1小时交通圈拓展，广佛城市格局巨变

 
广东地理 

01

应对低收入、高房价的困惑

就业中心的引力巨大。随着轨道交通快速建设，珠江新城、琶洲30分钟左右可覆盖的区域，房价已经吓坏年轻人，且将继续涨。

职场头几年收入就那样，大学毕业后几年能积蓄的钱不多，无论经济发展多快，都不会有大的涨幅，除非你一毕业就做中介。

广州核心区房价高，年轻白领收入不高，买房越来越远。但仅仅是开车路程看起来从20公里到30公里到40公里（例如佛山祖庙）。轨道交通延伸，看似远，坐地铁上班仅1小时出头。

80分钟又如何？刚需要有承受这个时间成本的准备。在城中心享受相对高收入，18:00下班，19:20到家，五年后是一个常态。供求关系的细微变化，都市圈极点50分钟交通半径之外的地铁站上盖物业，还会升价。

琶洲工作为例，20分钟时空距离以万博为佳，三房总价350万起。忍受50分钟，三房总价可低至170万，例如陈村。80分钟极限，三房总价可以更低。

目前佛山外来人口400万，仅有广佛线一条地铁。

广佛环线、佛山地铁2号线、广州地铁西延顺德段预计2021年开通，佛山地铁3号线预计2022年开通。琶洲、珠江新城80分钟以内可以覆盖佛山更多的楼盘，广州核心区就业人口居住到佛山，将大大增加。

我们首先要关注楼盘900米内有没有地铁站。

02

技术革新拓展都市圈半径

一寸远，一寸险，宏大规划无法消除焦虑。三水乐平或南庄吉利居住，珠江新城上班，不现实。

最近热炒的广州都市圈、深圳都市圈、珠江西岸都市圈，划的大。从感情上来说，广州该带领云浮、韶关发展。

从现实看，距离珠江新城、琶洲西区80分钟就是极限半径，也就是
高速地铁17、18、22、28、37号线
及广清、广佛环线、琶洲支线、佛莞城际等建成后能覆盖清远燕湖新城、佛山三水新城、博爱湖、佛山新城、大良、南沙、中山马鞍岛、虎门、南城、增城、从化等地。

近中心才有价值，有产业才有未来，有地铁才值得买房。
17、37号线
开通或许是2035年的事。

琶洲西区未来10万人就业，通过地铁18、28号线居住到中山、佛山、清远、东莞。广州新塘在半小时连接核心的轨道网规划建设已走在前列，新塘居住通过28号线到天河海珠上班将毫无时间阻力。

28号线
从佛山中心城区出发，连接白鹅潭CBD、琶洲、鱼珠到东莞CBD，这就是广州都市圈的真实范围。不涵括街口、荔城、新华。
东莞北部
，也应该是广州都市圈的辐射范围。

盾构机、高速列车的技术革新，让城市轨道交通的建设与运行速度加快，城市间的连接时间也在缩短。

广州18号线
把50公里外的南沙横沥拉入琶洲的半小时交通圈。横沥居住，广州市政府、天平架、同和上班都可以，也就是65公里。

当大家惊叹18号线2021可以开通时，将来地铁28号线建设速度可能更快，这寄托了加快湾区融合的理想，是做大广州都市圈的有力交通设施。

过往开车走走停停等几十个红绿灯
25公里/h
的思维，不适应广州都市圈未来的发展趋势。广州地铁18、22、28号线打破这个定义。

离珠江新城20-60公里这些次中心
，将因此更加快速度开发，卫星城成为可能。28号线将结束南海大沥没有地铁的历史，激发三旧改造开发速度。

甚至，350时速的
广汕高铁、珠江肇高铁、广湛高铁、深汕高铁
，承担一部分城际功能，让海丰居住龙岗工作、博罗居住增城工作、高明机场工作江门或佛山祖庙居住在2027年之前实现。

但是，离珠江新城50公里外，又没有轨道交通覆盖的位置，就是刚需不能去踩的坑。

深圳都市圈
1小时交通半径，《广东地理》将根据有没有
深珠城际铁路
，再进一步报道分析。

珠海、中山、江门、澳门、阳江
还没有看到龙头出现，都市圈路子还远。江门距离广深的时空距离，还需要争取并突破。例如
广州地铁18、28号线延伸
到江门站。
延伸阅读：江门期盼广州高速地铁

珠三角九城当务之急是摒弃自理的心态，树立合作共识，避免港口重复建设，形成产业协同梯队，科教、科研、会展、制造、空港、海港互有分工和依赖。加快推动轨道交通的建设，建设环湾轨道，融合琶洲、前海、海洋新城、滨海湾、南沙、横琴、三龙湾、翠亨新区，尽快形成1小时交通圈，构建对外开放、核心引领发展格局。以重点平台建设，发挥科技创新带动效应，促进湾区一体化发展。

至于湾区的金融政策、户籍政策、关税政策、贸易措施，自有国家去推动实施。

而作为广佛2500万居民，要看着下图就业中心去考虑投资标的。《广东地理》预测琶洲乘坐广佛环线到佛山新城
19元
左右，耗时约
19分钟
，比开车更值得，科学中心出发就更近了。将来广州地铁运营一段时间后，地方政府补贴票价，刚需人群更开心。

琶洲天悦房价8.7万，佛山新城天寰1.7万，这就是本文要陈述的广佛城市格局巨变的核心。

03

时空缩短，佛山区域巨变

依托轨道交通，广佛同城逐步成为现实。2021年底，琶洲、科学中心坐广佛环线到张槎站、佛山西站已在40分钟以内。

北滘新城美的大道站
乘坐广州7号线到万博，换乘18号线到冼村，也将在50分钟左右。

广州工作，居住佛山，可发现佛山地铁2号线二期、4号线、11号线、13号线的建设是多么重要的，可以让大量的远郊片区接受广州的辐射。

《广东地理》看好佛山主要片区未来发展排序

1、泛千灯湖片区

2、佛山新城

3、三山新城

4、陈村TOD

5、北滘新城

6、季华七路+奇槎

7、陈村登洲

8、澜石

9、欢乐海岸周边

10、绿岛湖

11、博爱湖

12、里湖新城

13、南庄东部（上元、东村、溶洲）

14、三水新城

15、翰林湖

16、西江新城

解读：1、公交车15分钟能到金融高新区地铁站的区域，都是泛千灯湖片区。2、广佛线、广佛环线、佛山地铁3号线、广州地铁28号线将让佛山新城60分钟内通达各个就业中心，价值颇高。3、佛山地铁4、11号线建成后，三山新城将是佛山房价的第三高地。4、陈村站乘坐广佛环线到琶洲、金融城极为便利，要重视。（仅供参考）

《广东地理》过往对各个片区的思考，比如博爱湖周边地铁、产业、商业、教育配套、广佛新干线复合通道聚合效应，未来3-4年区位价值大大提升，适合现在前瞻置业，特别是工作在狮山镇的人。
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林福江

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