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杭州：市场热度高涨，分化隐忧显现 | 市场半年报
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在坚持中央房住不炒主基调下，杭州限摇新政出台，调控稳中趋紧。面对疫情，得益于杭州市迅敏有力的复工复产政策，经济快速复苏。土地市场量价齐升，出让金蝉再次联全国第一，住宅成交也在复工后迅速增长，形成供需两旺的火热景象。预计下半年政策维稳，地市扩量的同时，伴有楼市降温，分化加剧的风险。
政策篇
· 中央坚持房住不炒底线
· 地方一城一策，松紧并施
· 杭州限摇新政出台，调控稳中趋紧
· 人才红利持续释放
• 2020年上半年，杭州楼市未出台调控政策，政策环境整体保持稳定；
• 7月2日，在上半年杭州楼市逆势火热背景下，政府出台“限摇”新政：
（1）一户购房家庭同时只能参与一个项目的摇号登记；
（2）加大“无房家庭”的倾斜力度，均价35000元/平方米以下提供比例一般不低于50%；
（3）对“无房家庭”提升门槛，户籍所在地属于本市非限购范围内的购房家庭，新增一年内连续缴纳社保12个月的要求；
（4）进一步规范了高层次人才优先购房有关要求，在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。
摇号新政的背后是，疫后杭州楼市的异常火热。2020年上半年杭州新房摇号狂热，特别是现房项目因可立即套现引发“疯狂”摇号。本次摇号新政的落脚点在于填补此前摇号政策、人才优先购房政策的漏洞。新政实施后，部分投机性需求会受到抑制，高层次人才、非限购区户籍人口这两类人群的参拍热情会有所降低，真正的刚需群体将从中受益，尤其是限购区域内的无房家庭摇号中签率将有显著改善。
图：2020年上半年人才政策
近两年，杭州引才力度不断加大，效果显著，2019年，杭州市常住人口增量位居全国榜首，达55万。2020年，杭州在人才引进方面依旧政策不断，集中引进应届毕业生群体，同时对高层次人才加大倾斜力度，包括购房补贴、优先购房等政策，2020年上半年，在人口流动不畅的情况下，仍新引进35岁以下青年人才近14万人。预计2020年杭州常住人口增量将继续走在全国前列；但人才优先购房政策也衍生出利用人才政策进行投机炒房的行为，因此，7月“摇号新政”强调高层次人才购房5年限售，为2月“高层次人才优先购房”政策打上补丁，将有效填补利用人才政策进行投机炒房的漏洞。
面对疫情，杭州市政府行动迅速，多项举措创全国首位，复产复工推行时间早，企业受影响相对较小，取得成果较好。4月25日，杭州市政府工作报告建议2020年经济增长目标为6.5%，较去年实际增长下降仅0.3%。杭州市迅敏有力的复工复产政策为市场提供了一个相对稳定的宏观环境。在疫情仍持续反复的背景下，杭州楼市快速复苏，地市、新房市场、二手房市场在3月底开始得到全面快速回暖。
土地篇
· 量价齐升，出让金蝉联全国第一
· 上半年经历“骤冷-火热”，二季度市场持续火热
· 郊区地价上涨迅速，主城区供地增加
· 板块限价日益清晰，部分板块限价放松
· 上半年土拍火热，封顶自持比率高
2020年上半年杭州以超1500亿元的出让金，蝉联全国第一，较去年同期涨幅达32%。土地供应加大的同时，房企拿地积极，呈现市场火热，量价齐升的景象，其中，上半年成交量同比增加27%，达到992万方，楼面价上涨4%，至15774元/平方米，居全国第三。
图：2015-2020年上半年杭州市区涉宅用地量价情况
从月度走势来看，土拍市场受疫情影响，2020年2、3月，社会大规模停产停工，成交量大幅减少，三月下旬开始逐渐回复；二季度随着复工复产稳步进行，需求和供应得到进一步释放，6月成交量达到近一年新高。
上半年杭州市郊区成交占主导地位，成交量价齐涨，其中，萧山以248.6万方的规模和16476元/方的楼面价夺得双冠，临安区地价涨幅明显，较去年同期上涨33%。主城供地也大幅增加，成交量创16年以来新高。其中，拱墅以71.6万方的规模领跑主城区，上城区以29058元/方的地价领先全市。
图：2016-2020年上半年杭州市区、主城区、四郊区涉宅用地成交量价走势
图：2020年上半年杭州市各区县涉宅用地成交量价情况
随着双限政策的持续实施，限价格局日益清晰，但同时也有部分板块，如萧山市北西，祥符、未来科技城等板块出现限价上涨松动的迹象。
2020年上半年杭州土地市场推出了不少优质地块，房企拿地热情高涨，土拍火热，共计有33宗地块达到封顶自持。
住宅篇
· 疫情影响明显，复工后成交迅速增长
· 开发商推盘量大增，开盘效果分化加剧
· 市场整体库存健康，短期去化压力小
· 刚改产品占市场主流，高端改善需求明显提升
· 二手房市场持续火热，量价齐升
2020年上半年，杭州楼市成交面积达629万方，同比增长超10%，供需整体平衡，样本均价累计环比上涨3.94%，位居全国第五。
图：2016-2020年上半年杭州市区商品住宅供销走势
从月度走势来看，楼市量价受疫情波动明显，一季度疫情叠加春节，2月楼市近乎中断，3月供销逐渐回温，二季度复工复产，需求释放，供销两旺。4月人才优先摇号助推楼市升温。
图：2019-2020年上半年杭州市区商品住宅月度供销价走势
各区域中，余杭、萧山、临安以178万方、136万方、118万方领跑成交量，同比来看分化明显，主城+余杭、萧山成交量均呈增长趋势，富阳、临安上半年整体成交表现一般，同比均下滑。各大区域成交均价全线上涨，其中，西湖、余杭、萧山位居房价涨幅前三。
图：2020年上半年杭州市各区县商品住宅成交量价情况
90-120㎡/200-300万刚改需求占据市场主导，总价上移，140 ㎡以上/400万以上高端改善需求明显提升，而小面积低总价房源减少明显。
2020年上半年杭州楼市共计推盘超46000套，较去年同比增加24%。从去化表现来看，整体表现较好，平均去化率80%，清盘率较去年提升9%，总计超37万人次参与摇号登记，平均中签率为12%；但另一方面，分化也在加剧，上半年仍有超30%的项目流摇，主要集中在临安、江干和富阳区，其中临安上半年去化仅为55%。
图：2020年上半年杭州市各区县新开盘情况
截止6月底，杭州市短期库存达到542万方，较2019年底略有增长，出清周期仅5个月，短期去化压力较小。
图：2016年1月-2020年6月杭州市住宅可售面积及出清周期
2020年上半年，杭州二手房市场热度高企，成交量较去年同期增长逾30%。从月度走势来看，1月受新房市场降温影响，成交下降；2月疫情影响，成交几乎中断；3月复工后，抑制需求得以逐步释放，新房市场回温，叠加个别红盘助推投资倒挂，5月招生新规刺激学区房需求，实现二季度全季火热现象。但值得注意的是，当前杭州二手房存量已超12万套，后续去化压力较大。
图：2019-2020上半年年历月杭州市区新房、二手房成交量走势
竞争篇
· 滨江、融创、万科稳居流量前三
· 前十榜单准入门槛提升，房企间分化加剧
· 滨江集团再夺拿地金额、规模双料冠军
销售榜单：TOP10房企累计流量销售额逾千亿，权益榜滨融万领跑，准入门槛提升明显
拿地榜：滨江夺得金额、规模双料冠军；绿城、融创紧随
预判篇
· 政策维稳，地市扩量，楼市降温，分化加剧
政策预判：“限摇”新政效果显现，后续调控加码可能性小
两会重申“房住不炒”定位，政策基调依旧从严，政策边际改善空间有限；
“限摇”新政已出台，市场抑制效果有所显现，后期调控加码的可能性也较小。
地市预判：政府推地规模将继续增大，房企拿地热情或将有所下降
上半年推地完成率仅39%，缺口主要集中在郊区地区。预计下半年郊区推地力度将会加大；
2020年上半年土地市场持续火爆，部分企业拿地指标已完成，再加上下半年政府供地集中在郊区，房企拿地热情将有所下降。
楼市量价预判：市场或将酝酿降温，但需求规模仍有保障
在房企快节奏大体量推盘策略下，楼市需求仍有一定保障，但上半年大部分需求已集中释放，下半年后劲不足，限摇政策的出台也对市场投机行为产生抑制作用，市场热度或有所降温；
预计下半年房价整体将以稳为主，中高价、改善型项目占比升高已成为市场趋势，受结构上移等因素影响，房价或将保持小幅上涨。
风险预判：板块、项目之间分化加剧，竞争压力加大
2020年上半年尽管市场相对火热，但区县、板块、项目间分化明显，平均流摇率高达33%。随着限摇政策出台和倒挂红利盘的减少，购房者选择摇号项目更加谨慎，“万人摇”现象将更为罕见。预计下半年分化现象将更为严重，项目之间的竞争压力将进一步加大。
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