恒达招商主管_合院IP,东原出手了
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合院IP，东原出手了
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潘永堂
地产总裁内参 地产总裁内参
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About Feature 1，专注30强房企战略之变，2，专注房企产品力之变
Today 收录于话题
产品为王
专注中国地产超级产品力系列
文|潘永堂
房子再大，不过一种生活
世界再大，不过一座院子
杭州，是一座精致之城、品质之城。在房地产领域，也被媒体誉为“产品力之都”！
过去的杭州，历史悠久，是一座文人墨客眷念和倾情的城市。
今天的杭州，是一个互联网标杆城市，更是一个国际化繁华都市。
在杭州，过去与未来交融，城市与山水同在！
你的生活可以这样
早上去滨江网红咖啡馆打卡
下午去古老西湖边曲院风荷喝茶
但对房地产而言，却很少有这样一个模板、一套居所，能真正把这两种“古典与现代”生活方式完美融汇在一起，上演平衡兼容之大美！
一直坚持产品主义的东原地产
开始在杭州
挑战这一产品可能！
九章赋实景图
在整个合院营造中
东原也展现出一个产品主义者的“10大坚守”！
产品主义，“限价”时代坚持做作品
作为行业观察者
老潘也在思考东原入杭的产品考题，比如
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被美誉为“住宅产品之都”的杭州，需要什么样的产品进化？
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在被持续限价的杭州，东原做好产品、创新产品动力还有吗？
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在绿城，滨江、融创对手如云的杭州，东原如何产品力突围？
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在院子并不稀奇的杭州，如何做出更有竞争力的差异化合院？
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东原在继现代豪宅印长江IP之后，如何在低密产品继续亮剑？
显然，这些问题的回答，既需要远见，也需要能力，更需要决心！
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作为一家冲千亿、力争未来保三争二（20强）的进取型房企；
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作为一家力争在产品力表现进入“行业前三”的产品主义者；
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作为一家强调"人人都是产品官"，只要你有产品创新好想法就可以敲开董事长、总裁办公室大门的开放平等、分享型房企。
显然，东原在杭州楼市奠定自己的产品地位，是有资格和能力的。
从决心而言，即使在限价情况下，在兵家必争的杭州楼市，东原相信好产品——既是东原进入杭州的突围之道，也是东原深耕杭州之必须！
东原也相信，在竞争激烈的杭州，必须靠也只有靠产品说话，靠创新说话，才能被客户认可、被同行认可！
什么样的院子，适合杭州，适合萧山？
什么样的合院既传承经典，又面向国际？
什么样的产品力，能代表东原顶级产品力？
对此，作为东原集团2019年、2020年集团1号作品——杭州东原德信九章赋亮剑了。
九章赋实景图
立足客户：关注生活营造
当东原拿到九章赋地块时，整个东原高层都在讨论一个事情，东原产品如何去做迭代？如何做到差异化？
九章赋实景图
创新，究竟该从哪里出发？答案就是客户。
事实上，在产品创新维度，与其说东原一家产品主义的企业，还不说是一家立足客户的“生活营造”公司。
所以，即使做高端作品，也并非单纯追求高大上，更核心还是去理解客户的生活本身、需求本身，真正从客户出发，关注客户人居痛点，这才是东原杭州产品创新的原点。
那么，对杭州低密院落产品，客户究竟有何不满和痛点？
东原在深度访谈众多准客户发现，如今独栋产品已经缺失，而联排产品虽然也有天有地，但在客户实际居住层面已经出现许多“不满”。
比如第一，私密性不够，联排户与户之间左右以墙连接，院落私密性不够，自己家的庭院隔壁一般都看得一清二楚。
第二，联排作为国外Townhouse过渡而来的产品，一排排“兵营式”布局，每户占一个小面宽但有足够的进深，虽然有天有地，但房子是房子，院子是院子，相互隔离，缺乏交融……
所以，联排真正站在客户居住角度，已经属于一种非真正别墅的业态，它甚至代表着一种“委屈”的别墅生活！
联排，只属于过去
合院，才属于当下
基于此，东原九章赋坚定做低密合院。
没有自然，谈不上居住！
没有庭院，谈不上生活！
这就是东原九章赋低密合院的产品主张！
1:1比例建模，东原造了2个九章赋
做新中式不容易
做九章赋更不容易
为了造好九章赋，东原竟然造了2个九章赋，怎么讲？
即真实建造九章赋之前，东原在上海一个1万平米的建筑研究基地，而且1:1比例造了1个九章赋真模型。
事实上，这与传统造房子不同，房企大多项目都是拿着常规的建筑模型直接去找大批量生产建材去套就可以了。但这一次，东原因为要做好合院产品力和品质创新，又是第一次做合院品类，所以，东原格外用心，高度匠心！
其一、业务前置。在项目开始时，研发团队就意识到九章赋合院业态不在东原既有的产品体系中，所以东原研发提前了半年，去考察很多古典园林，去考察很多同行优秀合院作品。
其二，组织上精兵强将。由于新的合院涉及了新材料、成本、招采等新的标准，对原有东原产品体系是一次焕新，因此东原提前为这个项目抽调6个部门、10位各专业口精英，以及20多个专业分供方进行研发、试验和落地。
其三，因为历来重视产品力，东原也在上海建造了1万平米的建研基地，用于做新产品、新模块、新材料的创新、试验，像工业化造车一样不断探索与试验。
大到外墙的材料，小到合院门的拉手，东原都是一一打样，一遍一遍的推敲审视，最终希望九章赋有一个惊艳的绽放。
在九章赋产品研发上，同行是建造一个1:100或是1:10模型就够了，东原硬是1:1实体打板，早就不叫模型，而是真实造了一个房子！
东原建研基地实景图
为何要1：1建模？
核心在于古典建筑有它古典的形制，但却不能原封不动搬到现代，而一旦做了现代演绎与创新，很多就不能单靠手上纸笔、或者计算机建模就能判断出来。毕竟住宅是非常贴近人的生活，所以东原还是强调真的把它做出来去感受，去打磨修正。
比如古代大门肯定没有电子锁，可视对讲门禁，那么如何将这些和古典形制的门融合在一起，而且怎么样长得又好看、又不突兀，这就是东原建模要解决的问题！
比如当初一些单体模型的确做了1:100,1:10，但在推敲院落巷道，院落组团时，东原需要一个更加1:1尺度去感受，巷子多宽为舒适？房子多高为合适？……
东原研发团队坦言：“这早已经不是过去单纯一个部件手工精雕细琢了，还要在这个基础上像汽车产业一个精密拼接、完美配合，像极了一个精密制造业。即把合院非常多的厂家、模块、不同的部件像乐高一样拼接起来，保持功能、审美、细节的融合，这的确很费心。”
今天业主看到九章赋一个瓦片，只是一个结果。但实质上东原当初在做选择的时候，去考察过铜瓦、小青瓦，还有鱼鳞瓦等上10种瓦片！
房院一体，忌讳“建筑与院落分离”
买合院的价值到底是什么？
对于客户而言选择理由是什么？
其一，是面积大吗？其实很多城市大平层从横向面积来说，很多大平层都是300平米、500平米？那么，九章赋合院其实从横向来看占地面积大多在200平米左右。
其二，是有院子吗？实质上虽然限墅令之后，独栋别墅很少了，但类似联排产品、叠墅产品等很多依旧有院子，那么，东原九章赋的优势何在？
对此，东原九章赋拓宽了合院的产品优势。
其一，大平层更多有玻璃幕墙的体验，但没有“有天有地有院落”的体验，没有真正亲近自然，与室外自然、天地交互的体验。所以现在越来越多人喜欢合院，就在于高层远离了自然，满目皆是钢筋水泥的灰色视野，而好房子，应该是“绿色的”！
其二，同样是院子，但院子也大有不同，甚至说有的项目是为了院子而院子。
一方面，在联排别墅等类似形态下，往往窄面宽、厚进深，这就决定院子大多很狭窄，面积才10~20平米，空间感极其有限；
另一方面，因为联排特征，往往建筑是建筑，院落是院落，彼此彼此是隔离的，缺乏视野交互。
那么，同样是院子，凭什么九章赋的院子就做得比别人好？
首先，东原九章赋的院子“大不同”。
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第一，院落超级大且与沿河景观连成一片，视野震撼。比如在九章赋一线河景的238平米D户型中，仅仅院子面积就超过100平米，而且超大一线沿河景观内庭院与外部沿河景观连成一片，一种住在公园的既视感！
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第二，每套合院产品都有多个院子组成，就在九章赋院子中，一宅六院，6大院子被定义为方正大气的主院，内院、景院和设备院等不同使用功能的院子。
其次，从建筑与院落结构上，九章赋设计忌讳建筑归建筑，景观归景观这种做法，而是强调建筑与院落一体化，房院一体，实现室内室外无界互动，和谐相融。
即你在建筑户型里仔细倾听端详，是能清晰感受到院子里的花开与流水叮咚。
在九章赋中，东原还首次运用全体系团队进行平行创作。
一开始，就集合各个领域的专家，建筑、景观、室内设计三专业联合研发，形成一个综合性的创作过程。
建筑设计时，景观、室内设计同步参与进来，在哪里开门、哪里开窗、哪里叠景，沙发放在哪里能看到最美的风景、躺床上看露台的角度都被兼顾到，这种高度协调的工作方式，在业内是很少见的。
最大化引景入户：0.46窗地比，270度阳台
庭院是别墅合院的“焦点”，即有观赏功能，使用功能，社交功能，亲情信息传递等等，
庭院如此美好，为何要将庭院与建筑隔离？
基于此，九章赋将室内室外一体化，建筑园林庭院一体化，力求室外美景室内化，极致做到引景入户。
关键是怎么做？九章赋提出一个命题——“每一处都没有风和光的死角”。
首先，九章赋合院开创性设计了高达0.46的窗地比。
0.46窗地比是什么意思？即相当于一面墙上接近一半的面积都是窗，即保障了户型通风采光，又增加了外观的美观度，业主打开窗帘后，整个院落景观就能引景入户，尽入眼中。
引景入户，九章赋室外美景室内化
事实上，这样大片的落地玻璃窗也是一般开发商不愿意去做的，因为成本确实比较高。
其次，不仅一楼客厅全部是大面落地玻璃窗，同时二楼又挑战做了一个270度转角窗，只用玻璃与窄窄的窗框相拼接，这种270度无柱落地玻璃窗，几乎九章赋每个户型里都会出现。显然，这又是一种东原产品力的“自我刁难”。
九章赋中式合院270°落地玻璃窗示意图
即一般产品在转角的位置都会设置承重柱，但是东原为了给业主一个极致的景观视野，经过结构仔细推敲，转移了这根“碍眼”的承重柱，这样改造会增加施工难度和建筑成本，但却为业主带来一个几乎院落景观的全视野体验。
尽可能大的面宽、尽可能大的开窗面积，错落的合院秩序让露台更有天地感、少见的0.46窗地比、270度转角落地窗等……九章赋种种用心，皆在为室内室外无界连通，带来天地私享、引景入户、家人更畅通交流的合院居感。
终于，九章赋让让院子有家的味道，这一切源于空间的智慧！
坚守做“高院墙”，即使千万成本
过去，高门大院、中轴对称、三进归家、古典园林，是古代高官达人建筑空间的尊贵气质。
当下，院门和院墙是真正的奢侈品，有院墙、院门，才是真正的独门独户。
在九章赋，3.3米高院墙的围合，是东原一直坚守的。
本来做1米又快又省钱，而做3.3米高的院墙，投入可不低，整个九章赋院墙围合长达1千米，1米价格就破万，整个高墙大院的成本已经破千万，这就需要决策是否坚定投入？这个问题就回到九章赋的产品初心。
其一、为了做合院，九章赋的成本的确增高了不少，整个研发也收获了成本部的大力支撑。但在东原看来，成本的投入不是核心，关键还是价值的分配，即基于客户需求偏好的价值分配决定了那些是需要追加投入，那些正常分配就好。
其二，顶豪业主第一在乎就是安全和私密？为何当下顶豪业主不喜联排、排屋，核心在于排屋大多花园几乎没有隐私，这成为高净值客户一个巨大忌讳点。
舍得：“拔掉”几套房子，给公共园林更大空间
产品的背后是经营！
但在九章赋的经营设计中，东原竟然一改传统，即放弃了货值最大化的总图设计规则！怎么讲？
即从该地块而言，如果单从货值设计角度考虑，如果做联排产品，容易用足容积率，更容易实现货值最大化。但在这个问题上，东原最终考虑到，企业不应该只考虑货值最大化，而应该考虑客户、市场和企业的综合平衡。
具体而言，联排类产品虽然货值高，但在杭州市场而言已经数量巨大，竞争同质化，更重要的是站在客户角度，联排是一种“委屈”的别墅生活方式，而基于合院产品，更好的庭院生活体验，才是客户所需要的好房子。
其次，在整个总图设计上，除了在业态上“舍得”货值，在合院整体布局上，东原又二次舍得，即与大多房企不同的是，东原九章赋不是一味的压缩公共园林、公共景观的面积，而是反而拔掉好几套房子的面积，来腾挪做更大更多的公共庭院空间，最终提升客户的园林“获得感”、“幸福感”！
好园林是艺术：一街转 6 巷，回家是度假
合院的情趣就在于园林
东原也在总图上把更多空间留给园林。
那么，东原的公共园林到底如何了？
通俗的说，九章赋的业主回家之旅，就是一次度假，更是一场美学之旅！
曲折，才是礼序。
九章赋强调：“一眼能看尽的，从来都不是豪宅！”
对此，九章赋归家礼序采用了五进归家、别具一格的归家动线：即车马院独立社区出入口-景观主轴坊巷-独立院门-私家庭院-室内空间，让归家之路充满礼序感。
首先，作为后退式的车马院被当作独立社区的出入口，这是仿宋代名门贵族归家礼制，这在古代大户人家的标配。
九章赋车马院效果图
其次，出入口之后就豁然开朗，进入极具江南文化的意趣空间，即九章赋水院。在这里，业主可以迅速放下一天都市繁忙事务进入一个慢节奏、假山叠瀑、江南小桥流水的水院世界。这个水院开阔静谧，面积堪比江南著名的网师园。
九章赋“景观水院”效果图
其三、穿过水院之后映入眼帘的便是合院中轴——即主街，跟主街相连便是合院建筑特有的归家巷道，一街转 6 巷，是人生 6景，亦是人生 6 境。
这六境东原取了非常诗和远方的名字——分别为“清风巷、微澜 巷、风荷巷、听雨巷、卧云巷、印月巷。”事实上，设计师的初心就是——打造一个能让 业主主动下楼驻足停留，短暂休憩的园子。
其四、一街转 6 巷后，就进入各家各户的“独立院门”。
而在限墅令稀缺时代，院门和院墙是真正的奢侈品，在入户大门，九章赋会根据不同户型做出最适合的门头体系，四方围合，朱门阔院，独门独户，推开这一扇宅门便是业主的一方私有王国与天地。
花木见真章：园林直达“审美、情趣、意境”境界
家园是什么？
有园才有家！
那园林的核心，又是什么？
圆林，是室内生活延展到户外的一种生活的方式，它表面上是山水和亭台楼阁谢外在元素，但最核心中国的园林，无论古典园林还是现代园林，其实都在表达一种居住生活和审美情趣、意境之美。
九章赋示范区傍晚实景图
比如古代文人再造园林时，更多是把自己的情感寄于园林一些要素里去，最终抒发自己的感情和情趣，最终园林也就透露出一种审美、情趣和意境，所以才有了“文人造园”的典故和类似“拙政园”等经典园林。
在九章赋的园林，东原把它力求做到极致！
设计师表示：检验园子造得好不好，其实就是拿着手机你去拍照，移步换景，一步一景，看是否能够随手拍出诸多经典画面，愿意主动分享在朋友圈。
九章赋的园林，处处就是美景，怎么做到的？除了传统筑山理水之外，一个看似简单的花木植物，九章赋几乎做到了极致穷尽。
首先，寓意化。
在东原看来，一花一木，一石一物，都是有家的味道，有情结的，中国人历来对花木的认知都非常钟爱，它既是对生命的一种呵护，也是对这种植物寓意的一种情感表达。
比如中国人钟爱的盆景。基于此，九章赋在园林重会力求选择一些良好寓意的植物。
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比如银杏，千年银杏寿命很长，代表很有历史感，也有寓意对这种居住环境、居住的风水是一个很好的映衬！
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比如石榴，它本身就代表了子子孙孙的繁衍，代表一种家族传承。
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比如玉兰、桂花，它们代表“玉堂春富贵”这样的一些好的寓意。
应该说，对植物的选择，虽然每个人喜好有些不一样，但东原重点去考虑一些比较好的植物。
其次，本地化。立足杭州气候土壤，九章赋精挑细选符合当地春夏秋冬气候变化和杭州地域文化的植物，不仅要好看，而且要易于维护。九章赋关注居住后的体验，正如花无百日红，一旦疏于打理，就好像头发一样乱糟糟的，那么园林就失去了精致。所以九章赋植物青睐于选择生命力较长的植物。
其三，色彩化。不同空间选择不同花木。
比如在需要阳光的时候，选择落叶的，比如有些地方选择长青的绿叶的，整体要根据光线的不同，春夏秋冬时令的不同选择不同的植物花木。比如为了秋天园林也有比较有好的色彩，九章赋会精选了一些有很强视觉冲击力的植物，比如说鸡爪槭、红枫、羽毛枫类。
其四，诗意化。园林不是说所有都讲究名贵，比如说很有骨气的竹子。
比如梅兰竹菊，它能表达出一种气节，会营造一种诗化的园林意境。
比如在杭州梅雨季节雨水较多的时候，你的书房庭院种一点芭蕉叶，当你读一本书看着窗外雨打芭蕉的情景，会非常有江南意境。
其五，趣味化。
除了以上的别有用心，东原在园林植物上还考虑功能性，比如防蚊虫的植物、防蛇的植物，比如引入一些芳香类植物，去吸引蝴蝶、蜻蜓、小鸟前来，这样你的园林院落就会经常出现一种“鸟语花香、蝴蝶环绕、蜻蜓伴飞”的美好场景。
所以，一个看似简单的园林植物，东原九章赋做到了色彩化、寓意化、本地化、趣味化、诗意化。
园林，的确不再等同于景观，更不等同于绿化。
东原九章赋，做到了文人造园，已经通达“审美、情趣、意境”的园林境界。
户型
定制：181户类独栋别墅、户户不一样
限墅令下，独栋别墅已经成为历史！
但通过户型创新，九章赋做到了类独栋别墅效果，而且181户类独栋别墅，东原坚持定制，户户不一样。事实上，对比传统合院，大多可能4到5个标准户型就足够了。
为何户型不一样，而且外立面都不一样？
与同行做法相比，避免了每一户连在一起，容易形成邻居前后对望、左右侧望……基于此，东原九章赋讲究每一户与前后左右邻居之间形成设计错开、要么错一错，要么拐一拐，或者在隐私遮挡板适度延长。
同时，九章赋把院墙围合做高，那么视线就在落在院子内部，保持了私密性；
同时，最大范围把单面尺度拉宽，纵向拉长，最大化的做大建筑的表面积，最终的结果是合院的面宽比联排更宽，超尺度南向面宽12.3米，采光通风视野尺度感俱佳，而且也进一步提升了隐私性。
客观来说，这给东原研发带来了很大的麻烦，但却对客户的居住隐私得到了最大化的保护和守卫。
住几千万豪宅合院的高净值业主，不应该在庭院、阳台、院落等私家空间还被窥探！而在私家合院内部，彼此又是视野交融的。
比如九章赋二楼和三楼的露台是错开的，三楼的女儿回屋睡觉前可以和二楼的露台的老爸道声晚安。
东原九章赋的10个坚守，是对杭州楼市的致敬，也换来单价高出同一板块品牌开发商别墅近6000元平米，同时在高单价前提下，东原九章赋，更是成为2020年杭州5万+低密单批次最大供货且唯一售罄项目。
今天的九章赋，
可以称为东原16年产品力成长路上一个制高点！
但明天东原的产品力，
东原九章赋，又只是一个新的起点而已！
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潘永堂
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