融创：凭什么“又快又稳”？

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潘永堂
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About Feature 专注30强房企战略之变！

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30强房企战略评论员

文|潘永堂

新冠疫情叠加调控加码

让2020年房企倍感“内忧外患”

2020年的地产，也被誉为“史上最难年”！

融创的财报，却逆势飘红，除了规模、利润、城市深耕、地产+业务等一个“涨”字贯穿外，我们也看到一家头部房企内正在发生的“进化”。

• 比如企业做大了，不再去追求单一指标（规模），而是力求打造综合竞争优势

• 比如企业做大了，不再在乎一时得失，而更在意长期、稳定、健康的企业增长

• 比如企业做大了，就不会再过度强调运气，风口，而更强调企业“内生式”生长

在波澜壮阔的中国楼市，融创，不仅是头部选手，更是10强中的“真少年”。

其他头部大多30岁、40岁有余，融创才刚18岁

更有甚者，融创从40强外变为4强，只用了8年！

不仅如此，融创从过去的投资强、并购牛、产品好、服务好，营销强，执行力强……越来越综合化，全面优等生，整个企业的“立体面系统优势”开始显现。

不仅如此，唯一待改善融资成本和高负债，融创也闪电瘦身

1年时间“红档变黄档”，

明年变绿档

一旦综合融资成本加速降低后，融创地产就进入全方位高质量发展新阶段；

而融创“地产+”的版图，同样体现出强大并购力后再强经营的闪电整合力，运营力，在文旅、物业、冰雪等赛道已经成为细分龙头。

最终老潘一个整体观感是，无论地产的高质量发展，还是地产+竞争优势的凸显，融创战略上已经成为“地产”和“地产+”的“双料高手”。

Part1  趋势捕捉力

趋势判断与捕捉力，是融创“源头”的竞争力！

融创一个很好的战略习惯就是孙宏斌、汪孟德经常和7大区首交流碰撞未来全国乃至地方房地产政策和市场的走向，爱学习，爱思考，加上融资战略纵深比较广阔，头脑风暴交锋融合后，基本能形成对未来房地产走势、趋势的动态精准预判。

客观的说，这是一种方向性的能力！

过去融创总能与周期共舞，出手迅猛，同时，放手也极其果断，这不仅仅是心态，更是长期对趋势的研判和反思。

• 这个行业真的到顶了吗？

• “三稳”政策只是短期过渡政策吗？

• 头部房企到顶了吗？

一些关于行业、企业、政策的判断，融创高层圈一直在“修炼”判断力。

1

政策面：长期主义

自2018年开启的一系列调控政策，看似压力重重，全方位无死角，但实质在融创看来是让行业走得更稳、更安全。

换个角度看，其实是利好，尤其利好优秀企业。

孙宏斌甚至表态：“调控后，行业风险更小了；而不调控，行业可能没法干了。”

本轮真正调控其实不是从2018年，而是从2016年限价开启，而后持续加码，但是融创内部在2017年判断“中央对房价控制一定是长期的，不会两年控一下，后三年又放松。”

为何如此判断？这需要极强认知力。

其一，房价本就很高，未来房价尤其是核心一二线城市如果单凭市场供求关系左右房价，自然会失控上涨，上升更猛，同时回落也快……这势必会出现中国经济的系统风险，对金融的风险，对实体经济的伤害，对国家整体的风险都会加剧。

市场经济并非万能，房价大起大落，对一个行业健康发展伤害更大。

类似完全市场化的美国股市，价格可能短期一下涨上去“翻几倍”，但下跌也会“拦腰斩”。显然，纯粹的市场化对行业杀伤性很大，而“稳房价、稳地价、稳预期”无疑是对房企持续健康发展的一种保护。

其二，房地产这个行业规模太大，这个行业的资金占用比例太大。

整个行业规模2万亿美元，而眼下全球最火的汽车市场总和也才2万亿美元。

而在资金占用维度，房地产资金占整个金融体系30%以上，加上其他行业用房地产做抵押贷款，占比可能高达50%以上。事实上，2017年，2018年很多新增贷款大部分都流向房地产行业。

在这样一种格局下，如果房地产不调控，肆意生长，房地产可能会引发中国整体经济风险。

其三、本轮调控政策开始强调长期主义，强调在终局思维去看待当下房地产的调整意义。

2035年中国经济要达到发达国家水平，长远看，都是看多中国。

但如果中国对房地产调控是基于短期市场，是沿袭“控2年，放3年”的中短期技术型调控，虽然短期会支撑经济增速，但与中国实体经济、科技产业等其他产业发展相比，未来中国经济长期不可能靠房地产“一股独大”去支撑，所以长期主义就必须有大方向的“取舍”。

而在房价维度，长远10年、20年看，一定不是任凭一二线城市供需关系房价疯涨，一定是逐步把房价控制下来，提前把这个高房价风险逐步释放和控制下来，这样对整个经济伤害可能慢慢一一释放，未来中国房地产也能够软着陆。

从这个角度看，本轮开启的长周期的调控政策不再是基于短期市场、行业的技术型、策略型调控，而是上升到国家战略、长期主义。

一些侥幸政策放松的房企因为过程中激进拿地，也遭遇后期经营风险，这种背道而驰也必然遭遇困境。

其四，这轮长期主义的调控，不是对所有房企都是利好，而是利好致力于真正对行业乐观、战略与内功扎实、回归产品力服务力的优秀房企。

同时，政策整体走向更透明、更规范，本轮政策相对之前几轮调控，方向确定性更强，这样有利于优秀房企长期考虑企业的发展战略。

2

市场面：20万亿蛋糕

都说房地产天花板了，融创认为未必。

一二线城市限价厉害，利润变低，房企没法玩了？融创也不认同。

其一，在活下去和规模利润受阻下，很多房企逐渐丧失了对房地产的发展信心。但融创坚定看多，积极乐观。

融创对房地产未来保持乐观，比如房地产行业近2、3年没有增长了，但很多优秀公司依旧活得很不错，而且这2年房企数量反而在增加。即使在2020年如此疫情和调控加码下，2020年房地产总量依旧增长。

这反向说明，这的确是一个旺盛的行业，是一个很好的行业。

未来蛋糕会如何了？

比如2021年虽然供地“两集中”，但同时明确各个地方政府供地量不能小于前5年的平均值。这一规定也意味着未来中国房地产市场一定是平稳上行。

对此，孙宏斌也预测2021年楼市破18万亿几乎是肯定的，而未来中国房地产破20万亿也是大概率。

孙宏斌在业绩会上甚至提醒同行：“很多人虽然很了解这个行业，但对这个行业有多好其实估计不足。”

也就是在2021年，孙宏斌对融创人提出了8字金句。即“乐观、勇敢、长期主义”。大意是号召融创人要对行业乐观，对创新变革勇敢，同时加强对行业长期主义的研究和投入。

话刚说完没多久，融创2021年一场关于产品年轻化的战役就打响了。

其二，未来5到10年核心一二线城市房地产依旧是健康的。

在融创看来，随着中国城市群进一步发展，随着中国户籍政策的改变，以及城市化20%的发展缺口，未来核心城市人口将继续加速聚集，未来中国各大城市群人口将占据全国70%、80%，这是人口流动一个必然趋势。

那么，考虑到未来中国整体人口数量恒定或是稍微下降，那么，城市群的集聚效应尤其是核心一二线城市的人口肯定是增加的。

但另一方面，类似北上广深以及杭州成都这些准一线城市大体量持续供地压力巨大，而且这些城市好房子很少，换房改善需求真实又巨大，所以核心城市群、核心一二线城市将依旧改变不了“地少人多需求多”的局面，因此，即使未来5到10年，中国城市群包含核心一二线城市的房地产依旧是非常健康的，值得房企继续深耕。

3

企业面：头部大有可为，至少3家破万亿

未来行业平稳增长是趋势，尤其在三道红线之下，房企弯道超车的机会很难了，但即使在这样局面下，头部房企尤其是10强、20强房企的发展优势反而会更凸显一些。

未来头部房企会如何？

其一，未来这个行业会至少出现3家破万亿的房企。假设20万亿市场，就是房企破万亿，市占率也才5%，并不算高。

其二，未来一段时间，房企的游戏规则依旧是合作大于竞争！

今天规模房企做得好与差，本质不是竞争对手造成的，更关键还是自己的战略判断，节奏把握和组织能力。某种程度上，未来不犯错，也是一种进步！

今天头部房企市占率还不到5%，其实还谈不上企业和企业之间你死我活，今天还没有哪家企业是因为竞争对手影响了企业的生死存亡，头部企业关键还是做好自己，比如把自己的战略、方向、自己的现金流、管理等做好。这才是最主要的。

Part2  融创“三步走”

有了对政策、市场、头部企业的全方位动态判断，融创战略与发展也变得“有的放矢”。

从过去2010年上市到未来，在老潘看来，融创发展可大致分为三大阶段。

第一阶段以“快”为主：8年规模追赶阶段，进第一阵营。

即2010年上市到2018年，融创规模从40强之外进入行业4强。

第二阶段以“稳”为主：降负债、高质量发展阶段。

即从2019年到2022年的3年，是融创降杠杆、调资产结构、高质量均好发展新阶段。

第三阶段以“强”为主：强化利润现金流，地产与地产+的“双料高手”

2022年融创将完成财务绿档转换，2020年之后地产与“地产+”将并驾齐驱，协同效应进入新阶段。2022年之后，融创地产板块的规模或将突破万亿，利润丰厚，现金流强劲，而“地产+”各大产业竞争优势完全建立，成长进入加速期。

这三个阶段是融创战略的权变，也是做时代的企业。

在第一阶段的起点2010年，彼时融创2010年销售额才83亿，规模在40强之外，但当年上市后就开启了“开挂人生”！

怎么做？

第一阶段，融创采取了“高举高打”策略，即战略上聚焦核心一二线高能级城市，产品做高端精品，这样销售单价、单盘货值做到“最高组合”，经营与规模的“杠杆性”体现的淋漓尽致；同时，融创在这个过程中房地产还在3年一周期的上升期，也因此，强调趋势和周期判断的融创，也在过去8年深度研判行业周期，严控拿地节奏，几轮周期下，融创抓住了两轮大周期。

有业绩为证。

• 小爆发：2010年83.3亿起跑、2011年翻倍192亿、2012年356亿

• 调整期：2013年547亿、658亿

• 大爆发：2015年682亿、2016年1506亿，2017年的3620亿，2018年4608亿。

8年间，融创从83亿火箭式增长到4608亿，上升55倍。

而行业座次表，融创也从40强之外，进入“地产4强”。

纵观8年融创追赶路，与地产周期波动保持同频与前瞻性，这是企业最高难度的操盘。

比如在2013到2014年房地产调整期，在淡市，融创依旧有能力展开收并购绿城等举措，同时，在剩下6年地产牛市，融创基本紧抓风口，上演了两次业绩大爆发。

6年的风口，融创完成2次业绩“大爆发”。

• 第一个爆发期，即上市后2010年从80亿到2012年356亿，3年上涨4倍多；

• 第二个爆发期，即从680多亿到3600多亿，融创只用了2年。

第二个业绩爆发，在整个地产行业堪称是“空前绝后”的。

类似其他千亿跃龙门同行，大多破千亿后都会停滞1、2年，但融创破千亿后还强势二度高空翻，即700亿、1500、3600亿，未来中国房地产不可能再有这样的惊艳曲线。

第二阶段，降杠杆、优资本，强利润，高质量发展新阶段。

“业绩绝唱”后，2018年之后中国房地产迎来史上最严厉调控，长效机制、“三稳”、三道红线、两集中……整体倒逼房地产进入“慢牛、长周期”新时代。

基于此，融创也在2019年后进入“降杠杆、优化资产结构、强利润与现金流、高质量发展”的新的战略发展期。某种程度上，这也意味着融创早期的“规模追赶战略”告一段落！

一方面，融创在规模追赶阶段，产品力、服务力、品牌力、客户满意度、合作口碑等都得到了全方位的提升，而唯一在规模追赶时的高负债，以及收并购带来的长期资产沉淀，需要在2019年规模稳步在行业4强后，进行系统优化！

如何从快到稳？

如何完成绿档转化？

如何让融创发展更具高质量？

这是2019年到2022年的战略重心。

另一方面，融创高层也曾在业绩发布会上表态，“融创规模稳定在TOP4强后，企业发展的目标开始走向综合，单独强调一个重要指标对企业后续发展会有一定误导性，这个时候，融创开始强调更综合的高质量发展。”

• 比如未来规模不再是唯一目标，未来预计保持10%到20%的增长就挺好的，基于此，眼下的2021年，融创就确定6400亿销售目标，大概14%的目标增速。

• 比如未来更关注利润和现金流，这两者也没有孰轻孰重，而是关联一体的。

• 整体而言，未来融创规模20%增长，负债指标实现绿档的财务高质量发展水准。

第三阶段：2022年之后的万亿时代，融创有两大发展方向

2022年，融创财务将会变成绿档，融资成本也会持续降低，届时房企也会迎来万亿新时代！同时，融创的地产与地产+并驾齐驱，合则产业融合更好，分则各自独立快速发展。

在彼时万亿新时代，融创未来有2大发展方向。

其一，地产依旧是主业，融创会保持一个均衡高质量发展，这其中要拥有2大优势。

一方面是优质的综合规模，包含5个维度：

• 第一，是销售额维度的规模，没有较大销售额，现金流就会不足。

• 第二，是土地储备规模，

• 第三，是融资规模

• 第四，是自有资金规模

• 第五，是合作资金规模

这五类规模加起来是融创综合规模的体现。

孙宏斌强调，这样叠加起来的规模才是整体优质的，地产下半场，融创拥有了这5大优质规模的叠加，后续发展就能继续抓住更多优质机会。

另一方面是建立融创的“综合竞争优势”。

比如未来至少3家房企破万亿，融创或许也会迎来自己的万亿时刻。

但不仅仅是规模，在融创8000亿时刻左右，融创可能会增加权益占比，比如从不到70%提升到80%，这样可以增加万亿时代下的利润。

相对过去规模追赶阶段，吃掉很多利润，但未来进入财务绿档、融资成本降低、企业高质量发展新阶段后，融创的利润额会有显著的拉升。

同时再加上未来融创地产+，服务、文旅、文化等板块会初步建立竞争优势，未来行业中愿意与融创战略合作的项目会更多更优质，包括更多高质量的收并购也会增加！

全方位的综合竞争优势，2022年之后的融创将形成更强大的自己！

Part3  现金流的克制

融创过去发展这么快，如何做到快而不乱？彼时一些同行高负债遭遇调控期，公司陷入困局的不在少数，融创凭什么做到又快又稳？尤其是在8年55倍，40多强到4强，千亿高空翻的高难度下，现金流是如何管控的？而且过程中淡市融创依旧有资金收并购，为何现金流如此强悍？

一切外界关注的问题，融创有自己的现金流管控之道！

对此，老潘总结下来，核心至少有2点。

其一，节奏把握好，高质量拿地，地拿错了投后管理再强也枉然；

其二，做好现金流强管控，强现金流能力可以破“高负债”的隐忧。

必须承认，2010年到2018年也是房地产上行期，一家企业要从40强外进入行业4强，无论是谁，高负债指标会阶段性偏高是必然的。

对此，融创怎么做了？

首先，融创投资力卓越，融创当下不仅拥有高质量、大体量的土储，这为融创后续发展，甚至规模破万亿，提供了充沛的家底。

不仅仅是数量，融创投资最厉害还是投资的精准度和质量。

目前融创土储78%分布在一二线，正如对中国楼市一二线供求关系未来5到10年良性判断，融创的土储分布结构显然良好和安全。

除了土储量大、分布好之外，融创的土储成本还低，这也是低利润时代的又一杀手锏。目前融创整个土地平均成本（加上收并购溢价）综合4500元/平米，但融创的平均售价在1.4万-1.5万元/平米。

其次，早期顺驰时吃过现金流的亏，我们有理由相信，今天的融创，比任何房企都更懂得现金流管理的重要性和危险性。

应该说，融创在现金流管控上强调“顶层”的结构管控。把长期类资产和周转类资产的结构，以及整个负债和自由资金结构，把这两个结构管好了，现金流就能保证顶层设计的安全。

其一，融创内部高度关注一个强管控指标，即“销债比”，指的是销售与有息负债的比值。地产行业销售量和负债比例大于1就没有风险，而融创内部销债比一般在1.2到1.5倍。

销债比核心在于代表企业的现金流更多来源于你的运营、销售回款，而不是靠融资来的。

销债比越高的企业说明企业现金流安全性越高，核心逻辑就在于房地产贷款基本80%是以项目为主体产生的。

在融创体系内，企业现金流60%到70%是由销售回款创造的，所以融创很多贷款都是提前还贷，核心是融创拿地准、周转快、回款快，这样融创还款来源是非常充沛的，所以这就让整体现金流处于一种安全状态下。

对比之下，房企贷款本来是2年、3年期限，但有些房企可能因为土地拿错了卖不出来，或者是周转效率低，导致到了2年销售还没有兑现，这就出现一个典型问题，即要么银行续期，要么去融资新债还旧债。

这个节点就很尴尬。

如果金融环境好的时候还可以，但一旦发生在金融环境收紧时，问题就严峻了。

• 一则要么银行不让续期，企业可能就会违约，

• 二则你即使有一部分长期资产，但在金融环境不好的市场下，长期资产也很难做融资，或者做融资额度变得非常单薄。

如此以来，企业就有可能陷入违约、失信、破产风险。

其二，长期资产与周转类资产保持合理结构，12%是长期资产的红线。

应该说，融创在2017年收购万达文旅之前，没有一平米的持有物业。

而在2017年因为收购带来众多长期资产后，融创经过深度思考，确定了一个投资红线法则。即未来融创长期类资产占据总资产控制在12%以内。

这也意味着，融创85%到90%都是流动性资产，都是周转类资产。

类似其他房企可能负债率不高，但为何也出现现金流问题？

核心在于资产错配。即长期资产的投资用了短钱，这就很容易出现现金流风险。比如资产负债率70%，意味着净资产30%，但如果企业投资长期资产占据50%，超过了净资产，这个时候虽然负债率不高，但却很容易出现现金流危机。

目前看融创，长期类资产大约在1200亿左右，但融创净资产在1700亿左右，这就意味着融创长期投资是靠自有资金一部分投资的，而不是靠融资的债来投的。这样融创的现金流就从顶层设计上更安全、更具有主动性。

Part4 三道红线：不是问题的问题

三道红线是面向行的“安全法则”，融创的一个亮点是“提前行动”，与中央调控方向是高度一致！

2019上半年之前，融创的战略重心是“规模追赶、做到头部”，同时把土储竞争力、产品力、服务力、投资力、营销力等都建立起来。事实上，过去融创无论是把握行业周期节奏，还是并购的机会，还是产品服务力的增长，融创几乎都发挥到卓越水准，这也让融创在2019年不仅站到了而且稳步在地产4强位置。

行业罕见的高增长，也带来彼时融创二个短板。

• 其一，负债率指标持续高位（净资产较少），

• 其二，融资成本8%左右；

其实在老潘看来，这与其说是短板，还不如说是高增长的“代价”。

这个代价换来了3大收益点，即

8年时间从40强外进入4强

高质量优质土储

融创并购的好口碑

这些必须结合看，综合看，融创是大赢家。

还没等到2020年的三道红线，融创2019下半年就确立调整资产结构，提升净资产、降杠杆。

彼时孙宏斌就与投资者和媒体沟通：“融创未来规模还会增长，但公司发展排第一位的不是扩大规模，而是降杠杆，未来公司增长速度会稍微慢一点，但公司会更稳健、均衡，更健康。”

也就是说，相对2020下半年央行三道红线新政，融创提前了1年。

但仅仅“提前”的态度还不够，融创降杠杆还要有“能力和方法”，怎么降？

首先，增加销售，增加利润结转，最终增加净资产。同时有息负债不能再增长。

• 比如2020年底融创在手资金比2020年年中提升了10%；

• 比如有息负债2020年整体下降约200亿。

• 比如1年内到期的有息负债下降了35%。

其次，严控拿地支出。

融创在2020年买地端投资相对2019年大约减少了50%！

事实上，回首2020年土地市场，竞争非常激烈，土地价格高企，考虑到自身土储本就充沛，加上2020年土地利润空间不大，所以融创2020年仅仅获取7261亿土储货值，但拿地质量都很高。

其次，2020年拿地方式也做了多元化渠道拓展和深化，2020年拿地方式有36%是通过公开市场获取，30%是收并购，34%是市场合作的方式，各占三分之一，这也意味着用多渠道换概率，融创更有低成本拿多地，拿好地的概率。

2020年拿地投入减少了一半，那么2021年是否会有拿地紧迫感？以此增加资本结构回归绿档？答案显然是NO。

第一，2021年融创储销比高达5倍，土储总量足够；

第二，2021年度同样不缺拿地压力。核心在于2021年融创可售资源超9000亿，完成6400亿目标，70%去化率对融创压力不会太大，而且9000亿货值上半年5000亿，下半年4000亿供货也比较均衡，所以单从2021年度来看，拿地补货的压力不大。

第三，融创土储体量和质量优质，也更有底气去保持资本结构持续优化。这也意味2021年融创拿地会更从容，会更高“挑剔”，尤其是产业合作，合作拿地，融创在2021年拿地会继续坚持高质量拿地的标准。

其三、主动做长期资产的优化。

• 比如2020年融创出售了金科的股票，收益很高；

• 比如2020年融创服务集团的上市IPO融资，增加了净资本；

• 比如投资二手房经纪龙头公司贝壳去年上市后增值了，可以做一些少量利润计提……

这几大关键性的主动举措，使得融创获取更多的现金和净资产。

融创的全方位的降杠杆举措，减少源头拿地投入，严控有息负债增加，加快销售资金回笼，优化长期资产……多项举措下，融创用短短半年时间，就使得三道红线满足了两条，快速实现从红档到“黄档”的优化，从此，融创整个经营面更从容！

截止2020年底，融创负债指标实现了立竿见影的优化效果。

• 净负债率从2019年172%到2020年6月的149%到2020年底下降到96%，

• 非受限现金短债比从2019年底0.57到2020年底达到1.08%

• 剔除预收帐款后的资产负债率从2019年底的84%下降到2020年底的78%。

融创2020年达到黄档之后，意味着2021年融资额度可以增长10%的空间，这也意味着销售2021年还可以保持两位数以上的增长。

绿档之后，告别高负债，各方面均好的融创，将迎来新气象！

Part5  反思融创“地产+”

几乎头部房企都在做房地产+，融创也在做地产+，而且几个赛道都风生水起。

那么怎么看待融创地产+的差异化和特色了？

尤其地产主航道未来规模高位后续依旧能中速增长，融创地产+布局是否早了些？

融创地产+的竞争优势又如何了？

对于融创地产+，核心有5点值得关注。

第一，  对于物业、文旅、文化、会展、康养其他非地产的5大产业，融创并不叫多元化，而是命名为地产+，即这些产业都是和主业是有互动和产业协同。

比如2020年融创文旅、会展、滑雪等产业不断兑现、开花结果，很多地方政府比较认可，未来相信会和地产主航道形成很好的产业协同。

比如2020年，融创文旅的产品力就得以快速提升，陆续打造文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇4大板块，汇集了城市综合体、融创乐园、融创娱乐茂、融创冰雪、高端酒店群、海世界、会展中心、民宿、小镇集群等10余种城市综合业态，产品运营力也在快速提升，这也支撑了融创城市共建战略的落地。也因此，融创也因此获取很多优质综合体项目，比如深圳的冰雪世界、杭州湾的文旅城等等。

第二，  融创地产+虽然很多产业都成为细分行业龙头，竞争优势也在提升，但当下营收之和不到100亿，与地产主航道6000亿体量相比，虽说未来地产+会进入加速发展前期，但未来5年、10年看，地产还是融创的主业。

第三，  融创地产+需要提前布局。

核心有三大原因：

• 一则在地产主业发展比较好的时候会更容易扶持地产+，真正到地产主航道发展下行的时候，彼时布局就很难进行，甚至无力进行布局。

• 二则类似文旅、文化、滑雪、康养等顶层+本身很容易通过地产实力投资收并购快速成为行业龙头，但其经营运营能力、竞争优势的培育、客户口碑品牌力的锻造却非中短期可以炼成。

• 三则融创地产+各个赛道都是风口朝阳产业，各大资本也在进入，未来5年、10年后再进入，综合购置或并购成本会几何倍数扩大。

能力培育，竞争优势建立，的确需要持续的投入。

• 比如2020年融创在文旅经营策略上不断创新，

• 比如主题夜游成为新的业绩增长点，比如各种业态的会员业态权益互通，就实现了各业态协同的增长，

• 比如文旅俱乐部线上会员平台上线4个月注册会员就超越1000万……

作为地产+，很多运营与创新需要时间积累和持续服务。

值得可惜的是，基于融创的创新经营策略，2020年融创文旅开启了轻资产管理输出服务，这也意味着融创文旅开始初步形成完整的运营体系，可以向全行业市场化输出了。

第四、融创地产+一个稳健投资的做法就是类似地产+并非是把地产板块的利润投入到文旅产业等的投资，而核心是综合项目的销售的利润留在了文旅项目上。

即融创目前持有的地产+的1000多亿的资产，都是源于各大项目自身的现金流、项目自身的利润去“投资”，相当于用项目的住宅销售和利润覆盖了持有的地产+资产。

小结

在房地产行业迎来新调控、新政策、新逻辑之后，整个房地产的底层逻辑改变了。

过去，房企是“普遍增长”，好企业坏企业都会因为上半场的风口活得好。

未来，房企是“选择增长”，唯有好企业才能活下去、活得好，活得长久！

正如融创2021年的新寄语：“乐观、勇敢、长期主义”，融创正在成为地产与地产+的双料高手！

尤其在万亿新时代，融创真正的“高光时刻”，应该不是当下！

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