一季度上海写字楼市场 | 经济向好引领需求回暖，租赁投资市场表现超预期
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一季度，上海市经济延续复苏，重点行业快速发展。写字楼的租赁需求、投资需求较上年同期明显提升，部分核心板块租金上行。预计上海写字楼市场二季度将延续稳健复苏的表现。
2021年一季度，上海市地区生产总值为9458.86亿元，同比增
长17.6%。
其中，第一产业增加值为16.14亿元，同比增长0.4%；
第二产业增加值为2216.39亿元，同比增长29.3%；
第三产业增加值为7226.33亿元，同比
增长14.3%。
工业方面，一季度，全市规模以上工业增加值比去年同期增长34.5%。分行业来看，汽车制造业、电气机械和器材制造业、专用设备制造业、通用设备制造业增速领先，产值同比分别增长76.8%、61.2%、58.1%、49.1%，两年平均增速分别为10.5%、9.7%、8.6%、5.4%。
战略新兴行业中，新能源汽车行业增长较快。一季度，全市工业战略性新兴产业总产值3370.83亿元，同比增长34.3%，两年平均增长13.8%。其中，新能源汽车、新能源、高端装备业产值同比分别增长4.2倍、55.4%、46.0%，两年平均增速分别为2.3倍、19.7%、6.7%。
数据来源：上海市统计局、CREIS中指数据·写字楼版
一季度，上海市固定资产投资同比增长27.1%，两年平均增长7.4%。从投资领域看，房地产开发投资同比增长24.7%，两年平均增长7.0%；工业投资同比增长30.2%，两年平均增长15.4%，其中，制造业投资同比增长26.1%，两年平均增长18.9%；基础设施投资同比增长22.7%，两年平均下降0.6%。
第三产业方面，一季度，全市第三产业增加值比去年同期增长14.3%，两年平均增长5.5%。其中，信息传输、软件和信息技术服务业增加值854.47亿元，同比增长18.6%，两年平均增长15.9%；房地产业增加值848.71亿元，同比增长24.4%，两年平均增长5.6%；金融业增加值1870.07亿元，同比增长8.0%，两年平均增长7.6%；批发和零售业增加值1115.60亿元，同比增长24.9%，两年平均增长0.3%。
一季度，上海消费市场持续回暖，网上零售快速增长，全市社会消费品零售总额4556.67亿元，同比增长48.9%。分行业看，批发和零售业零售额4196.43亿元，同比增长47.4%，两年平均增长9.9%；住宿和餐饮业零售额360.25亿元，同比增长69.2%，两年平均下降1.3%。
总体来看，一季度上海经济呈现稳定恢复的良好态势，新能源汽车、信息技术服务业增长明显。同时，全球疫情仍在蔓延，上海市作为外贸、金融领域的重要城市，宜持续增强经济韧性和内生动力，推动经济高质量发展。
一季度，上海新增5个甲级写字楼项目入市，新增供应量在20万㎡以上，主要位于南京西路、徐汇滨江。
从开发经营数据来看，一季度上海全市办公楼新开工面积为96.22万㎡，同比上升达128%；竣工面积48.88万㎡，同比上升达62%。上海写字楼市场2021年内预计将迎来超过100万㎡项目入市，徐汇滨江、前滩及北外滩将成为未来租赁市场的热点。
图：2019年-2021年一季度上海写字楼新开工和竣工情况
需求方面，一季度上海写字楼租赁市场活跃度延续上年四季度以来的持续复苏，专业服务业、科技、金融、制造业均涌现大面积租赁需求，预计二季度租赁市场仍将活跃。
成交方面，2021年一季度上海成交面积较大的行业客户主要来自专业服务业、科技类企业，成交项目在各商圈分布较为均匀。一季度大成律师事务所、君合律师事务所分别在上海环球金融中心、兴业太古汇租赁了1.3万㎡、0.8万㎡的办公空间，体现了专业服务业企业在作为经济、金融、贸易中心的上海办公对高端写字楼的重要需求。此外，区别于其他一线城市，一季度上海的大宗租赁客户涌现了亚马逊、Clubhouse等外资TMT企业。
一季度，上海甲乙级写字楼平均租金为4.69元/㎡·天，与上个季度持平，连续5个季度租金跌幅持续收窄。从主要板块来看，新天地、陆家嘴两个板块的写字楼租金处于高位，甲乙级写字楼平均租金分别为7.86元/㎡·天、7.79元/㎡·天，新天地板块一季度租金与上年四季度持平，陆家嘴板块一季度租金微涨。南京西路、淮海路两个版块的租金紧随其后，甲乙级平均租金分别为7.24元/㎡·天、7.08元/㎡·天，两个板块一季度租金小幅下调，但仍明显高于其他甲乙级租金均价低于7元/㎡·天的板块。
其他主要板块一季度的甲乙级写字楼租金均价低于7元/㎡·天，徐汇滨江板块一季度甲乙级写字楼平均租金微跌至6.66元/㎡·天，人民广场板块甲乙级写字楼平均租金微涨至6.34元/㎡·天。租金均价低于6元/㎡·天的主要板块中，徐家汇板块一季度租金微涨至5.98元/㎡·天，虹桥板块、外滩板块、北外滩板块的甲乙级平均租金下跌至5.67元/㎡·天、5.42元/㎡·天、5.34元/㎡·天。
图：2019年三季度-2021年一季度上海重点板块甲乙级写字楼租金走势
上海部分甲级写字楼因租户组合不理想或者空置较高，持续下调租金，下调幅度较过往季度有所放缓。空置方面，一季度上海甲级写字楼空置率达20.94%，较上年末空置率有所下降。
一季度上海大宗交易总成交金额约人民币157亿元，与去年同期基本持平。
一季度上海成交的大宗交易中，写字楼、工业物业项目分别为5宗和4宗，产业园成为大宗交易的重要标的。
具体来看，一季度总成交金额排名前三的大宗交易为歌斐资产出售歌斐中心，领展基金收购七宝万科广场50%权益，中泰证券购置绿地外滩中心A2、C2栋。1月4日，歌斐资产完成上海黄浦区核心商办项目歌斐中心的出售，交易总价超40亿元，买方为平安信托，成为2021年初上海大宗交易市场标志性交易。2月24日，领展发布公告称已签订协议拟收购上海七宝万科广场50%股权，买方须支付初步代价为人民币27.7亿元。3月22日，中泰证券发布公告，董事会审议通过了《关于购置上海绿地外滩中心办公楼的议案》，同意以全资子公司齐鲁中泰物业有限公司为购买主体，以27.4亿元购置上海绿地外滩中心办公楼。
一季度，上海市经济延续复苏，重点行业快速发展。专业服务业、TMT等多个行业引领办公租赁市场活跃度持续提升。上海写字楼市场延续去年第四季度的回暖，核心板块市场信心足，部分板块租金上行。一季度录得多笔大额大宗交易，预计上海写字楼2021年二季度将延续稳健复苏的表现。
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