楼市调控“全面长沙化”？不是谁都能抄作业的！

 
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前几天，
沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州
等城市的房地产行业负责人，被住建部喊去参加了一场“工作会商会”。

这是自7月24日“房地产座谈会”后，第二次有城市在高层会议中被点名。

同时，这次会议罕见地提及
“统一思想认识，提高政治站位”
，将“房住不炒”“房不刺经”上升到政治高度。

看到这一幕，没参加会议的无锡，吓得在昨天大周末赶紧表明态度，收紧调控：打击假离婚，将二套首付提升至6成......

详情可回顾：《突发！无锡楼市调控升级，打击假离婚，二套首付6成！》

于是，有人说“全国学习长沙”，正变成现实。

为什么是长沙？长沙的作业能照抄吗？

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坊间流传着这么一句话：长沙是一个让炒房客有去无回的城市。

因为长沙“反炒房”的手段，在业内是出了名的严。

看下它的限购、限售政策，就知道什么叫辣手摧“炒房客”。

限购：

●长沙户籍已有2套，不能买；

●长沙单身或者非长沙户籍家庭已有一套，不能买；

●长沙户籍已有1套，产权满4年才能买；

●新落户长沙，需稳定就业一年，社保或者个税缴满24个月，才能买一套；

●父母随迁子女的，需满2年才能单独家庭购房；

●离婚后2年内买房，按离异前家庭总套数评估限购；

●暂停企业购房。

限售：
在限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权证书满4年后方可上市交易。

限价：

就连开发商，也得被长沙摁在地上摩擦。

2019年12月，长沙发改委直接下军令状，将开发商的利润控制在
6%-8%
，范围也扩大至所有商品房。目前长沙
毛坯最高限价为13400元/㎡。

利润6%-8%，什么概念？

东风证券研究所数据显示，2019年上市房企的净利率为
11.3%
，就算是小型房企，2015-2019年都在
6%
以上。

可以说，去长沙拿地的开发商，基本是去做慈善的。

当然，
大量的土地供应
，也让长沙楼市热不起来。

看看近5年长沙的土地供应量就知道，几乎是逐年递增，特别是2019年一下子
从1699万㎡暴增至2655万㎡
，同比增长了
56%。

限购和限售把需求端治得服服帖帖，控制开发商利润、增加土地供应把供应端拿捏得死死的，长沙房价怎能不低？

根据链家最新数据显示，7月长沙二手房均价仅为
9004元/㎡
，这就难怪前阵子贝壳把长沙评为中国居住自由度最高的城市，而此刻身在广州的我竟有点羡慕长沙人民。

所以，长沙这位楼市调控模范生，注定会被其他房价猛涨的城市抄作业。

.02

当然，以上所说的，只是长沙房价低的直接原因，更深层次的原因可能大家都没听过。

有业内人士透露，上世纪90年代，长沙在交通建设上是比较领先的，但当时政府没钱，只能拿土地来抵押，基建公司被迫囤了大量的地。

大家都知道，基建公司哪会做房地产，而且当时房地产市场才起步，所以基建公司就跟公家单位合作，并把盖好的房子低价卖给它们。

随着福利分房结束，公家单位的职工只能掏腰包买房，但毕竟是吃国家饭的，自然掏的钱没这么多。

所以，当时分出去的地多，买到低价房的人也多，后来更是有人调侃：如果不控房价，这些人哪来的心思干活，毕竟房价涨太快，他们坐着也能发达。

据说，当年分出去的地至今都还没消化完，具体的数量目前也不得而知，大家也是众说纷纭。

.03

那么，长沙的作业能完全照抄吗？

当然不能，全面严格调控虽然是一剂特效药，但同样有副作用。

其一，
增加供应量虽说能抑制房价，让房价低位运行，但是这也意味着土地会被贱卖，挤压城市未来的发展空间。

但像深圳这种前景好的城市，本来土地就少，别说贱卖，增加供应都难，这是最根本的。

虽然通过限售限购能暂时给楼市降温，但长期来看，依然无法压制楼市的热度，房价该涨还是会涨，刚需上车从来都不容易。

其二，
严格控制开发商利润，就会导致开发商拿地热情减少，直接影响政府的土地财政。

而目前大部分城市都是通过土地财政来建设城市的，如果不依赖土地财政，只能举债，试问有多少城市能做到长沙这个份儿上？

其三，
房价低的背后，是资产的缩水。

因为房价一直低位运行，就意味着涨幅很慢甚至不涨，而房产是有资产属性的，当其他城市的房产越来越能在市场自由流通，而你的房产所创造的财富却不足，只能画地为牢。

当然，这也会大大降低投资者的热情，投资回报周期也会因此而延长。

其四，
行政限制措施难免会有误伤，这可以理解，但人为干预，就容易导致市场价格失真，有损契约精神，而市场调节往往最需要的就是真实价格。

总而言之，长沙的作业，不是谁都能抄的，做好“因城施策”才是王道。