十四五，城际铁路、市域铁路、地铁各增运营里程3000公里 广东地理 广东地理 Weixin ID guangdongdili About Feature 广东城市、交通、地理、人文、村落，重点佛山 Today 收录于话题 （来源：铁路建设规划） “十四五”规划和2035年远景目标纲要草案超7万字，配了7张图。本期一一解读。 （一）交通 轨道交通由四张网构成。最大的是国家级高速铁路网，“八横八纵”格局；其次是城际铁路网；再次是市域（郊）铁路网；最小的网是城市轨道交通，即地铁。 未来5年，第二张网和第三张网将增加运营里程3000公里。地铁也将新增运营里程3000公里。 “轨道上”的京津冀、粤港澳大湾区、长三角，2025年基本建成。 （图1 京津冀地区轨道交通规划图） 接下来五年新建的线路不多，城市高度集聚，需要雄安新区纾解部分功能。 （图2 长三角地区轨道交通规划图） 以长三角为例，围绕合肥、南京、杭州、上海、宁波这五个中心城市，新建9条高铁。到2025年底，长三角铁路营业里程预计达1.7万公里，其中高铁9500公里，除舟山这样四面环海的城市，长三角所有地市通高铁。 随着赣深高铁即将建成通车， 2021年底高铁将覆盖广东省所有21个地市 。 未来要推进四张网的深度融合、无缝对接。例如广州地铁运营佛莞城际、广佛南环、广佛东环、新白广城际、佛江城际等线路。 （图3 粤港澳大湾区轨道交通规划图编辑用灰蓝线增加描绘了佛江城际） 《广东地理》重点关注粤港澳大湾区高铁、城际铁路建设。 顶层设计正在加强粤港澳产学研协同发展，完善广深港、广珠澳科技创新走廊和深港河套、粤澳横琴科技创新极点“两廊两点”架构体系，推进综合性国家科学中心建设，便利创新要素跨境流动。加快城际铁路建设，统筹港口和机场功能布局，优化航运和航空资源配置。深化通关模式改革，促进人员、货物、车辆便捷高效流动。扩大内地与港澳专业资格互认范围，深入推进重点领域规则衔接、机制对接。 一、粤港澳大湾区在建铁路 1、 赣深（赣州至深圳）高铁 2、 广汕（广州至汕尾至汕头）高铁 3、 广湛（广州至湛江）高铁 4、 深汕（深圳至深汕合作区）高铁 5、 深江（深圳至江门）铁路 6、 珠肇高铁江门至珠三角机场段 7、 佛莞城际铁路（广州南至东莞西） 8、 广佛环线城际铁路（佛山西至广州南） 9、 广佛环线城际（广州南至白云机场） 10、 新白广城际（新塘至白云机场段） 11、 穗莞深城际铁路琶洲支线 12、 穗莞深城际铁路深圳机场至前海段 13、 广清城际北延线（清远至省职教城） 14、 广清城际南延线（广州北至广州白云） 15、 珠机城际二期（横琴至珠海机场段） 二、粤港澳大湾区“十四五”规划建设铁路 1、 南深高铁珠三角机场至桂粤省界段 2、 珠肇高铁高明至肇庆东段 3、 珠肇高铁江门至珠海段 4、 柳州至广州铁路 5、 广中珠澳高铁 6、 中南虎（中山至南海至虎门）城际铁路 7、 莞龙（东莞至龙岗）城际铁路…

2021年开年各线城市房价全面上涨！肇庆住宅网签连续两周量价齐升，新房总成交2092套！ 肇庆优房网 肇庆优房网 Weixin ID f0758com About Feature 肇庆优房网-肇庆综合门户网 Today 收录于话题 谁能想到，眼一闭一睁的功夫，我们已经来到了2021年的第三个月。不知道小伙伴们是否感受到了这几天阴晴不定且上上下下的气温了呢？随着新月份的开篇，冷空气也开始积极营业冲业绩啦。据广东天气报道，本周有两股冷空气来袭，携雨而来，大家要注意适时添衣，谨防感冒噢。 重点回顾 先同小编一起回顾上周与地产相关的资讯： 1、 2021年开年北上广深房价均上涨，二手房涨幅超过新房 2021年开年，各线城市房价全面上涨。据2月23日国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据：2021年1月，70个大中城市中有53城新建商品住宅价格环比上涨，2020年12月为42城。其中，金华环比涨幅1.2%领跑。北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、1.0%和0.3%，二手房分别上涨0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。 此外，据统计局测算，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%，涨幅比上月均扩大0.3个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。 2、 重磅新规！多地试水“两集中”出让土地，为楼市降温但或致项目集中入市 近期，全国多地自然资源和规划部门宣布2021年实行住宅用地“两集中”同步公开出让，涉及青岛、郑州、天津等城市，部分城市将全年分三批次，集中发布公告、集中组织出让住宅用地。 “两集中”出让住宅用地，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，是调控政策的一部分。业内人士认为，土地“两集中”出让，或有利于促使房地产企业谨慎、理性拿地，并将对房价管控起到一定作用。但开发商在集中在一个时间段拿地，也必然导致相关项目集中入市，这或许给房地产市场销售带来一定冲击。 青岛市自然资源和规划局网站显示，青岛市将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争；郑州市自然资源和规划局也发布相关通知，对郑州市航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区自然资源主管部门要求禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施；天津相关部门规定，全年发布出让公告原则上不超过三次，时间间隔和地块数量要相对均衡；集中出让土地时，应当确定共同的挂牌起止日期。 3、 全国首省！江西全面放开城镇落户条件、全面取消城市落户限制 据江西省人民政府官网消息，2月23日，江西省人民政府官网发布了江西省委办公厅、江西省人民政府办公厅联合印发的《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的实施意见》。这使得江西成为第一个正式宣布全面放开城镇落户条件、全面取消城市落户限制的省级行政区。 江西此次出台的落户政策堪称货真价实的“零门槛”。根据《意见》，江西省将全面放开城镇落户条件，全面取消城市落户限制，并以具有合法稳定住所（含租赁）或合法稳定就业为户口迁移的基本条件，取消参加社保、居住年限、就业年限等限制。 看完相关重点资讯，我们再来回顾上周肇庆的资讯。 0 1 肇庆这个地方的13个项目集中签约、动工！ 星湖这个项目正式开业了！既能品茶又能赏舞！ 1、牛年开门红！肇庆这个地方的13个项目集中签约、动工！ 喜迎开门红！2月23日，封开县、粤桂合作特别试验区（肇庆）产业招商项目举行了集中签约与动工仪式，13个项目集中签约、动工，为封开“十四五”开好局、实现高质量发展注入强劲动力。此次仪式共有6个项目集中签约，计划总投资49.52亿元，实现税收收入1.48亿元，可带动1850人实现就业。项目不仅引得进来，更要落得下。此次仪式共有7个项目动工建设，计划总投资66.9亿元，实现税收收入2.62亿元，可带动1310人实现就业。 签约现场图/封开发布 2、星湖这个项目正式开业了！既能品茶又能赏舞，你要来打卡吗？ 元宵佳节（2月26日），七星岩景区全新项目——“水月夜星湖”正式开业。据了解，星湖旅游景区根据肇庆市委、市政府“古端州·新活力”三年行动方案部署，积极探索星湖夜间经济发展新模式，于去年国庆推出“水月夜星湖”新项目，经过几个月的试运营，整合意见积累经验，不断对舞台灯光、节目编排进行艺术化提升。在元宵夜，这个舞台终于以纯熟精练的面貌呈现给市民。据景区负责人介绍，去年初星湖旅游景区获评国家5A级旅游景区，站在5A景区的新起点，星湖将不断丰富旅游产品的广度与深度，继续讲好新故事。 梁亮/摄 “水月夜星湖”项目开业，进一步“扮靓”了星湖景区，也带动了景区二次消费和周边民宿的发展，全力支持肇庆“夜经济”发展的强劲势头，促进肇庆全域旅游发展。快约上三五知己一起到现场欣赏醉人的湖光山色、唯美的汉服舞蹈秀吧！ 0 2 上周全市新房总成交2092套 肇庆住宅成交走势向好，网签连续两周量价齐升 土地市场 根据市公共资源交易中心显示，上周（2月22日-2月28日）全市共新增挂牌3宗地块，2宗商住地，1宗娱乐地。均位于肇庆新区，3地起拍总价超11亿元，总占地面积约25.60万㎡。 土拍预告 下周肇庆全市暂无商住商业用地到期招拍。 新房市场 本周肇庆全市暂无项目新增商品房供应。 成交方面，上周全市商品房网签总成交2092套，环比上升48.37%。其中，住宅网签总成交均价约6550元/㎡，环比上升7.94%。 上周各区商品房成交情况如下： 端州均价8335元/㎡，成交454套 鼎湖均价7598元/㎡，成交329套 大旺均价7782元/㎡，成交80套 四会均价6957元/㎡，成交361套 高要均价5744元/㎡，成交295套 怀集均价5146元/㎡，成交294套 德庆均价4181元/㎡，成交93套 封开均价4160元/㎡，成交42套 广宁均价4705元/㎡，成交144套 特别说明：所有交易统计信息均以肇庆市住建局合同网签作为数据，可能存在合同回退注销等情况，因此统计结果并不代表最终结果，仅供参考。 0 3 上周楼盘促销情况 多盘价格将全线上涨，后惠无期！ 端州 世贸滨江壹号：精选5套一口价房源，席位递减。豪宅标杆，未来城芯。建面约97-131㎡学府美宅，优惠单价8683元/㎡起。 阳光城·檀府：元宵安家，团圆在湖山。春节钜惠最后倒计时，3月1日起全线上调3％，建面97-142㎡精装三到五房。 敏捷·西城都荟：精装小单元，超低首期。货源递减中，臻稀数席。劲爆单价5303元/m²起，首期1万轻松置业。 敏捷·水映澜山：庆元宵，惠全城，多重钜惠，豪气让利。最后4套，机不可失，建面约90-139㎡湖山美宅7字头起。3月1日起价格上涨5%。 恒福美地：新春特惠，珍藏3房稀缺发售。黄金地段，成熟配套无需等待，准现楼，年前购房年底入住。建面105-143㎡三到四房热销中。 中源誉峰：元宵团圆价，聚惠秒杀房。爆款好房限时钜惠，限量10套，优惠单价8字头起。 鼎湖 保利·和悦湖畔：元宵狂欢购，城央爆款好房，后惠无期。建面约99-143㎡湖园双景美宅，6字头起。 肇庆万达·瞰山园：中心园景王座，载誉加推。全新5座，建面90-100㎡园景美宅。 山林湖：工抵房大酬宾，限量28套，低首付5万起，70年产权，学位小洋房。…

佛山五个购房热点片区的通勤问题 Original 林福江 广东地理 广东地理 Weixin ID guangdongdili About Feature 广东城市、交通、地理、人文、村落，重点佛山 Today 收录于话题 关注广东地理   发111  读5篇未推送文章 假如东莞拒绝了你，请到佛山来 01 千灯湖核心区 仅有保利天悦在售，是桂城优质居住片区，周边二手房备受欢迎，3个月来急速上升。随着土地开发接近尾声，未来周边花样年、万科、碧桂园及映月湖的绿城、保利都不会低价。 客源： 芳村、海珠西个体户，珠江新城高管，沥桂本地富豪。 价格： 530万到1000多万一套，打工人不容易。 优势： 点位优质，10公里半径人口极度密集，工作岗位多，未来价格高于广钢这类睡城很正常；现成广佛线35分钟到海珠沥滘；地铁、小学、中学、商场、公园齐全。 劣势： 近期没有其它轨道交通可用，该盘适合自驾车通勤人士，开到珠江新城45分钟，可接受。 题外话： 随着南海新交通（雷岗-三山新城北站）即将开通，广州地铁10号线、19号线规划进入平洲，夏东、夏南、平南加速构建产业空间和城市配套，预计2年后映月湖片区超越目前中海寰宇天下、南海万科广场售价，实现南海再造一个千灯湖的规划。近日，可考虑购买富丰新城二手房。 保利天悦价高 挤压部分夹心层 到爱车小镇、怡翠尊堤 02 佛山新城 承载佛山市新中心的梦想，三甲医院、优质学校、图书馆、大剧院、演艺中心、金融总部等资源已经落实，也有佛山最好的滨江公园。 客源： 禅桂就业人口，特别是佛山市政府、禅城区政府、佛山第一人民医院、佛山市公安局、佛山妇幼保健院、佛山气象局、佛山新闻中心、佛山移动、建设银行、农业银行、应急指挥中心等就业人口，乐从本地人及小量广州客。 价格： 17500-39500不等，核心点位还是广佛线世纪莲站、东平站、新城东站。我回复读者选房优先顺序是：保利东湾 ＞ 怡翠晋盛 ＞ 玖龙玺 ＞  院子（不含1、2、3、4座） ＞ 依云水岸 ＞  M-CITY  ＞ 海德公园  ＞ 保利天寰 ＞和光尘樾。 优势： 市级文化中心，轨道交通规划密集，企业总部加速迁入，与老城中心仅6公里距离，35分钟内覆盖300多万人口；2022年底可快速通达琶洲、金融城，是将来佛山人口导入的爆发点；未来引入佛江城际、广州28号线，成为佛山最大的城市轨道枢纽。 劣势： 广佛环线、佛山地铁3号线未建成，目前较适合有轿车家庭入住；暂时只有广佛线可用，到西塱45分钟，转广州1号线到芳村枢纽55分钟；自驾车到越秀、天河接近1小时；地铁6号线、14号线建设期未知。 03 三山新城 龙光、万科、中海、保利、中交五虎相争，全部得利。除了开发商重金宣传，政府招商了虎牙、欢聚、宏旺、利泰总部，建设季华实验室也是推动力。对于芳村茶叶市场、番禺厦滘几千位个体户，自驾到三山新城完全没问题，小孩教育也方便解决。 客源： 向东交通有番海大桥、海怡大桥，华南新城片区、海珠客较方便；荔湾客对标广钢，也喜欢三山的价格。 价格： 200多万三房，300多万四房，点位以文锦国际为最佳。 优势： 今年开通佛山地铁2号线一期、南海新交通，开工建设4、11号线（大约2027年通车），小小片区四线交会，远期潜力大；地处广佛核心区，自驾到琶洲西区40分钟以内；教育资源丰富。 劣势： 港口路北延打通广钢要等待7年左右；贵广高铁、南广高铁、广珠西线高速、三龙湾大道把片区切割的分散，不够集聚；三山港码头、燕京等工厂、普洛斯物流园、国通物流园等让三山货车密集，对噪音有要求者要认真选房。 04 北滘新城 两家世界500强就业人口高达15000人，为片区带来强大购买力；村改迅速，周边产业快速布局；距离广州不远；地铁、城际铁路、学校、医院、酒店、公园、图书馆等配套接近完美，总体略胜陈村新城。 客源： 北滘，番禺，海珠为主，小量伦教、大良客户 价格：…

广州都市圈，1小时覆盖佛山、东莞、深圳、江门、肇庆、清远、珠海、中山 Original 林福江 广东地理 广东地理 Weixin ID guangdongdili About Feature 广东城市、交通、地理、人文、村落，重点佛山 Today 收录于话题 #轨道交通 52个 01 广深磁浮13分钟高速通达 关注广东地理   发111  读5篇未推送文章 深圳市城市交通规划设计研究中心初步设计的 广深高速磁浮线 方案，长101.7km，在东莞设磁浮站于蛤地，东莞蛤地站具备越行能力，并预留向北延伸及向南延伸至香港条件，广州中心至深圳中心一站直达耗时13min，站站停耗时16.4min。 票价方案， 广州金融城到深圳香蜜湖120元 。这并非最终方案，仅供参考。但广深13分钟，加上金融城到琶洲、珠江新城、天河北等核心耗时，或者香蜜湖到福田、罗湖、宝中、前海、深圳湾等中心地带，整体效率特别高。 也就是深圳湾坐地铁到香蜜湖，磁浮到金融城，再做地铁进入珠江新城，都是非常快速的。广州都市圈、深圳都市圈凭此一线即可融为一个都市圈。 撇开越行线行驶方案，东莞蛤地获得 9分钟 到达香蜜湖或者广州金融城的能力，其红利非常深远。 而深圳设站香蜜湖，是照顾罗湖、福田、南山、宝安、龙华、光明的距离相对科学合理。同时预留向南延伸到香港。 广州设站金融城，是为了远期京广澳线建设，南向澳门、北上武汉北京，空间通道合理。 另外，以下经南沙磁浮方案，供参考，并非最终方案，欢迎评论。 02 近期项目扩展广州1小时交通圈 广州都市圈 城际铁路近三年将重点建设15个项目，建设里程707公里，总投资3983亿元，包括10条城际铁路和5个枢纽工程。 1、 佛山经广州至东莞城际 2、 芳村至白云机场城际 3、 广州东至天贵城际 4、 广州东至黄埔新客站城际 5、 广佛西环城际 6、 南沙至珠海中山城际 7、 佛江城际 8、 肇顺南城际 9、 中南虎塘城际 10、 广深港客专广州站联络线 这将强化项目带动，提升粤港澳大湾区基础设施硬连通水平。 其中，肇顺南城际、佛江城际、28号线都是对佛山发展非常重要的线路。而18号线延伸到珠海中山，也将于近期开工建设。 下图橙色细线为广深磁浮线。 03 佛山纳入广州半小时 交通圈的片区最佳 广州28号线覆盖盐步、祖庙、佛山新城等片区。而广佛的朋友，还可多关注即将建设的佛山三条新地铁，覆盖的站点（如三山新城）如何买房，请留言交流。 三山 干的漂亮，虎牙、欢聚、宏旺总部相继拿地，利泰总部入驻办公，季华实验室一期今年底启用……区域内就业岗位大增。 被忽视多年的片区，现在非常火热。佛山地铁4、11号线今年开工，南海新交通、佛山地铁2号线今年开通，三山的区位优势很好，住宅可选文锦国际。 佛山新城 将在岳步西侧建设两座新学校，学校的北侧是东平湖。2021年初启动小学建设，占地88亩，2023年9月投入使用；2022年初启动初中建设，占地96亩，2024年9月投入使用。 周边还有华英新城实验学校、东平小学、文晟实验学校等，非常优质的片区，大家可考虑购买怡翠晋盛、保利天寰、龙光玖龙玺，或者等建发、中南新盘。 04 白云空铁都市 广州市城市规划勘测设计研究院多位专家联合发表《从空铁枢纽到空铁都市 ——“双循环”背景下广州北部空铁融合发展的战略思考》，提出争取广东自由贸易示范区扩区，自贸区政策覆盖162平方公里空铁都市范围；把整个“空铁经济自由区”独立为一个区级行政机构，继承原空港经济区的市级审批权限等。 专家思考、建议，有价值。欢迎点评。 广州白云国际机场已经是世界客流量最大的机场，佛莞城际、新白广、广佛东环、广佛南环即将建成，广州18号线北延、28号线北延、广清城际南延即将开工，广中珠澳高铁、广河高铁等规划，让空铁一体化更加紧密，支撑机场扩大服务半径。…

春节不打烊，牛年开“犇”！上周全市住宅网签成交量向好，环比上升近37.69%！ 肇庆优房网 肇庆优房网 Weixin ID f0758com About Feature 肇庆优房网-肇庆综合门户网 Today 收录于话题 每逢春节胖三斤，愉快的假期就这样告一段落了。尽管再不舍，也要暂时和可爱的亲友、美味的食物先小小告个别，努力「搬砖」。毕竟，今天搬砖不狠，明天地位就不稳！ 重点回顾 先同小编一起回顾上周与地产相关的资讯： 1、 社科院预测，2021年房价将整体上涨5%！ 2、 牛年首期LPR公布：连续10个月继续保持不变 2月20日，央行发布农历牛年首期LPR报价。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。 这也是自2020年4月20日创下利率市场化改革以来单月最大降幅后，1年期和5年期以上LPR已连续10个月“按兵不动”。LPR及MLF利率持续不变，表明当前我国货币政策在疫情形势好转、经济修复态势延续背景下，继续保持稳健适度，不急转弯。在此之前，1年期LPR下降5次，累计下降40个基点；5年期LPR下调3次，累计下降20个基点。 3、 广州发布征收农地综合地价新标准，最高补偿51万元/亩 2月18日，广州市规划和自然资源局公布了最新版的《广州市征收农用地区片综合地价表》，实施范围为广州市行政辖区范围内的集体农用地，不设定地类调节系数，征收建设用地和未利用地补偿标准参照征收农用地区片综合地价执行。 根据规定，广州全市共划分18个片区，补偿标准最高的是越秀、荔湾和天河区，区片综合地价为51万元/亩，而补偿最低在增城、从化等郊区，综合地价为9万元/亩。 据了解，广州各区通过合理划分区片，采用征地案例比较法、农用地产值修正法、基准地价还原法等多种方法测算征收农用地区片综合补偿标准，并与各区现执行的征地补偿标准进行了充分衔接。 看完相关重点资讯，我们再来回顾上周肇庆的资讯。 0 1 高新区重点项目新春伊始快马加鞭跑出“肇庆速度” 高168米！肇庆又一座地标建筑来了！位置就在…… 1、肇庆各区（县）最新征地农用地区片地价出炉！【延伸阅读】 2、这个建市以来最大的投资项目新春伊始快马加鞭跑出“肇庆速度”！ 新春伊始，肇庆市重点项目建设步履不停。肇庆市按照省委、省政府工作部署，抢抓“双区”建设、“双城”联动重大机遇，坚持产业强市不动摇，力促项目快启动、快建设、快投产、快见效。宁德时代动力及储能电池肇庆项目是肇庆建市以来投资额最大的产业项目，也是省的重点产业项目。大年初三（2月14日），落户肇庆高新区的宁德时代拟选址地块的土地平整工程已经开始分阶段、分批次开工，现场一派热火朝天。 在项目正式签约前，肇庆高新区为重大签约项目提供“头等舱”式的个性化服务，全力满足项目的落地需求。2020年10月21日，肇庆与宁德时代首次接洽便一拍即合，短短半个月内就敲定了项目初步选址，从深入对接到正式签约落户仅3个月时间。2021年2月1日-2日，宁德时代分别与肇庆市政府、广东省政府签署战略合作框架协议，肇庆高新区与市相关部门随即专门成立工作专班积极推进拟选址地块用地规模和指标申请、征地拆迁、“十通一平”等工作，做到“进度日达、问题日清”。在多重保障下，项目的土地平整工程在年初三就快速开工，体现了“肇庆速度”。 西江日报记者梁小明 | 摄 3、高168米！肇庆又一座地标建筑来了！效果图曝光，位置就在…… 在肇庆，一座168米高的景观塔正在紧张有序地建设当中……它就是位于肇庆新区的湿地景观酒店项目，该项目包括喜来登五星级酒店、管廊展示中心、景观塔及其他配套设施等。其中，景观塔包含观光平台、地下管廊参观中心、城市展厅、餐饮、多功能报告厅及其附属用房等功能。 景观塔设计建筑高度168米，塔身直径仅为12.6米（钢筋混凝土核心筒部分），核心筒外围由钢结构骨架及金属幕墙构成，相比核心筒结构向外悬挑10.7m。目前，地上建筑体高度已突破100米，一步步向着168米的目标进发。 待观景塔建成后，肇庆新区又将新增一个网红打卡点。登上景观塔，我们将可以俯瞰整个肇庆新区，到时记得约上亲朋好友一起打卡登塔感受肇庆的发展呀！ 0 2 上周全市新房总成交1080套 春节不打烊，住宅网签成交量向好，环比上升近37.69%！ 新房市场 根据中原地产数据统计，上周（2月15日-2月21日）肇庆全市共新增212套预售商品房，位于四会。 成交方面，上周全市商品房网签总成交1080套，环比上升近37.69%。其中，住宅网签总成交均价约6068元/㎡，环比上升5.94%。 上周各区商品房成交情况如下： 端州均价8522元/㎡，成交163套 鼎湖均价7213元/㎡，成交137套 大旺均价6911元/㎡，成交21套 四会均价6331元/㎡，成交146套 高要均价5636元/㎡，成交154套 怀集均价4999元/㎡，成交238套 德庆均价4173元/㎡，成交77套 封开均价4244元/㎡，成交61套 广宁均价4453元/㎡，成交83套 特别说明：所有交易统计信息均以肇庆市住建局合同网签作为数据，可能存在合同回退注销等情况，因此统计结果并不代表最终结果，仅供参考。 0 3 上周楼盘促销情况 新年狂欢，一口价最高直减15万！ 端州 阳光城·檀府：迎新春佳节98折礼献全城。正城芯湖山，一生之宅，湖山园 三大自然盛景楼王，建面97-117㎡精装平层。 敏捷·水映澜山：牛气冲天，春节不打烊。2套限时钜惠全城，购房一口价额外惊喜。7字头入住湖山美宅。 恒悦天峰：钜惠来袭，乘坐新春特价车乐购房，建面91-113㎡温馨三房，暖心价格，优惠单价8字头。 肇庆·敏捷城：牛气五重礼，钜惠不打烊。鎏金小钻铺，醇熟商圈，永旺超市旁，品牌汇聚。来访抽壕礼，成交抽万元家电。 中源誉峰：开工大吉，好房大放价，限时钜惠。建面约99-154㎡，特惠单价8字头起。 嘉湖·君悦： 新春钜惠，一期收宫之作，限量现楼秒杀。建面约111-136㎡，优惠单价9字头。 海逸花园：金牛贺岁，喜迎新春。六套精选，春节置业特惠。建面112-135㎡，N+1高性能美宅，优惠单价7688元/㎡起。 鼎湖 保利·和悦湖畔：New年王炸，建面约99-143㎡湖园双景美宅，一口价最高直减15万！五重好礼，诚意全城派，来访有礼，红包抽不停。 湾区西部华侨城： 10套精选贺岁好房，精装美宅8字头起。建面约90-143㎡阔景高层，建面约156-263㎡岭南逸墅，全城热销。 龙光·玖誉城： 好礼迎新春，置业正当时，8套特价房，限时钜惠。首期0.5成+成交送大电视，建面约70-119㎡带装2至4房。…

样板房关掉美颜，我下巴都掉地上了…… Original 七星仔 肇庆楼市 肇庆楼市 Weixin ID House_ZQ About Feature 最全肇庆楼市资讯，为你置业解惑答疑 Today 收录于话题 #铁打的干货 42个 当下，美颜和滤镜大行其道 如果不懂得两招美颜术 那你就out了 别说人美颜后，能让你肾上腺素飙升 ▲图片来源：网络 就连一只鸡，你也舍不得吃 （如此皮光肉滑，不敢吃呀~） ▲图片来源：网络 面对美人和靓鸡 大家尚能存留一丝清醒 但遇到美颜+滤镜的样板房 自控力指数就嗖嗖下降了 风景真好，买！ 光线真好，买买！ 装修合我心意，买买买！ 过百万买一套房子 哪能这么儿戏 今天， 星仔就扒了样板房的皮 看样板房，警惕灯光误导 “哇，屋子真亮堂。” 当你走进样板间，立马觉得光线明亮，就要警惕了。 这可不一定是房间采光一流，极大几率是主灯、吊灯、壁灯、背灯、筒灯等等灯光作用影响。 不信的话，让销售关灯看看。 屋内光线还是跟开灯时一样，算我输~ 关灯后尤其要看厨房和卫生间 ，那是看房者太容易忽略的黑点。 如下面这个厨房，单靠生活阳台采光，大白天关灯后，厨房大部分空间采光不足，即便小部分光线OK，但你操作时就想扇自己一巴掌，为啥长这么胖，把光都挡住了~ 还有很多样板间会把生活阳台封起来，一来你感受不了真实照明情况，二来你看不到对面单位衣服飘摇，以为外面一片好春光。 卫生间更甚，采光通风不足，更容易滋生细菌和蚊虫。 星仔小tips： ①看房关灯测试； ②一定要问销售拿楼层平面图来看，不要傻傻只看单个户型图。 ③被封起来的窗户或阳台，问清楚外面是什么。 ④如果是异地板房，要清楚房屋朝向。 没有管线的样板间，不仅少了烟火气 如果你成功通过光线一关，恭喜你，进入了第二关—— “大家来找管道” 。 走进样板间，你会发现燃气灶不需要燃气管、油烟机不需要排烟管、热水器不需要出水管、洗衣机不需要下水管、空调不需要连外机。 所有电器，除了电视机循环播放广告，其他大都是一个空壳。 如此一来，你就会感觉空间宽敞整洁。 实际上， 等装修时，所有管线纵横在眼前，你该如何设计安排 ，真是灵魂拷问。 星仔小tips： 问清楚销售，管线如何分布，可以怎么设计，空调外机怎么放等等。 缩小的家具，缺失的房门 接下来，就是看板房最最最重要的一环了： 识别“被放大”的房子 。 实地板房还好点，如果是建在售楼部的异地板房，首先就要留意墙体厚度。 也许异地板房的建面，跟实际交付一致，但 如果墙体做薄，实际使用面积可就有大区别了 。 一般来说，房子墙体厚度在120-240mm之间，异地样板间不需要承重功能，大多是非承重墙甚至是隔墙板，隔墙板厚度一般为60-120mm。 异地样板房用了厚度减少的隔墙板，实用面积增加，如此一来，整体空间感就提升上来了。 而且，如果各位细心留意，大多数异地板房的房间， 是没有门的 。 销售可能会说，不装门是为了方便参观，实际上，不装门很可能是怕“露馅”，若门比墙厚，这该多尴尬。…

阳光城檀府|送TA一席湖山,邂逅浪漫情人节 肇庆阳光城檀府 肇庆阳光城檀府 肇庆阳光城檀府 Weixin ID gh_bc06c60f6849 About Feature 心归之处是檀府 Today 收录于话题 七夕情人节 今年正月初三碰上了情人节了 空气中都充满着玫瑰和巧克力的香味 那你想好怎么表达心意了吗？ 很多时候爱情需要轰轰烈烈 但更重要还是细水长流 这个情人节送TA 一份礼物，让幸福成为永恒吧 2021年情人节送TA不一样的 送TA一套大牌，表达真诚的爱意 阳光城集团，世界500强旗下 中国地产TOP15，历经26载 布局超100城市，打造超300精品 置业檀府，大牌有口碑，品质有保障 表达你对TA最真诚的爱意 ▲阳光城集团总部实拍图 送TA更好的生活，让爱情永恒 项目落位城芯，坐享领前周边10年的醇熟配套 交通、商圈、教育、医疗等一应满足 下楼就是1.1万方商业体，吃喝玩乐随享 在便捷的体验中，体会品质生活的美妙 ▲檀府项目交通区域图 送TA一片湖山，牵手白头偕老 阳光城·檀府坐享一山双湖三公园 楼下约6.8万㎡凤仪湖公园 更享3.6万㎡湖面，环湖跑道 天然形成藏山纳水凤栖之地 寄寓聚宝盆之意，是婚房之首选 ▲檀府项目效果图 送TA一个品质的家，让幸福浪漫满屋 产品传承檀系独具匠心的设计基因 历经8大设计公司比稿，60多次打磨 与HZS&HBA国际大师联手打造 阳光城·檀府精湛选材，精装交付 以品质铸造标杆，为爱筑家   ▲实地样板房拍摄 肇庆阳光城·檀府送TA 一份永恒幸福，让爱年在一起 建面约97-142㎡城央湖山墅区精装洋房 建面约165-290㎡一线湖景双拼/联排 全城热销中 2021年新春置业 多重新春钜惠 等你来领 尊贵热线：0758-6988088 项目地址：肇庆·端州·星湖大道 *本宣传资料仅作为要约邀请，不作为要约。关于周边环境、交通/公共设施、政府规划、商业配套、教育资源、发展/投资前景的介绍仅供参考，因存在开发商无法控制因素，开发商对此不做承诺，一切图文、规划条件及交付标准均以政府最终批准文件及双方签订的买卖合同为准。 *本项目推广名为“阳光城·檀府”，备案名为“阳光城檀府”。开发商：肇庆市昊阳房地产开发有限公司。预售许可证号：【肇预许字第2020020】【肇预许字第2020019】【肇预许字第2020062】【肇预许字第2020066号】 *本公司保留宣传资料修改的权利，本资料有效期至2021年2月28日。敬请留意最新资料，如有异议，详情咨询现场工作人员。 *本文为推广广告信息 免责声明： 1.部分图片来源于网络转载，相关版权归原作者所有。 2..如有异议，敬请联系我们，我们将在第一时间作出处理

支持民办小学开初中班，佛山掀起教育大战略 林福江 广东地理 广东地理 Weixin ID guangdongdili About Feature 广东城市、交通、地理、人文、村落，重点佛山 Today 收录于话题 佛山九年一贯制学校已达80所，但还有不少民办小学没有设置初中。南海区民办学校34所，布局最为完善与公办推动人口增长。三水区民办学校14家，还将大力建设补充（适应大批购买者需求）。禅城区2020年有民办中小学22所，在校生34363人。这个规模还有扩大。 01 鼓励民办小学开设初中 近日，禅城区教育局发布《关于规范民办小学增设附属初中班工作的通知》，明确民办小学可申请增设附属初中班。 基本条件： 1、开办资金另增加100万元； 2、校园占地面积按增加的附属初中班数计算，生均用地面积不低于23平方米，市中心城区不低于10.1平方米； 3、校舍建筑面积附属初中班校舍相对独立，生均校舍建筑面积（不含宿舍）不低于9平方米，学生宿舍生均建筑面积不低于5.5平方米； 4、在校生规模：附属初中班不少于6班，不超过18班，总班数（含小学）不超过54班； 5、户外活动场地有300-400米环形田径场预留场地、篮球场2-3块，排球场1-3块，器械区体操区100-350平方米； 6、附属初中班的校长学历职称、师资配备、教学仪器设备、信息化及装备建设达到初中设置标准； 7、新增租用场地租赁期不少于10年。 8、上一年度年检合格、无违法违纪情况、有良好的办学声誉、上一年度无违法违纪等。 9、附属初中班验收有效期为三年，期满后按照九年一贯制学校设置条件验收。 这对民办小学“校内直升”延续教育资源覆盖一部分初中生，有积极作用，将大大推动民办小学开办初中班。 重点是： 初中学位有限，中途插班进入民办小学的，很可能无法校内直升初中。 02 禅城区七大教育集团 2020年9月9日，佛山市禅城区启动了 中小学集团化办学战略 ，首批组建七大教育集团，扩大优质教育资源总量，提供多元教育公共服务。政府推动学校升级与优化，在资源整合力度、政策支持力度方面有提升。 1、佛山市第一中学教育集团 （禅城组团），其中佛山市第一中学为核心校，佛山市惠景中学、佛山市外国语学校为成员学校。 2、禅城区环湖小学教育集团 ，其中佛山市禅城区环湖小学为核心校，佛山市禅城区环湖小学东校、佛山市禅城区环湖小学西校区、佛山市禅城区湾华小学、佛山市禅城区霍藻棉小学为成员校。 3、佛山第二中学教育集团 ，其中佛山市第二中学为核心校，佛山市汾江中学、佛山市第十四中学为成员学校。 4、佛山第三中学教育集团 ，其中佛山市第三中学为核心校，佛山市第三中学初中部、佛山市禅城区澜石中学、佛山市禅城区澜石小学、佛山市禅城区佛科实验小学为成员校。 5、佛山市第四中学教育集团 ，佛山市第四中学为核心校，佛山市第六中学、佛山市禅城区张槎中学、佛山市禅城区张槎中心小学为成员学校，智慧新城南侧正在新建的九年一贯制学校，也是其成员学校。 6、佛山市惠景中学教学集团 ，佛山市惠景中学为核心校，佛山市绿景小学、佛山市惠景小学、佛山市城南小学、佛山市禅城区玫瑰小学为成员校。惠景中学已经是禅城区公办初中的标杆。 7、佛山市华英学校教育集团 （禅城组团），其中佛山市华英学校（培养了冼星海、彭加木、叶选平、张五常等大批俊杰）为核心校，佛山市第九小学、佛山市铁军小学、佛山市禅城区冠华小学、佛山市禅城区培立实验小学为成员校，还包括佛山新城华英实验学校。 广东地理 华英新城实验学校，由顺德国资佛山市新城开发建设有限公司和广东禅乐投资有限公司作为办学实体筹办，由新城开发公司联合含英咀华投资建设，总建筑面积11万平方米，总投资金额6亿元，2022年9月招生，可提供3400多个优质学位。 视频号 03 禅城做大做强教育配套 禅城区常住人口120万，近1年来新产业落地加速，要前瞻谋划新增人口的教育、医疗配套。过去10年因为智慧新城片区、绿岛湖片区新的公办小学、初中、医院建设太慢，已经严重影响买房者收楼后入住。 禅城区还有大量旧厂房，在补地价、转变性质之后，可以给予开办新的九年一贯制民办学校。 凤翔湾这类新的发展片区，更是前瞻性新建佛山实验明德中英文学校。 2020年12月15日，佛山市第四中学附属学校动工仪式举行，2022年竣工并交付使用，新增学位超2000个（小学+初中）。 随着佛山地铁2号线、广佛环线即将建成通车，佛山地铁4号线今年6月开工建设，三线交会的张槎站，叠加佛山市第四中学附属学校，智慧新城的居住价值体现出来了。 而禅城华英等优质民办小学和初中每学期几万元的学费，有条件聘请更优秀的教师，教育质量明显高于公办小学和初中，特别是中考成绩。 但随着佛山摇号选择生源，差异将变小，更多的优质生源留在公办学校。而原来禅城区最优秀的同济小学、第九小学、元甲小学、惠景中学，因此教育质量还将提升，旁边的房子可以买。 我们普通人买房，尽量城中心、地铁站、小学旁。如果楼盘3公里范围内没有公办小学、公办初中，慎重。有公办小学、无地铁，也要慎重。 04 顺德区大建新学校 顺德区常住人口中有20%是在校学生，城市活力在引入人才、开办新学校、落地新产业后还有大提升。 继2018年京师励耘实验学校投入使用，2019年大良玉成小学、成美初级中学、龙江外国语学校、陈村拔萃实验学校投入使用，2020年北滘群力学校、华附北滘学校初中部、顺德均安光正实验学校、乐从文晟实验学校投入使用，近1年来新学校建设更加迅猛。 民办方面 ，2020年9月7日 ， 广东顺控清晖教育发展有限公司投资6.75亿元在容桂建设 顺德清晖学校 （九年一贯制），2022年9月投入使用；2020年11月1日， 杏坛实验学校 （九年一贯制）开工建设；2020年11月24日，东莞四海教育集团投资2亿元在龙江开工建设 顺德瀚洋双语学校 （九年一贯制）。2021年1月，位于乐从岳步的 佛山新城华英实验学校…

1月最后一周楼市悄然回暖？上周全市新房成交总量1647套 环比回升7.83% 肇庆优房网 肇庆优房网 Weixin ID f0758com About Feature 肇庆优房网-肇庆综合门户网 Today 收录于话题 不知不觉中，2021年的第一个月份已然翻篇。还记得2020年末，朋友圈充斥着对魔幻2020年的无限感叹和对2021年满满的期许。转眼，一个月就过去了，在这一个月里，面对一颗颗魔幻大瓜，我们就像瓜田地里上蹿下跳的猹。2021年接下来的时间就让我们继续做一个理性的「吃瓜群众」吧。 重点回顾 先同小编一起回顾上周与地产相关的资讯： 1、 住房和城乡建设部：加快推动违法建设和违法违规审批专项清查 住房和城乡建设部相关负责人近日表示，以最坚决的态度抓实违法建设和违法违规审批专项清查工作，真正把专项清查作为当前和今后一段时期重点工作来抓，确保专项清查取得实质性进展。 该负责人在住房和城乡建设部近日召开的违法建设和违法违规审批专项清查工作视频约谈会议上说，要压实工作责任，建立强有力的组织领导和协调机制，明确内部职责分工，充分调动全系统力量共同发力；要加强排查整改，以最严格的要求消除安全隐患，大力推进基于城市信息模型（CIM）平台的城市运行管理服务平台建设。该负责人指出，近期一些地区疫情出现新情况、新问题，住房和城乡建设部门要结合此次专项清查，要认真开展本地区疫情隔离观察场所排查，及时消除房屋建筑安全隐患，为疫情防控筑牢安全屏障。 2、 多地楼市调控升级 广州工农中建四大行房贷全线涨价 在“房住不炒”基调下，近期多个热点城市的楼市调控再度升级。1月27日，杭州市发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购政策等方面进一步加强调控。同日，上海市房管局等部门召开专题会议，研商落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。 当天，广州工农中建四大行房贷全线涨价，首套房贷款利率从原来的LPR（贷款市场报价利率）+40BP（基点）上调为LPR+55BP，二套房贷款利率从原来的LPR+60BP上调为LPR+75BP。变更后首套房贷利率为5.2%，二套房为5.4%。 看完相关重点资讯，我们再来回顾上周肇庆的资讯。 0 1 投资总额12.5亿！两个项目落户肇庆这个地方！ 重磅！肇中附属幼儿园+小学拟建了！ 1、投资总额12.5亿！两个项目落户肇庆这个地方，主要建设…… 1月26日，德庆县举行产业招商项目签约仪式。会上，德庆冠旭时尚电子科技园和东莞同昌利两大项目落户德庆，投资总额12.5亿元。据了解，此次签约的项目分别为总投资10亿元的德庆冠旭时尚电子科技园项目和总投资2.5亿元东莞同昌利印务项目。其中，德庆冠旭时尚电子科技园项目，主要建设低碳产业园区及智能音视频终端等国家鼓励的战略新兴产业产品的设计、开发、生产与销售。该项目协议签订后，按计划将于3月中旬开工建设，力争第三季度一期项目投产，明年底前整体建设完成，年销售额将达到10亿元以上。 德庆县/供图 2、肇中附属幼儿园+小学拟建了！选址在…… 1月26日，肇庆发改局公布《关于对广东肇庆中学附属幼儿园、附属小学建设项目勘察设计招标核准意见的函》。根据公示，发改局同意核准肇庆代建局在项目报审批前，以全部委托公开招标方式，开展广东肇庆中学附属幼儿园、附属小学建设项目勘察、设计的招标工作。 在上述意见函的3天后，肇庆自然资源局批前公示《〈肇庆市城东新区控制性详细规划〉107区局部图则修改》（草案）。该规划图正好位于肇庆中学周边，其中原107-01号地块被分割为两宗地块：107-01中小学用地，107-04新增小学及幼儿园用地。新增的107-04号地块，毗邻肇庆中学，用地面积31904㎡，总建筑面积63808㎡，学校规模为小学36个班，幼儿园21个班，新增优质学位超2000个。 综上所述，小编有个大胆的猜想：肇庆中学附属幼儿园、附属小学或将选址在肇庆中学旁的107-04号地块上建设。具体情况，还请大家以政府官网发布为准，让我们一起坐等官宣~ 0 2 上周全市新房总成交1647套 全市住宅网签量止跌回升，环比回升7.83% 土地市场 根据市公共资源交易中心显示，上周（1月25日-1月31日）万达鼎湖超11亿底价再取四地，包含商住用地、娱乐康体用地、旅馆用地，占地面积逾27.57万㎡。 土拍预告 据悉，本周全市将有2宗迷你商业用地到期进行网上竞拍，位于封开，2地起拍总价350万元，总占地面积1078㎡。 新房市场 根据中原地产数据统计，上周（1月25日-1月31日）肇庆全市共新增2279套预售商品房，位于端州、鼎湖、肇庆新区、怀集、四会。 成交方面，上周全市商品房网签总成交1647套，环比回升7.83%。其中，住宅网签总成交均价约6693元/㎡，环比下跌2.70%。 上周各区商品房成交情况如下： 端州均价8725元/㎡，成交254套 鼎湖均价7362元/㎡，成交458套 大旺均价6566元/㎡，成交112套 四会均价7529元/㎡，成交232套 高要均价5921元/㎡，成交200套 怀集均价4859元/㎡，成交186套 德庆均价4508元/㎡，成交54套 封开均价5479元/㎡，成交32套 广宁均价4913元/㎡，成交119套 特别说明：所有交易统计信息均以肇庆市住建局合同网签作为数据，可能存在合同回退注销等情况，因此统计结果并不代表最终结果，仅供参考。 0 3 上周楼盘促销情况 迎春置业，特惠来袭，有盘成交即送全屋家电！ 端州 中梁壹号院：城东全南向，一字板楼。建面约96-108㎡美宅，限量钜惠房源7字头。准现楼， 送车位。 阳光城·檀府：正城芯湖山，一生之宅，总经理现场特批98折。建面97-117㎡精装平层，2月2日全线涨价，分秒递减。 世茂·滨江壹号：十六小市一中动工在即，新春特惠团购，7字头起，安家名校旁，繁华里·学府旁·生活大城。 敏捷·水映澜山：新春钜惠，提前放价，全场额外9*折起。新春安家享5重钜惠，来访黄金/家电免费送，建面97㎡起。 肇庆·敏捷城：月未冲刺，6重钜惠助您安新家。4.79米挑高SOHO办公超高性价比，阔绰挑高，灵动空间，使用率高。 华润·观山悦园：“家”码年终奖，92-125m²三四房，6字头起，一成首付轻松购，成交送全屋家电。 海逸花园：全新1/2栋劲爆加推，建面112-135㎡实用三至四房，高性能舒适美居，准现楼发售。 鼎湖 保利·和悦湖畔：15套精选特价，一口价单位。央企保利·新区最笋爆盘。单价6字头起，准现楼·园湖双景·千亿配套。 肇庆万达二期·瞰山园：迎春置业，特惠来袭。好房好价，入住万达。建面89-110㎡轻奢美居，优惠单价6793元/㎡起。 湾区西部华侨城： 抢先占领湾区价值高地，建面约90-143㎡阔景高层，建面约156-263㎡岭南逸墅，全城热销。 招商·依云水岸：迎春房源大让利，安家置业正当时。新区城芯，江园府邸，建面约96-122㎡南向华宅，6字头起。…

产品人的超能力：解决土地的缺憾！ Original 实效吴昊 观念研究院 观念研究院 Weixin ID cdshixiao About Feature 地产营销和产品解决方案的实力派 Today 收录于话题 反“野路子”系列文章： 观念研究院发布的文章，跨度比较大。年前决定写一下“反野路子”系列。 每当看到各个领域的“野路子”现象，比如：对着花瓣网学设计，拿着别人的PPT做报告，抄袭和借鉴别人的成功法，认为产品就是面宽比，走量就是要上渠道。感觉行业不会再好了。 什么是野路子呢：根据表面现象，总结出来的套路。敢学者的底气，是因为这些现象来自于成功的楼盘、很大的公司，所以认为现象得来的路径，也可以帮助自己成功。这里就必须说一句： 自学，等于自杀！ 凡事，都有边界，然后产生算法。但是成功楼盘的边界，以及他们克服边界的算法，从来是肉眼不可见，肉眼能看到的，都是表面现象。 这5年来，鲜有让人耳目一新的楼盘、营销，这段时间频繁问人：最近几年，忙得脚不沾地，有代表楼盘么？回答，都是没有。 可怕的是，许多人根本不知道，自己从业N年，学和做的，都是野路子。 -- 01 产品界的野路子 如果以：什么是好产品，来提问产品人，大概能得到三种答案： 1）创造出具有城市地理标准的产品： 这种回答者，多是建筑设计师。按照中国的建筑规范，任何一块城市土地，不管你请扎哈、BIG还是乡土设计院，建筑面积都是一样的。在这种边界限制下，谁把体块做得漂亮，谁就是大师。全球10大设计机构任你选择了。 如果再加一个条件，谁能在建筑成本最低的情况下，做得漂亮，那么国际院就全体阵亡了。这是国内院的生存空间。 2）好卖的，就是好产品。 这种回答者，多是营销面对市场的。 既然是为了好卖，那就加入了“性价比”这个维度。拆开“性价”二字，性能是第一边界的话，那就是做好产品，再说价格是否匹配；但是营销口往往会演绎成“价性比”： 价格第一位，然后控面积，降成本。 3）好卖楼盘的产品，就是好产品： 思维逻辑很简单，好卖的楼盘做了什么产品，只需要复制过来。阵列式、大面宽、南北向、轴对称、好户型、大赠送，这些很容易提炼。 “它做的户型好卖，我拿过来肯定也好卖”， 这是抄袭野路子的底气。齐白石都说了：似我者生，学我者死。 以上，就是产品界的野路子。如果说身边都按这些来做，那不过叫做“野路子盛行”。如何自我鉴别自己是否在走野路子呢？ 以年为单位，不管你做了多少项目，做了多少事情，但是没有任何成就感。 02 产品的价值，是解决土地的遗憾 如果是为了报规和施工所需要，那么地产公司只需要一套满足规范的标准图纸。这通过设计单位的服务，就能解决。 那为什么，地产公司内部还会成立产品端口，要开许多讨论会呢？都有许多忐忑，请问，大家到底为什么紧张？是图纸本身吗？ 是土地有缺陷，市场上并不存在完美的土地！ 如果一块地，区位和配套都很好，规划指标也很宽容，然后土地成本也很近人。那么，这就是一块“完美的土地”。 完美的土地，只需要一个三满足的“图纸”就行了：满足市场主流，满足容积率指标，满足规划要求。它是不需要产品的，推出去就能卖。 但是，市场上并不存在“完美的土地”，也就是任何一块上市的土地，都是有“缺憾”的： 1）区位的缺憾： 名义上的区位缺陷，是周围一公里配套的硬伤，或者项目“四至”上的伤疤，这个比较容易找出来。深层次的缺陷，是土地所处城市关系场的缺憾，比如在工厂区、拆迁区、待发展区。只有找到深层次的缺陷，才会发现客户和市场的痛苦。 2）指标的缺陷： 表面上的指标缺憾，指的是容积率过高，限高太低，地块不规则，密度过低。这些前策人员都能解读，所以叫表面的，深层次的指标缺陷，只有强排者才知道。它被翻译过来叫做: 这种形态不能做，那种形态过不了规 。嗯，凡是你认为有市场竞争力的形态，都TM的做不了。 3）价格的缺憾： 以市场同类销售价为边界，反推公司的利润要求，各种成本之后，你发现土地的成本价是个硬伤级的。怎么做，都不赚钱，甚至高峰期拿的地，亏本都未必卖得掉。 这些年，我们几乎没见到完美的土地，都是有“缺憾”的，新区域的土地，都有发展的缺陷，旧改区的土地，都有风貌的缺陷，更可怕的是，我们还见过3大缺陷于一身的土地。 这就是产品的正确路径：解决土地的缺陷。 03 产品人的边界-找到土地的超级难题 在关系场大课和《需求制造》这本书上，我都谈到一个超级难题模型：   这个模型，是帮助具体找到每块地里的缺憾，也称“超级难题”。列举一些很表面的难题，都有3种情况： 1）成本决定的售价是合理的，客户量也是充足的，但是顾客会对产品参数有意见。 比如，别人是大盘，你是超级小盘，推出市场的命运，十有八九就是做备胎；或者市场都流行T3了，但是你的产品只能是T6，放到市场就是“氛围组”，诸如此类。 参数的难题，经过一两轮强排就能发现问题。所以，强排只是对土地指标的体检，而不是产品工作的本身。 2）指标合理，售价合理，但是客户数量不合理。 房子本身有舒适度，没毛病，价格也合适。但是因为你是新区，或者其它情况导致的没有地缘性客户，产品推上市，100%滞销了。 这种情况，多发生在2-3圈层，不思考产品的高周转，其结果就是高库存。 3）客户数量充足，指标也合理，但是售价不支持。 通常发生在地王项目身上，这边的客户都是100万出价的，你的产品也是2T4户控面积的，但是你需要卖150万。这就是售价冲突。 你看，如果做产品时找到项目的“超级难题”，别人再以前面三种业内流行的方法，你自己都感觉遇到了“野路子”。 1）体块漂亮的项目，能解决顾客出价预期的问题，但同时也提高成本。且不能解决客户数量不足的问题。要不然，咱们在3-4线城市用“扎哈”的设计，就能解决销售的问题了。 2）控制总价的思路：无法解决单价的冲突，无法解决指标有毛病的项目问题，除非整个城市都很高价，否则控总价未必能增量。 3）移植畅销楼盘的思路 ：最多提高与对手之间的PK能力（如果对手产品没有迭代），无法解决价格的超级难题，未必能解决指标的难题，能一定程度的增加客户量。 用“野路子”做产品，可能会很嗨，但是到上市之前，都可能不知道超级难题的存在。 03…