集，未来碧桂园会凭借更加稳健的财务状况稳步拓展融资空间。
中指物业研究 中指研究院通过对物业管理行业多年的深入研究，积累了丰富的数据与发展经验，针对企业痛点、难点，输出定制化咨询服务，为上市物企发展提供行业顾问服务。在此基础上，基于丰富的数据积累，打造物业版数据库，助力企业精准定位投拓标的，赋能企业科学决策。
677篇原创内容
Official Account
土地情报 中指控股（CIH）旗下账号。依托CIH数据库，监测全国五大城市群土地市场，一键链接中指控股saas工具——中指·地主。
2504篇原创内容
Official Account
www.uuufun.com
