数据说明：房地产企业销售数据统计是以2021年1月1日-11月30日期间销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击试用）在西安市的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

▍房企表现

从销售金额榜单上看，西安房地产企业销售金额TOP10企业1-11月实现销售总额768.55亿元、销售面积489.48万㎡，较去年同期有一定下滑。同去年相比，TOP10仅有两家房企过百亿，企业门槛值48亿元，较去年61亿元有所下降，销售额均值76.86亿元，同比去年105.6亿元降幅达27.2%。

企业排名上看，本月榜单头部企业变化不大，融创、碧桂园、中海继续领衔榜单前三。但从房企11月的表现来看，品牌房企为完成全年任务而冲刺推盘。其中万科11月以来共推出沣华锦鸣、四季花城、未来星光、金域东郡等项目，同时璞悦、雁鸣湖、翡翠国际等项目均已价格备案，2009套房源等待入市销售。因此，未来西安年底榜单排名次序到底如何，仍然要看各大房企最后一月营销的冲刺成绩。

数据说明：商品住宅销售数据统计是以2021年1月1日-11月30日期间销售的商品住宅为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击试用）在西安市主城区的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

▍榜单点评

从销售金额榜单上看，西安1-11月商品住宅TOP10项目排名变化不大，销售金额实现销售总额363亿元，门槛值28亿元。其中，融创时代奥城继续领跑，位列西安项目销售榜榜首；其次为新希望锦麟天玺和上实城开自然界。但随着年底各大房企抢收业绩，加紧推盘，如招商城市主场一次性推售了1206套房源，占11月登记房源数的近1/5；保利天悦再次推货，成为备受瞩目的热点楼盘。因此，年度项目排行依然值得拭目以待。

▍政策环境

◆《西安市城市更新办法》发布，助力更新试点

根据11月4日发布的《住房和城乡建设部办公厅关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，计划两年内在全国21个城市开展城市更新试点，其中西安赫然在列。11月23日，西安市政府正式颁布《西安市城市更新办法》，为试点提供政策保障。

表：西安城市更新办法解读

来源：中指研究院综合整理

从政策变化来看，首先，为响应住建部严禁大拆大建号召，西安城市更新思路突出“留改拆”并举、保留利用提升，此前的整村拆除项目或将有所减少；其次，强化改府主导，突出规划先行，政策明确“市政府组织领导、市城市更新工作领导小组统筹协调、区县政府承担主体责任”审批机制，意在更加突出统筹规划，严格规划管控要求；第三，吸取经验教训，强化更新品质，突出“多方参与、量力而行、防范风险”。

◆ 西安发布新规，推广购房者自行办理房产证

西安市自然资源和规划局推出了自2022年1月1日起，购房人可自行申请办理商品房所有权转移登记的措施。《公告》明确，针对已办理商品房买卖合同网签备案的商品房，开发企业办理商品房所有权首次登记时，应当同时向登记机构提交办理商品房所有权转移登记的申请书和承诺书。购房人可委托开发企业代为申请办理商品房所有权转移登记，也可由购房人自行申请办理。

一般而言，开发企业在办理房屋首次登记后，依照法律规定和合同约定，应积极为群众办理不动产权证书。但在现实中，一些开发企业怠于履行合同办证义务导致办证周期过长，甚至不履行合同办证义务导致群众无法拿到不动产权证书。此举有利终结群众办证难的局面，进而解决落户、子女上学、银行贷款、资产处置等民生“痛点”问题。

▍商品房市场

◆ 房企供应增大，冲击年底业绩

整体来看，11月西安各大房企为冲击年底业绩，积极营销，新房推货量明显上升。从市场供应表现来看，一改连续下降态势，据中指研究院西安分院监测，2021年11月西安限购区域中共27个项目、5963套房源入市登记，较10月相比上升了24%。从市场需求表现来看，11月登记人数一改连续4个月下降的颓势，超过4万个家庭通过核验。总体上看，登记人数与房源数量之比已从10月最低谷2.9：1上升至6.9：1，热度有所回升。从住建局商品房价格公示统计来看，西安11月公示项目共21个，共计公示一房一价备案价房源10085套，预计楼市12月将迎来一波高潮。

图：2021年1-11月西安市商品房销售公示平台情况统计

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

◆ 摇号楼盘激增，高性价比楼盘受追捧

从11月整体来看，登记人数大于房源数楼盘有14个，摇号与非摇号楼盘占比基本对半。但需要摇号楼盘数同10月相比，增加了一倍。同时，中签率方面，11月意向平台登记人数为40254人（刚需11335人，普通28919人），摇号项目中签率下降至7.69%。

图：2021年1-11月西安市商品房销售摇号情况统计

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

从成因来看，近期西安市场摇号楼盘增多、关注度上升的主要原因在于房企为年底抢收需要，将大量价格中等、但性价比极的高楼盘推出销售。一方面，不少项目属于开发较早，如今成为配套成熟俱的高性价比楼盘；另一方面，亦有不少楼盘拿地时间早、成本低，周边出现了一二手倒挂，但自身价格备案较低，因此成为高性价比的楼市热门焦点。

▍土地市场

◆ 西安三批次集中供地发布，供应同比缩减

据中指研究院西安分院监测，11月西安及西咸新区本年度第三批次住宅用地集中出让先后公告。推出的26宗住宅用地中，西安13宗，西咸新区13宗，均采用挂牌方式出让。其中西咸新区全部为市场化安置房用地，西安4宗为安置型商品房建设用地、6宗为原棚户区改造用地，3宗为商品住宅用地。出让规则上，本次居住用地出让依然实行“限房价、定品质、竞地价”出让，出让设定最高限价，当最终报价未达到最高限价时，按照价高者得的原则确定竞得人；当报价超过最高限价，不再接受更高报价，以最高限价为基础，转为公开摇号的方式确定竞得人，成交价为最高限价。

表：2021年西安三批次住宅用地集中公告

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

结语

2021年，西安房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变。在行业调整阶段，西安的房企更需顺势而为，控规模、调节奏，加速销售回款，继续提升产品力和服务力，提高品牌竞争力，以期更好地拓展发展空间。