深圳3月楼市：新房横盘，二手房成交处于15年低点丨焦点

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2022-04-06 09:48
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当二季度一切回归正轨后，需求肯定会释放，特别是利率水平不断下降的情况下，一些鼓励刚需消费的政策正在落地，对于市场的回升将带来很大带动作用。

江小亭/发自深圳

数据表现出了更加冷峻的市场现状。

4月1日，深圳市住建局披露3月楼市成交数据。数据显示，3月深圳一手住宅成交2859套，环比增加45.94%，同比大幅减少46.11%。二手房方面，3月仅成交1117套，同比下跌84%；有媒体分析，这是深圳15年来二手房成交量低点。

扩展周期来看，据深圳中原统计数据，过去一季度深圳共成交新房8390套，同比去年一季度下跌6成；二手房成交更是呈现“膝斩”状态，一季度仅成交3546套，同比去年同期17963套下滑超8成；2月份更是跌破千套水平，仅成交872套。

“执行逾一年多的二手房参考价对深圳二手房市场带来显著调控效果，由于控制住了加杠杠，投机炒房者大幅退潮，二手房成交量不断下滑。”深圳一房地产经纪人王波对记者表示，二手房指导价出来后市场一直比较低迷，现在基本没有做二手房，主攻新房，包括一些公寓和临深楼盘；我们整个店现在只留了一个人负责二手房业务。

由于市场观望态度强烈，深圳新盘市场也遇冷明显，即便是过去一房难求的“网红盘”也难再现“日光”；去化难题让开发商焦虑不已，叠加债务危机的房企更是难以打开局面。“房子卖不动是现在最大难题。”有开发商表示。

为了推动市场回暖，一些项目除采用高佣金模式重启联动销售外；为刺激成交，部分项目同步启动促销，尤其深圳东部等非热点区域，推出了“一口价”特价房源，以部分低价单元吸引客户关注；如在深圳坪山区，一处在售新盘打出“一成首付最低37万元起”的宣传。此外还有首付方面的下调，如在坪山部分项目首付交齐时间可延长至90天、150天等。

对于市场的巨烈变化，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，同比来看，深圳楼市一季度表现相对较差，但如果看3月份单月数据，在疫情如此严重的情况下新房销售还能获得这样的成绩，比2月份有所增加，就说明深圳市场需求还是比较稳健的，需求的人数基础还是比较扎实的。只不过目前在疫情冲击、预期悲观、房地产风险处置带来的供给端冲击等情况下，导致需求并没有被释放。目前，从国家到地方都在积极纾困房地产行业，以促进行业良性循环，房地产风险也开始软着陆。

数据来源：深圳中原

不过，回暖的迹象也在从各方面显现出来。目前来看，深圳虽无明显刺激性放松政策，但相关提振市场信心实质性动作也在进行中，如最新的土地拍卖的调整。

3月31日，深圳披露首批集中供地情况，计划于4月29日集中出让8宗宅地，本次首轮供地对包括光明凤凰街道、玉塘街道、宝安新安街道、深汕鹅埠镇等地块进行了限价方面的上调，对比去年同片区地块均价上涨约2400-4500元/平方米，涨幅最高超10%。以光明玉塘街道地块为例，本次地块销售限价为4.71万元/平方米，该街道去年第二批、第三批同样地块，销售限价为4.34万元/平方米。

今年最新供地限价重新上调至2021年年初水平，足以感受到提振市场意图。

从市场层面来看，3月26日，一份《关于新城燕澜和鸣项目调价通知》的文件在深圳地产圈流传。文件显示，经新城控股华南大区统一部署要求，所属项目所有房源售价将适当上调。经公司领导研究决定，对新城燕澜和鸣、新城御珑公馆项目原销售政策调整如下：自2022年3月31日24时起，新城燕澜和鸣项目现场销售价格将在现有基础上上调3%，落款为新城控股华南大区深圳城市公司。

3月28日至4月2日，深圳新房成交912套，环比大涨496.1%；不被市场看好的观澜新盘、万科启城家园卖出268套，去化超5成。

虽成交数据仍处谷底，但从趋势来看3月份深圳一二手成交环比亦有明显上升势头，一手住宅网签2859套，环比上涨46%；二手住宅成交量也重回4位数。据乐有家门店数据显示，3月份新增求购客户量和新增挂牌房源量环比皆呈现大幅上涨，涨幅在3-4成，也佐证了市场向好态势。

“深圳库存水平在热点城市或者全国范围内应是最低之一，没有供求矛盾，在这种情况下主要是需求被抑制。因此我们认为第一季度不代表正常水平，这是各种非正常因素导致的一个非正常结果。当二季度一切回归正轨后，需求肯定会释放，特别是利率水平不断下降的情况下，一些鼓励刚需消费的政策正在落地，对于市场的回升将带来很大带动作用。”李宇嘉表示。

（编辑温红妹对此文亦有贡献）

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