绝境自救，孙宏斌的4个关键瞬间

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2022-03-30 04:16 收录于话题

The following article is from 地产大爆炸 Author 炸天团

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最近，融创因为债务展期上热搜了。

在敬老孙是条汉子的氛围中，白衣骑士孙宏斌也成了地产圈的“重点关爱对象”。

或许是因为地产圈已经经历多轮房企出险冲击，信心脆弱。

或许因为孙宏斌的人格魅力，所以地产人想要保护孙宏斌，希望看着他挺下去。

去年下半年开始的这轮周期中，孙宏斌的关键举动，因此也格外受大家关注。

1

判断瞬间

融创的业绩会，大概是媒体最乐意参加的。

孙宏斌睿智幽默，金句迭出，像极了地产脱口秀。

然而，去年年中，融创的中期业绩会上，孙宏斌却发出警告： 

今年的市场特别像2018年，2018年整个信贷市场资金比较紧，上半年的时候销售比较好，贷款相对比较难，下半年的时间，贷款还是一样的难，但是销售市场大幅下滑了。 

今年整个资金市场是偏紧的，上半年销售比较好，下半年销售压力很大，这跟2018年非常像，我们预计下半年的市场会比较困难。整个融资市场、信贷市场、销售市场压力都比较大。

后来的事实证明，孙宏斌的判断的确很准确。

去年下半年以来，整个房地产行业急速反转，销售全面下滑、融资基本停滞、信心降至谷底，出险的房企一家接着一家。

截止目前，民营房企TOP30中，已经出现债务违约的数量占比达到了2/3。 

面对激增的房企债务展期方案，以至于金融行业都开始思考是不是该将“债务展期”剔除出债务违约的范畴。

当然，判断正确是一回事，能不能改变则是另外一回事，尤其是让一头习惯了快速奔跑的大象慢下来。

的确，在过去的十多年时间里，融创一直在拼命奔跑、收购、扩张。

销售额10年增长超过10倍，行业排名更是一路追赶到TOP房企。

孙宏斌是个知行合一的人，有了自己的判断之后，快速做个几个关键动作：几乎停止了拿地，全年权益拿地销售比降至30%以下；继续降负债，甚至不惜降低负债规模。

在外界看来，这很不孙宏斌。

但曾经跌倒过的孙宏斌，已经比其他地产大佬更懂得什么叫做风险意识、顺势而为。

2

决策瞬间

时间来到去年四季度，行业行至寒冬期，几乎所有房企都做过不止一轮的压力测试：即在融资被极限压缩和销售行情萎缩情况下，自己还能撑多久？

结论有些悲观。

整体而言，三道红线全踩的房企普遍可以撑到2021年年底；

有一道或两道踩线的房企大概可以撑到2022年3月底；

而一些未踩线的优等生房企则是可以撑到2022年6月底甚至更久。

做完这些压力测试后，他们很快就达成了共识：
组织优化、裁员缩编、区域整合、停止拿地等等。

然而，事实证明，在恒大冲击波超出预期、中国经济增速低于预期、以及疫情反扑扼杀销售等多重因素叠加下，房企现金流流失的速度还是明显快于预期。

典型如正荣，今年1月份时候还信心满满地称将如数归还即将到期的美元债。

然而仅仅过了个春节，就发现已经没有足够的资金兑现承诺了。

非常时期，常规策略已经完全解决不了现金流的问题，孙宏斌又是如何做的呢。

5年前，或许出于私交，或许出于看好，彼时还不差钱的孙宏斌以26亿元战投了上市前的贝壳。

去年下半年，孙宏斌没啥犹豫的，大手笔套现了贝壳ADS，回笼资金约69亿元。

这笔投资虽然没踩在高点出手，但收益也是颇丰的。

事实上，孙宏斌的坚决还体现在项目处置上。

孙宏斌的性格是算大账不看细节，雷厉风行，收购房企时如此，处置项目时依然如此：

昆明、武汉可以谈，上海、杭州的也可以谈，文旅商写可以谈，住宅也可以谈，凭借着项目处置，半年时间回笼了超过200亿元资金。

处置资产还不够，孙宏斌又抓住难得的市场窗口期，做起了股权融资的打算。

靠着去年11月和今年1月的两次配售，融创又回笼了96.6亿元的现金流。

股权融资，对于融创尤其是小股东而言当然是利好，但对于大股东孙宏斌而言，其实就是对自己的控制权做了稀释。
 

事实上，这个大股东不仅愿意承担股权被稀释的风险，甚至还掏出了自己的钱包。

去年11月，为了避免公司出现流动性危机，融创公告称，孙宏斌已经向公司提供无息资金4.64亿美元。

非常时期，孙宏斌这些果断的决策，为融创带来了近400亿元的现金流回笼，而这些都是在半年时间内完成的。

3

担当瞬间

过去的半年时间里，许多房企老板也曾如孙宏斌这般拼命自救过，但终究还是躺平了。

但年近60岁的孙宏斌，让我们看到了他的倔强。 

上周，融创发布公告称，即将于4月1日到期回购的债券拟与债权人沟通展期。

在拟定的展期方案中，我们又一次看到了孙宏斌的身影。

这一次，孙宏斌将为这笔展期的债券提供无限连带责任保证担保。

换句话说，孙宏斌典当了自己。
 

众所周知，我国实行的有限责任公司制，即便公司破产也不会涉及到股东个人的资产。

在此之前，躺平的房企老板大都选择了与公司进行必要的资产切割，甚至是提前变更企业法人逃避法律风险。

然而，孙宏斌并未逃避，反倒是迎难而上，将自己的全部身家与公司命运更紧密的绑在了一起，一荣俱荣，一损俱损。

事实上，从主动稀释股权到自掏腰包无息贷款，孙宏斌此刻压上全部身家与公司共克时艰已经是一种必然。
 

当然，和孙宏斌同样做出选择，进行无限连带责任保证担保的，还有林腾蛟，他的阳光城也在经历展期后，慢慢走过困难期。

而这些企业家，在乎的早已经不再是一个人的荣辱与财富多寡，而是一个企业家危难时刻的使命与担当。

4

乐观瞬间

许多年前，财经作家吴晓波在写《大败局》时，将孙宏斌塑造成一位悲情英雄的形象。

或许，他只写对了一半，孙宏斌有过悲情的时刻，在顺驰倒下的时候，但他不该是个悲情的英雄。 

在联想时，敢于向自己的老板柳传志“开炮”；

创立顺驰后，敢于直接叫板行业的老大哥万科；

融创再起时，高歌猛进，合作收购，所向披靡；

业绩会上，从容幽默，情到深处，泪洒现场。

三起两落的人生，大风大浪的阅历，他比我们任何人看
得
更透彻，也更乐观。

去年7月市场急转直下时，孙宏斌内部开会，也用“乐观、勇敢、长期主义”勉励团队。 

事实上，即便当下，我们依然认为，在走出困难、快速恢复上，孙宏斌会比其他房企更有底气。

这些年融创产品力的提升是肉眼可见的，基本已经稳居在行业第一梯队，市场好转起来，产品力就是比别人更好出货的变现能力。

融创的布局，主要在核心一二线城市。

整体而言，除了后来低价收购布局的一些文旅项目，融创是没怎么拿过错地的，这样的土储长远看没啥问题。

融创产品力不错，擅长操盘，而且多与地方国企联手开发项目，比如南昌市政、武汉城建，关键时刻他们是可以帮着兜底的，这也与其他房企很大的不同。

本质上而言，当下的融创是优质土储过大造成的资金沉淀与融资政策收紧带来的短期现金流危机。

孙宏斌对融创活下去有足够的底气，他需要的只是时间——松绑政策从喊话到真正落地的时间。

度过这段时间，上万亿货值的融创也就盘活了。

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（文章来源：地产大爆炸）