大！大！大！所有城市都想逆天改命，楼市逻辑大变

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中国大城市化的步伐，即使是疫情，也无法拖延。

用不了20年，中国将有超过一半人口生活在30多个大都市圈中
，其核心是30多个大型城市。更外围的城市，将想尽办法对抗这个趋势，但注定能成功者寥寥。

历史的车轮已经快速的转动起来，所有的城市都已开动。看不懂这一点，你的财富将会缩水，你的一切努力都可能只是在划水。

引领新一轮扩张的是成都和长春。

6月19日，自把简阳纳入版图后，成都再下一城，撤新津县，设新津区。

长春更直接，将原由四平代管的公主岭市改由自己代管。

6月22日，被新济南挤到第三的烟台，撤销蓬莱市、长岛县，组成新的蓬莱区。此举让烟台市区人口瞬间暴增45万。

6月23日，邢台桥东区、桥西区更名为襄都区、信都区。撤销邢台县，并入襄都区、信都区。撤销任县、南和县，分别设任泽区、南和区。

“做大做强”，成为中国城镇化2.0时代最突出的特征。

中心城市当仁不让，但一些独具特色的十八线小城也不甘沉沦，中国城市经济版图新一轮大洗牌开始了。

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城市扩容招式看似眼花缭乱，其实万法归宗，无外乎三种途径：

一、直接“吞并”

这种简单粗暴的手段，效果立竿见影。多见于省会，特别符合当下“强省会”潮流。

长春代管公主岭就属于这种，但长春不是第一个吃螃蟹的。

2019年，济南吞并莱芜，当年GDP总量随即迈入国内城市TOP20。

2016年，成都代管简阳，进一步保持了对武汉的优势。

2011年，合肥与芜湖、马鞍山三分巢湖，为日后产业升级、经济起飞拓展出空间基础。

一般来说，省会是全省政策最好、资源最多的地方，发展速度优于省内其他城市。对资源和人才的需求使它们有扩张的必要性。被并入省会的地区，能够借此获得更高的政治地位和招商话语权。

一举两得。

二、盘活存量

撤县设区就是盘活存量最常见的方式之一，它没有直接合并那么痛快，但胜在稳定、阻力小。

烟台、邢台都属于这种。

与之类似，2014年，石家庄将藁城市、鹿泉市和栾城县转为市辖区。

也可以看出，同为省会，石家庄不及成都、济南、合肥那般强势。

相对于区，县级财政有较强的独立性。撤县设区后，市获得了在更大范围内直接安排建设的土地空间，也拥有了在更大范围内统筹运用财政资源的基础。

三、另辟蹊径

扩容时机不成熟的城市，也会挖空心思。

2020年6月5日，深圳都市圈范围正式明确，囊括东莞、惠州、河源、汕尾。而之前，深圳还尝试通过深汕合作区这样的“飞地”模式，变相扩容。

2020年5月9日，重庆主城都市区工作座谈会召开，被很多人视为重庆主城区扩容。

2020年5月6日，宁波提出要实现“舟山户籍同城待遇”。哪怕行政区划暂未调整，本质上也算“一家人”了。

2019年12月，南昌将湾里区并入新建区，同时设立红谷滩区。一加一减，小心翼翼。

2019年7月，鄂州与武汉027区号合并，让人浮想联翩。

除此之外，还有相当多的城市正摩拳擦掌、跃跃欲试。

嘉兴相关领导就专程去上饶考察，学习广信撤县设区的经验。

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中国城市发展进程中，跨行政区划合作，往往不如自上而下政令一统。

为此，
大城市吸纳周边辖区，扩大行政区划边界；或者通过县改区，拓展主城区范围，是国内城市化的两种常规操作。

去年高层出台的两份文件，更是变相鼓励城市扩容。

2019年10月31日，十九届四中全会通过的《推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》中，有这样一段话：

“优化行政区划设置，提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力，实行扁平化管理，形成高效率组织体系。”

2019年12月25日，中办、国办印发的《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》中，再次强调：

“优化行政区划设置，以中心城市和城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展格局，拓宽城市间流动空间。”

说白了，
“优化行政区划设置”的重要特点正是做大中心城市，实行扁平化管理。
两者对应的具体办法就是吸纳周边辖区，以及将辖区内的县级市改市辖区。

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中国行政区划具有更丰富的意味和更深刻的内涵。
“做大做强”将会带来中国经济版图的一轮大洗牌。

这样的洗牌，我们过去曾经经历过。城镇化1.0时代，一些偏远县城也能打造出繁华的城市景观，只要你够强。

但在40多年前的计划经济时代，“市”却是极其罕见的。

彼时秉承城乡对立二元思维，我国采用“中央-省-地区-县-人民公社”的行政层级。只在少数人口集中、工商业发达的城市，才会单独切出一块狭小地域作为“市”。

1970年代广东行政区划

改革开放后，城市在经济社会发展中的作用凸显，引发了中国政区体系的变革，突出表现为城市的扩张和市管县的确立。

一时间，地区变地级市，县变县级市，成了无比体面的事。

比如1992年莱芜从泰安独立出来，是为了支持钢铁行业发展。此举鼓励了产业发展，独立决策也有助于提高生产效率。

这对地方提高知名度，增加国家对地方建设的投资，提高城市地位等方面好处多多。

更重要的是，当地政府因此拥有了更大的财政支持和管理权限。地方官员能动性被激发，对拉动地方经济增长起到了积极作用。

也就是在地级市和县级市增多的语境下，我国一开始希冀“大中小城市协调发展”，并多次强调。

不过随着我国对城市化认识的加深，开始逐渐意识到：
失衡是城市化的基本表征，大中小城市均衡发展难以实现。

现在中国城市正站在时代的拐点上，过去是主动分散的中小城镇化，未来是被动集中的大城市化。

既然均衡城市化不能实现，那么就在各区域培育中心城市，将其都市圈化。
再以点带面，在绝对失衡中寻找相对均衡。

中国给出的具体方案是：通过轨道交通等配套的优化升级，大力推进“大城市化”“都市圈化”“城市群化”。借此提高中心城市承载与辐射能力，也提高其经济效能。

中国城镇化2.0时代，终于来到了面前。

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城市化思路的变化，对政府来说是经济，是民生，对普通人而言，则是机遇，是财富的再分配。

一边是三四线城市怎么托都托不住的底，鹤岗房价白菜价绝非个例，它不过是诸多收缩型城市的缩影。

一边是一二线城市房价居高不下，尤其是北上深房价让人望而却步，却挡不住人们迁徙的脚步。

我国主要城市的辖区总面积

图片来源：刘晓博说财经

既然“大城市化”“都市圈化”“城市群化”势不可挡。为满足人们需求，只能做大中心城市，在这些城市的中心城区之外，在郊区、新区以及紧邻中心城市边界的地区打造多个副中心，这些副中心同样成为楼市的热点和房价的高点。

都市圈内各区域、各板块的房价，将会得到一定程度的“拉平”。

在这个角度上，行政区划的调整，不仅能影响城市，更能影响楼市。

无论是大城市吞并周边区域，还是城市内部的县改区。最直观的影响就是该城市的新城区房价被直接拉高。在利好的持续作用下，该城市的平均房价都会被集体抬高，进而使辖区内房价稳定在较高水平。

短期来看，此举会成为利好房价的重要因素。

长期来看，大城市因为扩容，对土地供应量的掌控能力大大增强。当地因此得到回旋余地，可能会通过控制新区住房建设用地的出让规模，使房价保持在一定水平的稳定。

此外，大城市周边县市以及辖区内代管县市，限购政策可能与中心城区不同。这意味着，这些区域，或成为外地人来当地投资购房的首选。

可以想象，将来人口、资金会加速流向大城市，以及围绕它们培育起来的“都市圈”“城市群”。

这个逻辑将深刻影响未来二三十年的房地产市场。

与之对应的，很多中小城市会逐步甚至已经进入人口流失状态，不动产价值将随之不断降低。

无论是人生选择，还是财富投资，都得顺势而为。
应该优先考虑行政级别靠前、人口增量显著的城市。

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鉴于国情和城市化本身的复杂性，也确实存在逆流的特例。

2019年9月25日，龙港有幸成为全国首个“镇改市”。龙港同样为国家新型城镇化改革提供新方法。

与之呼应的是2020年5月18日，《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》特别提出：

“推动公共资源由按城市行政等级配置向按实际服务管理人口规模配置转变。”

可见十八线小镇，也未必没有未来。不过这就是另一个话题了。

我国地方政府层级关系。

通过行政区划的灵活调整，兼顾区域内协调发展，提升区域整体价值。以及平衡各级政府的管理权限，以激励各级公务员的积极性，无不体现着中国智慧。

强省会通过吞并，不断强化一省之窗口地位，在内陆打造了一个个“沿海”。

大镇、大县通过实力，获得了与经济实力匹配的行政地位。

这更说明了，中国这片热土，机会无处不在。