害!恕我直言,端州城西能挑的新盘,不多了……
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七星仔
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2022-02-15 08:49
收录于话题 #端州探盘
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新年新气象。
一直以来,我们坚持用脚来丈量楼盘,所以,接下来我们会开始一轮肇庆探春,区域涉及端州、鼎湖、肇庆新区、高要、四会和大旺。
今天,我们首先来说端州城西。
那么,这次楼市君给大家带回什么市场信息呢,先放结论:
1、主力楼盘集中在大桥路以西一带;
2、更靠西边楼盘大多是100平左右的刚需刚改户型,近城西中心楼盘主推大户型;
3、价格基本在5500-9000元/平之间,5字头多是天地层单位;
4、购买人群主要是端州和高要本地客户;
5、随着城西界面优化,交通、生活和教育配套完善,客户对城西的抗性也逐步减弱。
如今,如果你在城西走一圈,会发现可挑楼盘真的不多。
想靠近城西老城区嘛,囍园、海逸花园、鸿景明园三盘基本到销售尾声,户型楼层分布较零散;想买靠江的嘛,康承江湾荟只有几套现楼,壹品华府北向单位稍多点,南向剩低楼层单位。
虽然近半年有恒安雅苑加入战场,但由于缺乏宣传,目前市面上少有人关注。
如果拼产品和知名度,可以说,城西的主力军是光大两盘:光大江山帝景和光大锦绣山河·那片海。
光大江山帝景,是光大城西项目七区。你没看错,光大在城西共有十区,据说八区是10万平商业,在七区旁。(规划,先听听~)
作为七区的江山帝景,从地图上看几乎在端州末端,但由于靠近睦岗,可享受睦岗的生活配套,步行约13-15分钟可到达顺景综合肉菜市场、御城广场(在建),小区外自带12班幼儿园,北面规划大鼎学校(一实)。
看回小区,占地约21.8万平,规划5056户,属大型社区,分两期开发,内部规划成人标准泳池+儿童游泳池、篮球场、夜光跑道、三个儿童游乐区,物业费2.5元/平·月全包。
楼市君走在小区内,感觉空间还算OK,儿童游乐区除了常规滑梯,还有沙池,园林绿植尚未长茂盛,外围多自建房景观稍差。
销售介绍,目前楼盘主推3栋1单元,预计今年12月交楼,一共28层,1层是约5.2米架空层,挨近龙塘南路、地下车库出入口,个别低楼层户型会受进出车辆噪音影响。
户型方面,只有
约96平2+1房和107平3+1房
两种,两梯四户,96平望龙塘南路方向,对面是光大江与城,107平望花园双阳台。具体户型点评可点击【回顾】。
需要一提的是,由于楼宇是工字型设计,所以单边位的采光和隐私会优于中间单位,各位可以看下面两张照片对比:
当然,单边位置好,价钱自然也会高点,对比中间位户型价格幅度大概在100元/平左右。
楼市君计算两套同楼层的约96平单位,单边位单价6100元/平,而中间位单价约6007元/平,价差103元/平。
若是整体价钱,
在5900-6700元/平之间,5字头单位集中在低楼层和顶楼
,按照销售口风,在现场计价的基础上,还能跟经理进一步申请98或99折
。
这个价钱,加上周边配套,可以称得上吃香。开发商策划也坦言:“江山帝景比江与城好卖。”
确实,从地段上来看,光大锦绣山河·那片海比光大江山帝景稍微逊色,从小区去城区,要不走江滨西路、西湖路,要不绕锦绣山河内部道路,就近购物、上学多以电动车、小车代步。
所以,光大锦绣山河·那片海均价也才5字头,
单价区间5500-6100元/平
。
该项目主推2和3栋,总高18层,两梯六户,户型比较丰富,涵盖约
78-129平2至4房
,个别单位可以望湖景或江景。
该盘处于清货阶段,
毛坯现楼,剩余3-2栋约122平四房高层单位,和4栋约117平低层单位,前者单价约7600元/平,后者6字头,在6800元/平以下
。
对比2020年末楼市君去踩盘,如今清盘,价钱降幅并不明显。
首先是望西江,即使4栋仅剩低楼层三房,也能够望江。相比3栋高层四房,楼市君更倾向于低楼层,因为高层能够望到西江渔船,景观打了折扣,低层单位可以避免这种情况。
其次是一梯两户的设计,无论是舒适度还是隐私性都可以得到保证。
不过,该项目体量较小,走进小区可以一眼看完,除了园林和儿童游乐区,基本没有其他设施,对于喜欢中大型成熟社区的买家而言,估计难以入法眼。
生活配套方面,小区近厂排街,日常买菜、简单看病完全不成问题,平常休闲可走河堤,不过,厂排街较为老旧,附近居住人群以中老年人为主,稍欠活力。
其实,相比地段稍远的康承江湾荟和光大两盘,端州本地人会稍微偏爱附近生活教育配套皆成熟的囍园和鸿景明园。
两个项目对面是超级街市,在囍园南面还有一个生鲜街市,十五小桥北校区就是不远处,步行到波海湖公园大约10-15分钟,基本覆盖衣食住行教育等配套。
因而,两盘单价在城西处于中高水平,
基本要8、9字头成交,高峰时甚至破万
。
目前,
囍园
的住宅货量不多,根据现场销控表,剩余单位有:
1栋低层约131/137平四房、2栋低层约101/121/125平三四房,单价8字头起
。
房源都是市面上的常规户型,双阳台、休息区归于餐客厅一侧,并无其他亮点。
与囍园相邻的
海逸花园
,销量也还OK,入市约2年,去化率约70%
(数据来源肇庆房地产信息网)
。
该盘只有4栋住宅,都在销售,
产品面积最小约112平三房,最大约136平四房,毛坯均价8500元/平,低楼层大户型有7字头
,价格对比一年多以前几乎没变化。【延伸阅读】
另外,该楼盘虽然在配套上与囍园相差无几,但由于小区更近学校,所以更容易受到上下学影响。
这样走一圈,楼市君感觉楼盘虽然人气不算太旺,但每盘也有2-4组客户在看房,不至于冷清。
一直以来,若置业者要在城东城西两个片区做选择,很多都会倾向于城东。
这主要因为多年来肇庆发展重心在东区,资源倾斜东区,城西发展放缓。
不过,随着资源分配逐渐均衡,城西大刀阔斧修路、增加教育配套、完善生活配套,城市居住环境和氛围日益改善,如今的城西,也越来越受到客户关注。
据悉,城西楼盘承接了不少三旧拆迁居民的住房需求,还有城西土著、睦岗工作人群、高要外溢人群等,这些购买力支撑了城西市场。
最后,楼市君想说一句,无论是买城西还是城东,都是首先考虑生活、教育和通勤,把未来生活构想几十遍,也就知道可以买哪里了。
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