《管理红利时代的“代建观”》

金地集团开发管理公司总经理 蔡戈鸣先生

最近半年多有很多的同行主动地找到金地来交流探讨如何去开展代建的业务。我们可以明显地感觉到，主流的品牌房企对代建业务越来越关注与重视，一方面是看到了代建业务这种轻资产相对低风险的收益空间，另一方面是因为代建业务可以在资本市场分拆上市。

为什么在当下这个阶段，代建领域俨然成为继物业管理之后的又一个行业的风口？我们用红利因素的视角去分析房地产发展的阶段，这个问题就不难理解：房地产行业走到今天，不能囤地、土地市场越来越公开、房价涨幅受限，意味着土地红利期已经成为过去时。

其次，在去杠杆的大背景下，尤其是“三道红线”政策出台之后，通过高负债、高周转来兑现金融红利的空间也越来越小。没有了土地红利、金融红利，企业只能通过更有效地开发管理去降低成本、提高效率、增加效益。所以地产行业实际上进入了一个管理红利期。

在这样的前提条件下，开发管理能力相对优秀的房地产企业就存在管理能力相对过剩的，可以将管理能力进行对外输出和兑现价值的机会。所以，我们不难理解，为什么代建领域在目前这个当口能够成为市场关注的一个热点。

借用中指研究院的数据，到2025年，房地产行业中代建的比例可以达到15%-17%，相当于代建业务能够产生2.2亿-2.5万亿的销售额，整个代建行业的收入将达到千亿规模，目前整个代建行业的收入还在百亿的规模。所以，未来代建市场的增长空间是非常巨大的。

这样看来代建行业是一个非常美好的领域。但是当我们真正涉足到这个领域的时候就会发现，代建业务其实存在着很多的困难和风险。最大的困难是委托方和代建方之间的信任和沟通成本非常高，最大的风险是品牌保护的风险。所以，代建是一个看似门槛很低，但真正想做好并不容易的领域，因为商业模式要从投资开发转变成为咨询服务，从To C转变成为To B，从甲方转变成乙方。所以，身份、心态、沟通决策机制都要一起转变。

金地集团在2018年的时候就将代建业务进行了整合，成立了专门做代建业务的金地管理公司。经过这三年的发力，业务已经覆盖了将近30座城市，管理的住宅项目累计货值超过700个亿，管理面积也超过1000万平米，而且实现了在住宅代建领域、商办代建领域和政府代建领域的全覆盖。

金地之所以能够在代建领域有比较长足的发展，一方面得益于金地集团30多年稳健经营所沉淀下来的管理的规范性，以及良好的信用口碑。金地集团是国内仅有的五家三道绿线的企业之一，这种稳健给了我们的委托方非常坚实的安全感和信任感。同时，金地的代建业务能够有长足发展，也得益于我们对代建业务本质的不断探索和思考，在我们看来，建立信任关系的能力和价值创造的能力是代建业务的核心能力。

“代建源于信任，但终将回归价值本身”，价值的创造概括来讲就是要做好赋能开发和管理创效，这也是金地管理的品牌主张。在做代建业务的同时，金地管理也对代建的管理体系，包括一些工具、方法做了很多的尝试和创新，这里也跟大家做一下几个案例的分享。

1、代建共赢G体系

这是一个方法论的体系，我们尝试对代建业务的价值体系进行系统化的梳理、提炼和升华，我们会发现委托方通常存在四个困扰：缺少资金、缺少团队、缺少议价、缺少资源。委托方会特别关注三点：安全、收益、尊重。针对这四大困惑和三大关注点，我们重点构建了代建业务的信用体系、增值体系、服务体系以及保障体系，并且将代建共赢G体系作为指导公司经营的底层体系。代建G体系的“G”一方面是金地的英文单词的首字母，同时也是多方共赢的意思。

2、委托方服务白皮书

这是行业里面首次针对代建服务进行体系化的思考，并且建立标准。通过白皮书委托方可以了解我们所提供的专业和服务的内容，以及委托方应该如何参与到项目的管理过程中来。

3、智慧管理平台

“科技赋能，开发提效”，传统的建筑行业插上了智慧管理的翅膀，金地管理的智慧管理平台也就应运而生。这个平台包含了计划管理、BIM应用、快速建造体系、智慧工地体系和质量信息管理体系等，这是金地管理实现代建业务的管理创效的一个信息支撑平台。

4、委托方驾驶舱

正如汽车驾驶需要仪表盘一样，项目经营也需要驾驶舱。委托方驾驶舱是我们耗时半年推出的一个智慧大数据平台，也是我们赢得委托方信赖的一大法宝，驾驶舱能够实时展示项目的各项经营数据，帮助委托方和资金方全面地了解项目情况，并且在驾驶舱中进行数据的提取与业务的决策。

干代建不容易，但是当我们通过实实在在的创造价值，提供优质的服务换来众多委托方的感谢和表扬时，我们的团队还是可以非常欣慰地感受到赋能开发、管理创效所带来的价值感和成就感。

金地管理的代建业务比较多样化，也比较灵活，我们可以提供包括咨询顾问、开发管理、配资代建和政府代建等不同的模式。开发有压力，代建找金地。非常欢迎有代建业务需求的朋友跟我们接洽，也非常欢迎对代建业务感兴趣的同行跟我们进行业务的交流，谢谢大家！

《新局面下的持有型不动产资产管理》

光控安石高级副总裁 王长宇先生

从资产端来讲，“十四五”明确提出要推动城市群的发展，建设现代化都市圈，所以城市活力的进一步激发会部分缓解局部区域一些持有型不动产供给过剩的问题；同时，中心城市的建设也会使得核心资产的价值更加凸显。具体到写字楼和商业等资产类型上：写字楼将明显受益于“十四五”期间科技创新以及吸收外资、金融领域开放等方面的政策影响。从去年下半年开始，在一线城市写字楼租赁去化里面，TMT行业、外资以及金融领域的出租占比在明显提升。在立足国内大循环、扩大内需以及建设国际消费中心城市这个大背景下，线下商业存在着体验性消费的不可替代性，与线上消费会有机融合，面临新的发展机遇。

根据相关数据统计，到2019年，中国大宗商业不动产投资金额占到GDP的比重目前仅是0.2%，对比欧美发达经济体这个数字是1.6-2.3%之间。预计到2030年，国内的可投资商业部动产总价值预计会大幅增长到80万亿，大宗交易金额有望较之前的水平增长2倍，成为亚太区最大的商业不动产投资市场。

城市更新方面，2019年城镇化已经达到了60%以上，这意味着我国的城镇化已经进入到较快发展的中后期，从增量时代进入到存量时代。“十四五”规划第一次将城市更新明确列入国家规划发展战略中，持有型不动产的升级改造会带来更多的交易机会，同时城市更新基金也面临着发展机遇。

就光大安石本身的城市更新基金的实践经验来讲，城市更新项目会涉及到并购重组、重新定位、效能提升、价值实现等不同的环节，存在着包括匹配政府的规划要求，资金投入大，改造时间长，市场不确定性比较高等难点，这都对作为基金管理人的资产管理能力提出了更高要求，其中包括政策理解能力、市场判断能力、改造工程能力、运营提升能力，以及资本运作能力等。

从资金端来讲，“十四五”规划提出，健全多层次资本市场体系，大力发展机构投资者。据CICC估计，国际机构投资者商业不动产配置比例约为8%-10%，中国机构投资者该配置比例约为1-2%，存在巨大上升空间。以国际规模最大的十几家主权基金为例，其中有2/3的另类资产配置比例达到了15%以上，而其中持有型不动产是占另类投资最大比例的资产品种。

持有型不动产能够在比较长的时间内产生较稳定、可持续的现金流，具备保值性高、抗通胀能力强的特点，所以在当前的流动性泛滥的环境下，不动产无疑是资产配置的优选。同时，“十四五”规划提出要拓展居民收入增长渠道，家庭财富管理需求的增加会带动持有型不动产的配置需求。根据统计，我国居民的可投资金融资产规模在2007—2018年间年均增长率达到了15%，2018年底达到了126万亿的规模，为资管行业持续带来了增量资金。从结构上来讲，2018年末统计数据显示中国家庭居民持有金融资产中有54%是现金和存款，远高于美国的14%，预计国内的居民家庭未来多元化资产配置的趋势会进一步显现。

在资金端，最核心同时也是最重要的一个问题就是今年REITs市场的诞生，REITs作为一个金融产品，第一次写入国家的五年规划纲要里面，也能看到中央对于REITs市场建设的决心。从2007年开始，政府以及相关的监管部门就对REITs进行研究，经过十几年的推进终于在2020年出台了有关的指导政策，预计今年应该能够见证中国REITs市场的最终降生。REITs现在的试点范围还仅仅局限在基础设施领域，主要包括仓储物流、交通设施、市政设施、污染治理、信息网络、特定类型的产业园区等，暂时不含住宅和商业。尽管这个试点范围相对有限，但是中国公募REITs市场诞生这个事情已经引发了海内外不动产投资者的关注，也为整个市场带来一个新的预期。

实际上，海外成熟的REITs市场底层资产丰富度很高，其中零售、办公、住宅资产类别占比相对比较高。长期来看试点领域扩大到商业不动产范围其实是时间问题。从去年到现在市场上很多的商业不动产开始考虑选择在香港和新加坡发行REITs，虽然是一个可行的办法，但往往会面临资金跨境、税费损失、派息率比较高等问题。所以整个市场上对于商业不动产的公募REITs的推出呼声很高。

同时也要看到，境外公募REITs市场虽然已经比较成熟，但其发展不是一蹴而就的。2019年末，全球公募REITs市值达到了2万亿，截止到2019年底美国公募REITs市值是1.3万亿美元，占全球公募REITs市值的60%，日本和澳大利亚、英国、加拿大、新加坡、法国等紧随其后。从美国REITs市场发展来讲，它经过60年曲折，也有起步期，也有缓慢期，以及进入高潮期，所以市场需要有耐心。

长期来看，公募REITs一定是未来持有型不动产的最主要的推出方式。持有型不动产从属性上来讲，它没有居住属性，更多的是经营属性；它是以长期持有为目的，业权比较单一，机构投资人为主，投资机性比较弱；同时它是城市活动的载体，是服务实体经济的行业。所以，发展持有型不动产，尤其是商业部动产对于房住不炒政策的定位不存在根本矛盾。持有型不动产将来会打通类REITs，储架式ABS，以及公募REITs多元化退出渠道，而类REITs和储架式ABS是现已成熟的资本市场工具。

总结来看，持有型不动产行业具有体量大、周期长、风险适中、现金分红的特点。在当前的全球流动性泛滥，风险相对积累的背景下，有稳定现金流的持有型不动产配置意义会更加显著。我们有理由认为国内持有型不动产的新时代已经到来。