文|潘永堂

一家房企好不好、稳不稳？

评价标准可以10多条，老潘简单点，看2指标就行。

其一，老百姓，是否愿意掏钱买你的房子；

其二，金融机构，是否愿意借便宜钱给你

前者对应指标是“销售额多少”，后者对应是“综合融资成本如何”。

从这两个角度讲，碧桂园算是“优等生”之一。空说无凭，数据在这里摆着！

其一，2021年全行业唯一权益销售破5000亿的房企，且多年稳居龙头，全国450万户购房者用实际行动做了投票。

22年1-3月销售额1328亿，依旧位列NO1。

其二，2021年综合融资成本5.20%，在民营房企中算优等生了。

金融机构对其青睐有加,它成为去年四季度民营房企融资破冰的“先锋官”。

啥意思，彼时95%民营房企都融不到钱，但碧桂园按揭贷、开发贷、发债等都融资无忧，就在2021年9月之后，碧桂园陆续实现境内外10亿公司债，15亿ABS和39亿可转债、50亿中票，350亿并购贷款额，可谓“融资破冰者、领民企之先！”

给谁钱，不给谁钱，给多少，多少成本给，金融机构门儿清。

某种程度上，综合融资成本高低，就是了解房企发展好坏的一个窗口！

而在这个窗口，金融圈有一把国际通行标尺，即三大国际评级机构的评级。

就在2021年三大国际评级机构频频下调中国房企评级或展望200多次的大调整中，穆迪和惠誉。仍始终维持对碧桂园“投资级”的评定；同时，标普亦给予碧桂园仅次于“投资级”的BB+评级，展望正面。

老潘没记错的话，民营房企获投资级殊荣，行业只有2家：一家龙湖，一家碧桂园！

21年成绩单已属过去，老潘今天更想谈的是“稳健者”碧桂园针对扑朔迷离的2022年楼市，又将如何变革和进取？

对此，老潘为大家总结提炼碧桂园2022年的10大判断或举措！

回首2021年，在莫斌看来，2021年是房地产行业近年来波动最大的一次。

整个房地产市场成交呈现出“前高后低”的走势，下半年市场整体转冷，金融机构风险偏好下行，给行业每一位房企都带来了巨大挑战。

2022年房地产如何走？碧桂园相对饱含信心。

其一、行业已经政策筑底，政策、融资、信贷都在边际改善，而市场成交正在逐步复苏的过程中；

其二、市场信心也在逐步恢复之中。虽然目前由于疫情的影响以及市场的情况，整体市场信心还需要时间恢复，但相信市场一定会恢复的。

其三、预计2022年整体销售规模会有所降低，市场成交会走出“前低后高、逐渐企稳”的过程，城市的政策，市场的基本面和供求面的改善也将逐步企稳的！

匹配以上预判，碧桂园在2022年将对宏观市场保持审慎，对微观市场保持实时监控，最终对销售节奏和货量供应会做动态安排！

2022年销售目标多少？这几乎是业绩会的标准提问。

对此，碧桂园表示：“从2018年开始碧桂园就进入行稳致远新阶段，规模不再是第一追求。而且近几年也没有制定对外的销售目标。”

但内部，碧桂园肯定有销售目标预算。

不过这里老潘可以估算一下。碧桂园2021年流入到2022年权益货量大概2700亿，2022年权益货量大概4000亿左右，因此总可售货值至少超过6500亿。去年市场最难年碧桂园实现67%去化率，2022年虽然一季度承压，但低开高走碧桂园正在力争全年实现70%去化率，如此算来2022年权益销售额在6500亿*70%=4550亿。

不过这只是参考，未来供货量和供货节奏，碧桂园也会根据市场实际走势而动态调整！

毕竟手握1.8万亿权益土储，即使不拿地也足够碧桂园未来3年半开发，这也意味着碧桂园可以更从容——即如果2022年二季度行情较快恢复，碧桂园也可以供货适当追加，“高位”出货，所以2022年老潘预计碧桂园权益销售额在4500亿到5000亿。

同时，也正如规模不再是第一追求，碧桂园更强调未来销售的合理量价关系、有质量的销售和有质量的经营。

似乎70%去化率有难度，核心在于2022年一季度虽然政策利好不断，但全国疫情的再度爆发也让我们对碧桂园的业绩有所担忧。

对此，碧桂园也做了整体预判。

其一，目前碧桂园配合华东、东北、华南和山东疫情当地政府的防控，目前有200个售楼部是暂时关闭状态，整体影响的货量占总体货量20%到30%，所以对3月销量会有一定抑制！

其二、疫情并不能消灭楼市刚需和改善，尤其在政府强烈有效措施下，疫情只是阶段性。而且碧桂园已经在全国31个省，一二三四五全线布局，相对能把疫情风险分散。

其三，整体碧桂园会通过内部调节，即针对销售节奏的调节，去对冲疫情阶段性影响，最终碧桂园判断，相信对全年影响是有限的。

市场下行，爆雷不断，民营房企遭遇严重信用危机，最终民营房企融资几乎陷入绝境。

但越是危机蔓延时刻，金融机构越发对稳健高信用企业反而越发优待。。

比如从2021年11月份之后，金融机构对碧桂园在“开发贷、按揭贷、并购贷”三个融资端口是很给力的，这本质表明了对优质民营企业的强力支持。

即使在2022年前2月，碧桂园回款率依旧高达95%。

目前看来，四大行开发贷对于优质民营房企给予了很大支持，收并购额度也对碧桂园授信额度进一步加大。碧桂园首席财务官伍碧君也表示：“2022年对于优质地产的融资环境是比较好的，也是比较乐观的。”

但同时，伍碧君也表示：“结合行业未来发展和碧桂园自己定位，2022年还是会继续以三道红线转绿为目标，所以即使融资环境比较乐观时，自身也不会加大融资额度。”

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行业在巨变，碧桂园如何应对？

这一点老潘看到碧桂园大象起舞却灵活应变的迅速，同时也看到碧桂园持续全竞力提升的向内求、刀刃向内的不变修炼。

典型应对危机和行业调整下的“变与不变”的做法，关键是碧桂园执行到位。

其一，首先是快速应变。即根据市场周期变化，灵活调整集团考核方式，做好对一线区域的牵引。比如

l  市场上升的时候，以销售额作为考核目标，

l  市场平稳的时候，以现金流作为考核目标。

l  市场下行的时候，以可动用资金作为考核目标，牵引每个区域和每个项目都在安全的边际下去做好每个项目。

这种快速应变能力，才是碧桂园得以安全经营的关键支撑之一。

其二，是不变的内求。即从2018年开始，连续第四年做全综合力提升的安排。同样是龙头房企，有些企业当年转型是规模型到利润型的转变，这个选择也没错，但相对而言，碧桂园更强调的是能力，而且这种能力是能力的高阶阶段，即全周期综合竞争力。

一个全周期竞争力，碧桂园已经打磨了4年。

莫斌也表示：“只有做好真正全周期综合竞争力，就能让碧桂园在行业竞争中牢牢占据市场，掌握主动权。”

关于碧桂园的投资纪律，业内很少看到分享。

2022年一季度是民营房地产的艰难岁月，很少有民营房企拿地。但在2022年1到3月份，碧桂园依旧在公开市场获取5个项目，主要在珠三角和安徽滁州。

一季度还有实力拿地也变现证明了碧桂园的稳健，但事实上，碧桂园拿地的力度可能还在二季度之后。

其一，碧桂园当下有1.8万亿土储，够3.5年开发，手中有粮自然就拿地不慌

其二、碧桂园今年分享了一个“右侧投资”做法。

即2022年大量拿地机会希望在市场筑底后的右侧启动，因为房地产市场是周期市的，一旦市场筑底后向右侧上升时刻，往往是难得的投资机会。因此此刻择机出手，未来经营效益就会比较好。加上碧桂园经营效率高，比如2021年拿地大概5个月就可以开盘销售，这样更有投资的主动权。

其三，2022年投资拿地继续坚持“经营理念，投资标准，投资转化率”三个不动摇，把握时机获取土地，均衡布局，对冲未来的不确定性。

并购贷款额，碧桂园拿了350个小目标。

自然，大家对碧桂园2022年收并购关注很高。事实上，从过往碧桂园拿地手段看，一类是购地，一类就是收并购。而从数量看，收并购已经是碧桂园当下拿地的重要手段。

截止2021年，碧桂园收并购拿地面积占47%！

相对2022年，碧桂园也表示：2022年收并购预测会增多。

其一，从2021年7月开始的市场和行业大波动，加上房企分化，预计行业内出现收并购的占比和绝对量会增多，这是大时代决定的。

事实上，老潘之前研究美国房地产西蒙、帕尔迪后期在行业规模见顶后中速增长，其典型手段就是收并购。

其二、目前碧桂园收并购主要还是在自己的池子里进行。即针对合作项目和一级项目进行收并购安排。好处是针对问题房企进行股权收购后让项目进入稳定销售和溢价，盘活项目。

程光煜表示：“2021年四季度与10多个合作方大概80多个项目进行沟通，目前已经完成35个项目收并购，未来还会有30个左右，目前基本谈妥。”

其三、在房地产大动荡时刻，目前银行和AMC公司手头有一些好的收并购标的正在进行洽谈，碧桂园未来不排除针对优质资产包进行收购！

碧桂园一直被认为是三四线之王。

提及三四线，必提碧桂园！

但对碧桂园这几年的布局与城市选择，碧桂园也在调整迭代。

其一、总原则是布局没有地域禁区或偏好，碧桂园的口头禅是“哪里有市场，哪里有经营空间，就去哪里投资”，碧桂园不做预设和不做限定的安排，从这个角度来讲，碧桂园并非执着于三四线！

其二，碧桂园布局不是三四线回归一二线，而是一直反复强调“均衡布局”，即不限定于一二线或者是三、四、五线城市布局。

比如2021年碧桂园70%投资在华东、华南，即大湾区和长三角这两大中国房地产头部都市圈。投资前五的市场是江苏、广东、浙江、河南和上海。河南主要是因为其在郑州有比较多的一级土地储备转为二级土地储备！

其三、三四线在这一轮房地产调整中被主流百强房企战略性放弃，一大批规模房企在这3年陆续收缩三四线城市和退出。但碧桂园似乎对三四五线一直没有嫌弃意识，也有2个关键判断：

首先，三四五线楼市始终是中国最大的单一市场，常年占全国50%左右份额，而2022年碧桂园预计会有所收缩，但也会达到45%以上。

正如莫斌强调，尽管2021年房地产波动很大，但仍有18万亿规模，相信房地产是常做常有的。老潘也补充一句，其实碧桂园在三四五线经营也是“常做常有”，毕竟中国三四五线加起来有8、9万亿的大盘子！

其次，三四五线虽然大，但分化是相当严重的，碧桂园的多年策略始终是优中选优，“高个子里再挑拔尖的”，比如碧桂园三四五线基本都是重点布局5大城市群以及经济和人口比较强、且供求关系良好的封闭市场。

这里面有3个数字即98%、95%、75%，碧桂园这几年的数据都跟这差不多。即

98%位于常住人口50万以上的区域

93%人口流入的区域

75%长三角、珠三角和环渤海五大都市圈。

其四，2022年碧桂园投资也有个细微变化，即会相对聚焦更确定性的市场，同时适度提升市场能级，坚持深耕战略。

核心在于这些确定性市场在2021下半年市场低迷时刻，表现出很好的市场韧性，而且对冲一些季节性比如春节、疫情和局部政策冲击！

建筑机器人，很多人不看好，觉得跨界，但却是碧桂园坚持、并且沉下心在做的事。

老潘还是挺认同碧桂园这一产业链延展的做法，核心有战略3大必要性。

其一，巨大需求和行业痛点倒逼碧桂园做。

当下建筑行业陷入“招工难”、“用工荒”的无奈格局，同时，建筑行业自动化和数字化相对互联网，科技制造业落后10余年，已经制约房企精细化发展。

其二、碧桂园单价低，产品偏民生需求为主，同时在全国31个省市，299个地级市，目前有3000多个项目建筑开发，即使碧桂园建筑机器人自产自销也有巨大试验场和成长腹地。

其三，未来10年是高科技风口红利的10年，但传统房地产很难高科技化，碧桂园建筑智慧机器人的“科技化、产业化、市场化”，是一个很好的切入点，也会拥有高科技红利的加持与赋能。

碧桂园建筑机器人做法就是“科技智慧建造”。

简单的说就是“把现场变成了工厂，施工的现场变成工厂”。

更详细的话来说，碧桂园用“建筑机器人+BIM数字化+装配式建筑”针对传统房地产建造进行保质、提效的赋能。

据悉，从2018年7月开始，碧桂园博智林机器人已经探索4年。

截止2022年，博智林机器人已有21款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖25个省超过350个项目，累计交付超过750台，累计施工面积700万平方米。

2022年乃至今后怎么加速推进？

碧桂园有“两个三”指导原则，思路很稳健，老潘重点分享下：

其一，坚持三个前提。即一是稳打稳扎，不大干快上。二是走出成功商业模式才进行复制，三是产品试点稳定后再进入大规模量产。

其二，坚持三个优先：即先试点，后推广，先内部，后外部，先轻资产，后重资产。

这个步步为营，稳打稳扎的推进手法，比起同行多元化头脑发热，大干快干，而后又无奈收缩，碧桂园的建筑机器人的稳步推进，显然更稳妥和可行。

安全第一，发展第二，这8个字是碧桂园经营体现出的导向。

对此，我们也最后来看看碧桂园2022年的安全度如何？

房企最大的危机是现金流危机，资金危机。而目前预判房企现金流核心是看三个方面。

其一，看2022年融资端口的安全度。

其二，看2022年销售端口的安全度。

其三，短期2022年还债，乃至长期债务结构的综合安全度。

首先，针对2022年到期债务的绝对值，莫斌给资本市场了一个强效定心丸：“即截至3月30日，碧桂园2022年已无境内到期债券，仅有两笔共计40亿的可回售公司债。而在境外债，碧桂园仅有7月份到期的一笔7亿美元优先票据。对此，碧桂园已提前做好了还款计划，并会根据市场情况考虑再融资等安排。”

事实上，目前碧桂园整体现金流1813亿，现金短债比2.3倍。同时碧桂园在2021年年底未使用授信还有多达2615亿！

其次，从2022年债务相对值即覆盖度来看，碧桂园非受限制现金对短期债务的覆盖倍数上升至1.9倍，这就非常安全了。

杞人忧天下，2022年相对安全后，碧桂园未来2,3年债务是否高承压？这就需要看债务结构质量如何。

对此，碧桂园2021年债务优化颇有建树。

其一，碧桂园债务结构2021年底长短比上升至3倍，大大减轻了企业短期债务压力；

其二、2019年至2021年，碧桂园有息负债总额3696亿、3265亿和3179亿，一直在稳步下降，而21年净资产负债率显著下降10.2个百分点左右到45.4%，负债结构得到顶层改善！

其三，分析了债务绝对值、债务结构安全之后，碧桂园资金2022年“自我造血，外部输血”也是相对乐观。

一方面自我造血可期。2022年对市场低开高走的判断、至少6500亿的权益货值、70%去化率的提升以及碧桂园连续6年超90%高回款率的能力支撑，这意味着碧桂园在2022年现金流“自我造血”值得高期许。对此，CFO伍碧君也补充到：“我们预计2022年预售资金监管会有适度松动，但碧桂园在做2022年资金预算时，依旧按照现有严厉监管政策在铺排。”

另一方面外部输血可期。2022年融资对优秀民营房企依旧相对友好，乐观，碧桂园的投资级评级的领先，以及自身高质量发展的底盘也意味着2022年在融资外部输血依旧相对乐观！

行业18万亿也好，15万亿也罢

业绩会上，万科与碧桂园都在表态房地产行业“常做常有、越做越有!”

但他们接下来的一句话，没公开说——

即“如果你最有竞争力，市场就是你的！”

这句话出自碧桂园掌舵人杨国强的内部讲话！

地产总裁参考

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