无锡首批次集中供地成交一览，仅1宗宅地未破最高限价

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3月29日，无锡启动宅地集中供应，发布首批16幅地块的出让公告，4月28日09点30分，无锡市首批土地集中出让正式开始，历时三日，终于暂时落下帷幕，作为江苏省首个进行集中拍地的城市，无锡此次表现如何？下面让我们一起来回顾。

供应变化

▌供应节奏：分三批次，每批次拟出让土地面积100公顷左右，注重区域均衡

根据锡经告字[2021]3号公告，无锡市市区确定于一季度末、二季度中、三季度末分三批次，集中统一发布住宅用地的出让公告，每批次拟出让土地面积100公顷左右。4月7日，无锡市也召开了市区集中供地座谈会，明确今年将继续落实“三稳”要求，按照供需平衡的原则，结合市场去化情况，科学制定年度供应目标。

此次共涉及16宗涉宅用地（经开区3宗、梁溪区1宗、锡山区2宗、惠山区6宗、滨湖区1宗、新吴区3宗），总用地面积达94.93万㎡，总规划建筑面积169.96万㎡，总起始价达227.73亿。从区域角度看，本批次地块注重区域均衡，合理配置热点地块和外围乡镇地块，16宗地块中，8宗起拍价都已破万，其中经开区起拍楼面均价最高，达17525元/㎡，其次为梁溪区，起拍楼面均价为17195元/㎡。

▌竞拍规则：破解房企“马甲战术”，贯彻加快建立租购并举的住房制度

无锡首次集中供地，地块数量较多，竞拍时间拉长，且规定严格。

▶ 同一宗地块，一家房企仅可报名一次

在土拍过程中，部分房企会通过多个子公司报名参拍以提高命中率，无锡2021年新出政策明确要求企业承诺竞买申请企业无母公司及母公司其他下属控股子公司、本公司下属控股子公司共同参拍，即同一宗地块，一家房企仅可报名一次，否则将被一年内禁止进入无锡土拍市场。

▶ 设最高限价，触顶后或竞租赁住房面积或摇号

无锡市市区本次挂牌出让地块均设置了与区域价值相符的最高限价，且对最高限价轮次提出限制，当地块网上竞价达到最高限价时，如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的，将停止网上限时竞价，锡国土（经）2021-24、锡国土（经）2021-25改为现场摇号确定竞得人(资格审查和摇号时间另行通知)；其余地块进入竞租赁住房建筑面积阶段，进入该阶段的每个竞买人都必须有一次有效报价，否则视为违约。

成交情况

▌供应节奏：分三批次，每批次拟出让土地面积100公顷左右，注重区域均衡

无锡集中供地首日收金90.1亿，招商、融创、仁恒、祥瑞落子，次日收金64.25亿，融创连落三子，万科、建发、力高均有斩获，第三日，招商、绿地、龙湖分食剩余宅地，经开区XDG-2021-9号地块与锡东新城XDG-2020-73号地块均已达最高限价，五一假期后摇号确定竞得人。受“限地价”影响，此次推出的16宗宅地成交楼面均价为15060元/平方米，与2020年成交楼面均价11459元/平方米相比有所上涨，平均溢价率为12.39%，低于2020年16.47%的溢价率水平。

企业拿地情况

▶ 仅1宗宅地未破最高限价

无锡首批集中拍地房企参与积极性高，宅地最高溢价率20%、最低6%，仅新吴区XDG-2021-15号地块成交楼面价11317元/㎡，溢价率17.87%，未超过最高限价11500元/㎡，其余宅地均进入竞租赁住房建筑面积或现场摇号阶段。

▶ 自持租赁面积最高超总建面三成

受最高限价设置影响，“竞租赁面积”成为房企相争的“主战场”，5宗宅地竞租赁面积超过万方，其中，经开区XDG-2021-10号地块竞配自持租赁住房高达5.64万方，约占地块总规划建筑面积三分之一。

▶ 多幅地块刷新惠山区板块地价最高纪录

XDG-2020-66号地块、XDG-2020-67号地块成交楼面价均达10000元/㎡，刷新洛社板块地价，XDG-2020-76号地块成交楼面价为8000元/㎡，同样更新阳山板块地价纪录。惠山区地价的持续稳步上涨也从侧面反映了各大开发商对于区域房地产市场的看好。

▶ 融创等品牌房企深耕无锡意愿明显

无锡城市基本面较好，近年来，土拍市场整体平均地价成本相对低，受到许多房企的密切关注，具备资金优势的老牌品牌房企深入布局无锡的意愿明显。此次无锡16幅涉宅地块共计吸引260次报名，其中经开区XDG-2021-9号地块更是吸引了66家房企报名，房企参拍积极性极高，深耕无锡多年的融创此次共斩获4宗宅地，招商、龙湖各拿下2宗。

热点地块分析

▌XDG-2021-10号地块（锡国土（经）2021-10）

据悉，参与该地竞价的房企共13组、14家，他们分别为华润、保利、融创&苏高新、碧桂园、建发、绿城、中海、大华、招商、美的、仁恒、南京颐居、万科。

经过多轮激烈争夺，最终，该地块由南京仁恒江州房地产开发有限公司（仁恒）以上限价322140万元+竞租赁住房建筑面积56400㎡竞得，成交楼面价为19511元/㎡，溢价率为11.04%。

>>>> 地块解读：

本次出让地块编号锡国土（经）2021-10，地块位于经开区清源路与观顺道交叉口东南侧。用地性质为居住用地，总可建设用地面积90124㎡（含地下），规划建筑面积165106.2㎡，容积率＞1.0且≤1.9，出让年限70年，起始价290110万元，起拍楼面价16942元/㎡，最高限价18813元/㎡。

数据来源：creis.fang.com

>>>> SWOT分析：

生活配套：周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了市级示范小学无锡市华庄中心小学(周潭分校)、太湖新城国际学校、华庄街道周潭社区卫生服务站、购物中心海岸城等生活配套；

周边交通：立信大道、具区路、清源路等；

周边新房：宸风云庐32000-35000元/㎡；

周边二手房：仙河苑挂牌均价12000元/㎡左右；

发展契机：地块所处太湖新城板块现状投资价值较高，规划利好较多，有较大的增值空间；临近规划地铁(在建)4号线，未来交通更加便利；周边规划有商场，商业配套会有所提升。

数据来源：creis.fang.com

>>>> 出让要求：

1、竞得人须在地块内配建10000㎡建筑面积租赁住房。

2、地块局部位于规划轨道线路的安全保护区及特别保护区内，地块开发建设单位应当事先书面征求地铁集团的意见，地块内实施方案与地铁设施保护之间应满足结构安全退距、消防、环评等技术要求。

3、地块内住宅建筑高层限制区域21-23层，其他区域限定15层。

4、需配建社区商业网点及便利店（超市、药店、洗衣店、美发店等）建筑面积不小于1200㎡，其中含净菜超市一处，建筑面积不小于300㎡。

▌XDG-2020-68号地块（锡国土(经)2021-21）

据悉，参与该地竞价的房企共13家，他们分别为碧桂园、大华、建发、绿城、新发、康桥、天地源、龙湖、万科、正荣、融创、淮安水利、绿地。

经过多轮激烈争夺，最终，该地块由无锡国盛房产开发有限公司（绿地）以上限价116965万元+竞租赁住房建筑面积5600㎡竞得，成交楼面价为12000元/㎡，溢价率为20%。

>>>> 地块解读：

本次出让地块编号锡国土（经）2021-21，地块位于新吴区锡梅路与沈家桥浜交叉口东南侧。用地性质为居住用地，总可建设用地面积60918㎡， 规划建筑面积97469㎡，容积率＞1.0且≤1.6，出让年限70年，起拍楼面价10000元/㎡，最高限价12000元/㎡。

数据来源：creis.fang.com

>>>> SWOT分析：

生活配套：周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了江苏省实验小学、无锡市泰伯实验学校、梁鸿社区卫生服务站、购物中心好又多生活购物中心(欣鸿路)等生活配套；

周边交通：长江东路、薛典路、环太湖高速等主干道；

周边新房：栖霞天樾府17000元/㎡起；

周边二手房：中南君悦府挂牌均价16382元/㎡；

发展契机：地块所处鸿山板块处于发展阶段，近两年周边无住宅用地供应，目前周边无在售、待售新房项目，出现供应缺口。

未来市场展望

无锡首次集中供地，还规定重点地块达限价后摇号，其余地块达限价后竞租赁住房，且在无锡本轮地块的出让文件中均有提到，地块租赁住房建设成本不计入竞得人可销售商品房备案核价的核算成本，地块的种种出让条件限制，以期保障未来新房价格运行在合理区间。而对于房企来说，在“三道红线”的束缚下，集中供地对企业的资金优势提出更高的要求，小房企拿地难度陡增，品牌房企不管是拿地意愿还是能力都会更强，面对土地竞拍热度的上升，房企还需保持冷静。