美的置业：融资成本优势凸显，高股息回报股东
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2022-03-28 09:29 收录于话题
3月25日，美的置业（3990.HK）披露2021年业绩公告。面对2021年行业的深刻变革以及格局重塑，美的置业秉持自律稳健的经营理念，展现出内强外韧的抗风险能力。依托美的控股背景、传承美的品牌美誉与“长期主义”文化基因，集团以安全良性的财务表现筑牢风险底线，重视信用价值，践行精益管理，凭借发展韧性穿越周期，向智慧健康生活服务商转型升级。
（美的置业管理层合影）
2021年，围绕“房住不炒”主基调，国家政策以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，持续推进房地产市场保持平稳健康发展。面对快速变化的市场环境，美的置业重视保障现金流的安全垫，以聚焦和深耕作为投资布局重点，坚持高品质、可持续的企业发展路径。
报告期内，美的置业实现合约销售额1371亿元，同比增长9%；合约销售面积1176万平方米，同比增长6%。通过集约化管理，集团管理和销售费用率实现同比下降。截至报告期末，公司营业收入增加4成至737亿元，毛利同比增长16%至135亿元；核心净利润同比增长14%至55亿元，业绩核心指标维持双位数增长。
在区域深耕和城市升级策略指导下，美的置业发挥品牌价值助力销售提质，提升市场占有率。二级及以上城市的销售金额占比为78%，其中当地排名前十的城市数量有20个。报告期内，公司销售均价同比增长3%至11657元/平方米。高能级城市业绩贡献占比持续提升新增项目的毛利率，保持逐步回升态势。
（宁波· 美的海畔云城）
在核心城市、省会城市、重要轨道交通节点城市，美的置业坚定不移地走城市升级之路，聚焦重点根据地城市打造。截至报告期，公司权益土储面积2716万平方米，二线及以上城市土储占比66%。土地储备充裕，货值集中在高能级城市和价值区域，为公司后期持续稳健增长提供了强有力保证。
在践行“向管理要红利”的时代，美的置业各项财务指标稳中向好。其中，融资成本优势进一步凸显，构建财务安全的核心护城河；不断强化提升造血能力，同时对杠杆和规模保持敬畏及克制；发挥可信赖高信用价值优势，与金融机构持续深化合作生态。
2021年，美的置业财务成色健康安全，主动优化负债结构及保障充足的流动性。截至报告期末，集团有息负债总量为563亿元，其中一年内到期有息负债为153亿元，稳步下降的有息负债进一步提升了公司的抗风险能力。
集团持有现金总量约342亿元，同比增长28%，现金总量为短期负债的2.2倍，短期债务压力较小；银行授信额度增长至1474亿元，尚未动用的银行授信额度增长至1001亿元，充裕现金及金融资源增厚美的置业安全垫，以足够的底气应对市场不确定性风险。
美的置业拥有优质股东背景，以及稳健经营优化债务结构。报告期内，集团融资来源主要为银行借款和债券。截至报告期末银行借款及公司债券两者合计占比达80%。在降负债增强流动性同时，美的置业融资成本实现进一步降低。加权平均融资成本下降至4.82%，新增有息负债融资成本为4.63%。2015年至今，集团历年的综合借贷成本均未超过 6%，系极少数具备持续低成本融资能力的全国化民营房企。
取得经营健康发展成果之时，美的置业始终不忘为客户及股东创造价值的初心，保持稳定的回报。2021年，公司每股分红1.60港元。2019年至2021年三年间不间断派息，累计派息高达54亿港元。
（昆明· 美的北京路9号）
得益于多年来稳健的财务表现、良好的现金流管控能力以及高信用价值，进入2022年，美的置业在发行中票基础上，屡获主流银行专项资金保障。2月公司成功发行15亿中票，发行利率为4.5%，显著低于绝大多数民营企业的债券发行利率。3月，美的置业分别与招商银行、交通银行、建设银行以及农业银行达成战略合作，获得共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款，和360亿元个人住房按揭贷款专项额度。
中信证券报告指出，美的置业是当前极少数具备持续低成本融资能力的全国化民营房企，同时是高信用企业中，极少数不需要偿还存量境外债务的公司，并在行业信用下行时期仍具备持续的市场化借新还旧能力。
面对新市场、新需求，房地产企业发展内核动力已经由“投资”转向“经营”驱动。企业不仅要逐步升级智慧空间和生活的供给能力，还需培养强化综合竞争实力，打造第二增长极。
近三年以来，通过持续投入和布局数字及科技领域，数字化战略已全景赋能公司经营。集团以数字化、标准化、精益化为主轴，与战略伙伴共建协同供应工作体系，深入推进打通投资链、供应链、研发设计链、生产链以及市场营销链的管理变革。2021年获取软件著作权超过30项，实现全业务系统自主可控，整体产业链效率提升。
2018年，美的置业升级战略，将智能化和建筑工业化作为“第二跑道”，积极培育科技智慧人居产业链。拉通从投资、设计、建造、产品等整个产业链的闭环。并组建了未来社区研究院、装配式研究院、智慧生活研究院以及睿住天元科技创新中心四大研究院，坚持自主研发，以创新驱动发展，从而赋能主业。
（佛山睿住住工产业园）
2021年，美的置业用多元经营驱动企业内生力。睿住资本作为美的置业旗下一家拥有制造业基因的地产CVC，以“空间科技化”为投资逻辑，已投项目覆盖云迹机器人、欧瑞博、视声智能等，构建起智慧、健康、绿色、低碳为特色的能力生态圈。
美的置业旗下睿住智能始终专注智慧场景的科研创新。截至目前，睿住智能累计为328个智慧社区，超11万户家庭提供智慧生活享受。克而瑞研究中心数据显示，2021年，睿住智能助力美的置业达成精装全屋智能装配率48%，排名行业第一。
在立足房地产开发基本盘基础上，集团积极提升物业服务品质，完善商业运营，向智慧健康生活服务商升级。借助美的置业的品牌优势，美的商业已逐步在全国五大城市群深耕发展，并在多个重点城市开发了城市综合体和社区商业项目。累计已获取商业项目总建筑面积超350万平方米，布局城市11个，未来三年筹开项目7座。
（贵阳悦然广场）
2021年，美的物业荣膺“2021中国物业服务企业综合实力500强”第27名，综合实力再上新台阶，向多元业务平台型企业迈进。报告期内，美的物业进驻城市70个，服务合同面积超8500万平方米，新进产业园项目23个，积极拓展文旅、公建及学院等业态。
长期主义是美的置业核心价值观。美的置业坚持为客户提供优质产品和服务的同时，传承以结果为导向、稳健务实的美的文化，落实团队长期股权激励。致力于与投资者、合作伙伴与员工共同成长，构建命运共同体，实现价值共生。
美的置业围绕用户生活的创新场景，全面提升社区服务及运营体系。从研发、精装、智能化等形成产品的独有IP和内在基因，打造差异化优势；持续推进客研体系建设，把握客户诉求，升维交付品质不负青睐。2021年，全国交付7.1万套住宅，交付率达90%，全国业主满意度86%，处于行业第一梯队。全新用户交付品牌IP「橙意家」，从产品、工程、服务三大板块，持续向客户传递“看得见”的美好生活。
在坚持为客户提供优质产品和服务的同时，美的置业内部强抓精益改善、极简组织、数字化三大人效系统变革，全面赋能经营提质增效，通过效能革命向管理要红利。
通过打造精益组织，内化长期主义文化，美的置业完善与企业同步发展的激励体系。2021年4月，公司通过受限制股份奖励计划已无偿向31名管理层、核心技术人才等骨干授出522.5万股。在吸引和激励核心管理人员同时激发管理活力，全面提升管理红利。
同行方能创造更大价值，美的置业不忘持续以实际行动，践行低碳、节能、减排等绿色生活理念，履行企业社会责任。2021年，集团积极参与“和的慈善基金会”实施的精准扶贫、医疗康养、教育环保等公益事业。绿色建筑面积累计达到10,697万平方米；绿色装配式产业累计签约超185个，业主感知满意度91.5分。为广大利益相关方，创造更长远的价值。
在业绩会上，美的置业管理层表示，处于行业大变局的重要节点，唯有心存敬畏，思索长远，精益求精，企业方能行稳致远。美的置业将秉承54年的美的精神，向管理要红利，赋能长续发展，围绕地产上下游产业链挖掘增值空间。始终坚持品质发展、坚守信用价值、坚信长期主义，拥抱变化，决胜未来。
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审读：戴士潮
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