物企识局 | 社区增值服务如何成为“后浪”
中指研究院
中指物业研究
中指控股（CIH）下属机构中国指数研究院，长期致力对中国物业服务行业和标杆企业进行研究，定期发布中国物业服务百强企业研究、物业服务价格指数等专业报告，为全行业和机构投资者提供支持。
中指研究院推出系列专题，探讨基础物业服务之外的热点领域，指引物企长远的发展方向。
在消费升级和产业转型机遇下，物业服务企业积极应对市场需求变化，整合公司自身和社区内外优质资源，持续提供多元化、差异化的增值服务，进而将社区增值服务打造成企业新的盈利增长点，成为助推企业快速发展的重要力量。
物业服务企业立足业主日常需求，不断创新社区增值服务类型，拓宽社区增值服务场景，为社区生活服务常态化提供发展契机，也进一步提升企业盈利想象空间。目前，在港上市企业社区增值服务收入占总营业收入比重在3%-30%之间，其中旭辉永升服务2019年社区增值服务收入为4.83亿元，占总营收比重为25.73%，绿城服务社区增值服务收入达19.13亿元，占营收比重的22.29%。
图：部分上市企业2019年社区增值服务收入及占总营收比重情况
社区本身拥有巨大的人口流量，对于物业服务企业来说，伴随管理面积增加，社区增值服务的客户基数也会显著增长，进而产生规模经济效益，促使公司营业收入不断增长。
图：2018-2019年部分上市企业每平方米社区增值服务收入情况
以上市企业为例，2019年绿城服务每平米社区增值服务收入达到9.01元/平方米，同比增长17.17%；旭辉永升服务与蓝光嘉宝服务每平米收入也超过6元/平方米，分别为7.42元/平方米、6.27元/平方米。滨江服务与保利物业每平米收入为4.61元/平方米和4.02元/平方米。与此同时，2019年，绿城服务、旭辉永升服务、蓝光嘉宝服务、滨江服务、保利物业社区增值服务收入分别为19.13亿元、4.83亿元、4.49亿元、6.62亿元和11.54亿元，均实现同比快速增长。
部分物业服务企业通过创新增值服务产品，精准匹配业主消费需求，促使增值服务渗透率和业主接受度不断提升，收益持续增长。
社区增值服务得以成为物业服务企业核心业务，除了社区天然的流量入口以及物业与业主关系紧密之外，社区增值服务的高毛利率则是其受到青睐的另一重要原因。
表：部分上市企业2019年社区增值服务毛利率与整体毛利率对比情况
以上市企业为例，2019年彩生活社区增值服务毛利率达92.60%，是整体毛利率（35.30%）的2.62倍；新城悦服务、碧桂园服务、保利物业社区增值服务毛利率分别为64.30%、66.20%、40.70%，是整体毛利的2.12倍、2.09倍和2倍；此外时代邻里、滨江服务、旭辉永升服务、佳兆业美好社区增值服务毛利率与整体毛利率的比值也在1.5倍以上。
社区增值服务毛利率远高于企业整体毛利率，可以为企业带来更高的经济效益，同时也反映社区增值服务市场需求较高，业务具备较好的发展前景。
对物业服务企业而言，社区增值服务固然是待发掘的蓝海，但是如何掘金这片蓝海成为许多企业面临的难题。我们通过梳理上市企业社区增值服务过去几年来的变化情况，或可找到社区增值服务发展方向的一些蛛丝马迹。
如碧桂园服务上市时布局的社区增值服务包括家居生活服务、房地产经纪服务和园区空间服务，2019年，将家政服务、拎包入住服务、社区传媒服务、增值创新服务从原来的一些增值服务项下单拆出来，足见其将这些业务提升到了新的战略高度，特别是我们也发现，其家政服务、社区传媒业务2019年均实现了很高的增长。此外绿城服务、佳兆业美好、中海物业等企业自上市以来，也在逐步调整其社区增值服务的发力方向，不断拓展新的增值服务类别和内容。
通过分析这些企业的增值业务布局变化，可以看出目前，物业服务企业在增值业务布局方面，倾向于注重布局更加线下贴近业主需求的家政服务、美居服务、居家生活等业务。当然，这些业务也确实在近年来给物业服务企业贡献了比较好的收入。
从增值服务细项收入及增速来看，2019年碧桂园服务家政服务收入达2.74亿元，同比增长207.80%，绿城服务的园区产品及服务收入为5.41亿元，同比增长123.90%，旭辉永升服务家居生活服务收入同比增长45.60%，均实现快速发展。
除此之外，像社区传媒、社区空间运营等资源型的增值业务也保持了较高的收入增长。碧桂园服务2019年社区传媒服务收入为9380万元，同比增长218%；雅生活服务的社区资源服务收入为2.19亿元，同比增长108.40%。
表：部分上市企业2019年增速最快的社区增值服务业务
而物业服务百强企业的数据也体现了同样的趋势，依据中指研究院数据，2019年家政服务与家居服务收入大幅增长，占业主增值服务总收入比重分别为11.58%、10.48%，较上年提升了3.57个百分点、6.67个百分点，空间运营收入占业主增值服务比重达24.36%。
图：2018-2019年百强企业业主增值服务收入占比情况
物业服务企业通过深挖社区增值服务潜力，创新服务模式与产品，努力为业主提供舒适便捷的生活方式，延伸了物业服务链条，扩容企业盈利空间，为企业发展带来新的机遇。但对于社区增值服务发展，物业服务企业需要慎重考虑选择，从企业自身实际情况与资源情况出发，不可盲目的开展社区增值服务，避免人力物力的损失。
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