走，到农村去
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实效吴昊
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自《土地管理法实施条例（修订草案）》（征求意见稿）于2020年3月30日发布并开始公开征求意见后，集体建设用地释放的开发机会，得到许多灵敏人士的重视。
本文是与长坤置业敖董事长在闲谈时，相互延伸观点而成。聊完之后，感觉许多董事长，一人就是一支部队。即是土地、金融、建筑、管理上的专家，还对社会、市场、客户有先人一步的研究。不容易！
如果你认同新能源汽车对燃油车的补充，那么，就很容易理解农村集体建设用地的未来价值。
电和燃油，汽车能源的两种要素，汽油能干的事情，电一样能。同样，土地自地壳固化后，本不分城乡，是国家的城乡战略与规划属性，人为的产生了属性差别。
电和燃油，每公里能耗的价格差，达到1：2，就有人想疯狂的发展电动车。今天，在某些大的城市，农村和城市的空间差，说1：10也不夸张。也就是说，在同样获得建设资格的前提下，农村得到1㎡空间的成本，只需要城市的10%。
城市的空间比农村空间金贵，农村空间比城市空间廉价，难受的不是农村，而是城市。
这一轮土地法征求稿之后，是《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。两者加起来，语境和过去不太一样。
感觉过去的语境，更多侧重于“土地权力”，即耕地的红线，土地的权力归属，要保护农民的土地权力。而最近对土地的定义，侧重于“生产要素”。
这就比较好玩了，侧重于权力，虽长满荒草但不能动；侧重于“要素”，则是希望土地资源流通起来，在生产过程中，产生价值。
所以本文干脆连“土地”两个字都难得提了，一律用“空间”取代。一是因为，土地不是最直接的生产要素，土地变成“空间”才有社会价值；二是“土地”本身还有诸多的法律权限限制，但是，“空间”没有。
“空间”，没有土地属性，就比如你开个餐饮店，店面的空间价值取决于道路的客户流量，顾客不会因为你的空间是在农村，就认为要少付钱。
前面说到，城市和农村的空间价值差，达到10倍，难受的是城市，而不是农村。这意味着，城市里的经营者，需要能承受10倍的代价。纵然他是经营大神，海底捞那么牛，随意涨个价，还不是被舆情反弹而取消并道歉。
据说原油40美金/桶以下时，新能源就丧失了价格优势，只是环保者的一种潮流。但你要坚信，城市空间是不可能跌价的，所以，作为社会生产要素，农村空间有其积极价值了。
在大航海年代，冒险家的航行路径是：先开空船，到非洲的部落里买到“黑奴”，然后拉到南美换成白银，再将白银船开到亚洲，换一船茶叶、香料和陶瓷，再拉到欧洲换更多的白银。
在航海技术落后的年代，10艘船出去，只有1艘船能在海浪疾病和海盗的威胁下回来。但依然让趋之若鹜，是因为巨大的价格差：一个玻璃制品就能在酋长那里买到5个黑奴，甚至许多不要钱，他们也想离开部落。
成功生意的本质，就是价格差，没有渠道的价格峰值，就不会有淘宝的兴起；当年移动要是不收短信费，就没有微信的产生。没有国内外商品的价格差，朋友圈哪来的直播小姐姐。
农村土地的估值，还是每亩1000-2000元/年，如果一口气租70年，成本是140万，这在许多城市，只能买个小套2。当然，这只是耕地的价格，耕地只能做农业而不能建别墅，但如果是农村的集体建设用地、农民的宅基地呢？
巨大的价格差已经形成。就空间的价值来说，如果你需要的是一个卧室睡觉，那么无论是城市还是农村空间，它都能满足你。只是两者的价格差达到10倍。
许多抗性，诸如交通、购物、工作机会等，都因因为价格差而得到原谅。再说，现在的农村空间，并不像几十年前那么不堪。
在2000-2010年，中国做了一件大事，叫“村村通”。村村通电，村村通水泥路，村村通电话和互联网。
打开地图，你会看到2010-2020年，国家做的另一件大事，可以叫“县县通”，每个县都通了高速路网，许多县域还通了高铁。
虽然我们还分城市户口和农村户口，但基建狂魔的名号之下，城乡空间已经倍路网拉近。具体有多近呢？让我唤醒你的一个常识吧：
就你所在的城市，从南端到北端，所需要的时间，大一点的城市，在正常的非高峰期，需要1个小时左右：红绿灯路口以及上下高架桥的堵点。
把1个小时置换一下，从你所在的最南端往外，通过高速公路，你可以到达2-3个县城。在人口密集的地方，一个县的厚度大概就30公里。
1小时的时间范围内，城乡空间已经一体化。没错，许多人并未感知到城乡空间一体化的价值，他们内心观念还是抗性：
1）农村没有工作机会；2）农村没有大超市；3）农村没有好的学校和医疗；4）农村生活好寂寞。
依然顶着10倍价差，愿意购买城市空间，而不是存在巨大价差的农村空间。
我是农村出来的孩子，当然知道城乡的差异，本质是社会分工的阶层差异。
你要是来农村玩，他们乐意送你玉米、西瓜和黄瓜，反正这些产自地里，送城里人点无所谓。但是，你若是在村里想搭个棚子，对不起：
80年代的农村，经常有许多械斗，以血缘亲戚为组团，以水资源、土地资源为标的，在界碑争夺、春耕放水等关键事件里，产生部落争夺战。
农村的根本问题，还是资源太少。所以，只有血缘关系才能进入他们的资源争夺战。但是，今天的农村社会阶层，已经发生了变化。
农村已经不存在资源不足的情况，虽然资源本身没有增加，但是，像我这样的农村人口大量进城，抢得城市资源滚烫发光。除了老弱，农村早已经空心化。
宅基地已经荒芜，除了产权还有归属外，其空间要素价值，为0。
农村空间进入社会生产，技术障碍都基本得到解决。包括购物，如果人口真的外扩，美国的市镇中心模式，会很快被借用和扩散。
到今天，许多农村，你能喝到“咖啡”了，同样有飞快的4G网络。当然，教育和医疗资源，还是在城市，让许多人对农村空间，还是不敢迈出那一脚。
城乡二元化，是过去社会治理下的产物。简单来说，城市和农村，国家运行着两套政策，城市人的一生，和农村里的人生，完全不一样。城市之所以有那么大魅力，明显是因为城市人生要丰富得多。
为什么是二元的呢？对于普通人来讲，城市和农村身份，你只能选择一个。当我成为一个农村人，就无法做城市人，反之亦然。
谁说你就必须二选一呢？为什么你不能同时具备两种身份：当你在天府二街当一个部门经理，谁说你不能在黑龙滩有片菜花地？你说要回天府二街加班开会，谁说你不能通过腾讯会议等方式啊。
如果事发突然，你需要从仁寿赶到天府二街现场处理，嗯，1个小时的车程。并不会比从东大街的同事晚到20分钟。
没错，城乡一体的社会基础已经形成，只是城市化的乡村空间还未形成。
因为开发商的思维，还是城市开发商的，他们着急用现金流，按容积率回款，投入当年要回正。导致我们的顾客，还看不到城乡两种生活方式的集成模式：
如果周末待在城市里，只能去健身房关着健身，那么，我如果住在乡下，有没有一条沿着河岸很享受跑步的地方呢？多数是没有的。
如果周末带着孩子去乡下玩，那么玩什么呢，她会不会叨扰着要去大悦城的儿童乐园，那我还出城做什么呢？
如果我嫌弃了城市公寓的封闭和反社交，那我来到乡下，为什么还有住大院单元楼呢？
城乡一体化的水，烧到90°了，马上就要沸腾，但到沸点之间，还需要点睛之笔。想一想，这就让人兴奋。
首先，我们自己需要破除“二元化”思维，农村空间和城市空间，不是非此即彼二选一，而是相辅相成。
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空间关系场：用阶层、群体、家庭等三大关系，将区位、配套、楼盘、户型和公区配置，变为承载顾客理想生活方式的关系场。如户型为家庭关系场，楼盘为城市阶层关系场。
展示输出：将规划设计和配置，提炼为楼盘的IP。通过对售楼部、样板间、楼盘物料等展示载体，对外输出为顾客能对号入座的“生活方式”场景。避免设计和营销词汇语境的障碍。
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联系实效
cdshixiao@163.com
本书上市时间可能会延期到6-7月份，1000本预定已满。但在出版前接受继续预定。
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