恒达招商_西南地区:分化持续,“双向”调节稳楼市
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西南地区：分化持续，“双向”调节稳楼市
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2022-02-07 14:56
收录于话题 #区域楼市观察
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2021年下半年，全国房地产市场迅速降温后政策环境逐渐改善，特别是企业端、居民端合理的资金需求正在得到满足，购房者置业情绪略有好转。近两个月，货币政策继续发力，全面降准、降息稳定市场预期，短期市场仍有降准降息预期，资金端的改善对楼市的平稳运行将起到积极作用。从市场恢复角度看，当前部分热点城市市场已现企稳迹象，但多数城市调整态势仍在深化。2022年初，中指研究院各地分析师通过观察各地楼市最新变化，形成区域楼市观察系列报告，以供企业参考，本文为系列研究之西南篇。（点击索取报告）
成都：“最严调控”年末略有转向，楼市抗压力强
成都是调控最为严厉的城市之一，市场周期与全国房地产市场周期运行情况一致，均在下半年进入下行周期。但由于成都及成渝城市群在国家规划中的能级较高，城建配套仍按预期兑现，人口持续流入，下行周期对成都房地产市场需求的调整相对有限，2021年成都市房地产市场的全年量级仍保持增长态势。
从政策端来看，成都市2021年的政策调整节奏与全国一致，前三季度收紧，年末略有放松。其中3月份发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》定调了全年的调控基调。新政从土地供应、房地联动、交易管理、金融政策、秩序监管等方面提出了针对性措施，随后的几个月又对具体措施进行调整和细化。其中影响较大的方面是确定“两集中”土地出让方式、建立二手房指导价和差别化信贷调整首付比。
成都市2021年的土地市场表现为前热后冷，首批次集中供地较热，随着拿地规则调整，加之房企偿债压力明显加大，第二批次集中供地迅速转冷，流拍及终止出让增加，拿地企业以国央企为主，三批次延续二批次拿地特征。综合考虑成都各批次集中供地的真实房地价差（折算人才公寓与产业用地成本），成都三批次房地价差分别为4683元/㎡、6721元/㎡、8916元/㎡，政府给到的利润空间逐次放大。
图：成都各批次土拍要求
整体来看，土地市场量级仍保持增长态势，涉宅用地供应面积约1245万㎡，同比上升15.0%。成交约1087万㎡，同比上升14.3%。涉宅用地成交楼面均价达7335元/㎡，平均溢价率为5.0%，较去年同期回落9.5百分点。
图：成都涉宅用地供求关系变化
成都市2021年的商品住宅市场表现为前高后低，5月起市场开始转冷，连续7个月成交量同比下降。从全年情况来看，供应量有所下降，需求端仍旺盛，成交量连续二年同比增长。全年累计成交2514万㎡，同比上升2.4%，连续两年同比上升。受调控影响供应节奏有所控制，供应面积为2293万㎡，同比下降18.2%。销供比为1.1，2018年以来首次超过1.0。
图：成都市商品住宅年度供需情况
中指数据CREIS（点击试用）
随着二手房指导价三批次的出炉，成都市二手房市场逐步转冷。全年二手住房成交1294万㎡，同比下降7.4%。7月起“11+2”区域二手住房成交量价回落，10月量价已跌至近20个月最低值，下半年各月成交量均同比下降。
整体来看，2022年，成都落实“三稳”目标不变，政策保持延续性，消费者购房动作将进一步理性。但得益于成都战略地位及城市价值快速提升，人口大量涌入，置业需求充足。2021年宅地供应充足，政策管控下价格稳定，预计2022年成都商品住宅市场量平价稳。由于2021“两集中”格局，未来国企市场份额将有提升。
重庆：多维调控促楼市稳定，核心区价值凸显
2021年重庆房地产市场和土地市场波动较大，为保障房地产市场稳定健康发展，针对租赁住房、学区房、土拍规则和预售资金监管等方面适时出台了政策进行调整。其中影响较大的是预售资金监管方面，为保障购房者权益，预售资金首付款监管全部按照预售总额的35%核定。
土地市场方面，2021年重庆中心城区住宅用地成交规划建筑面积1470.6万㎡，同比下降22.1%。尽管成交量下滑，但在各城市市本级宅地成交量排名中，保有第四的名次。从容积率来看，2021年重庆中心城区宅地平均容积率维持1.6水平，容积率在2.5以上地块占比不足一成，持续深化打造市区品质住宅，提升居住体验。从成交楼面均价来看，2021年重庆中心城区住宅用地成交楼面均价TOP10板块均破万，多位于核心区，核心区价值优势显著。
图：2012-2021年重庆中心城区宅地成交可建体量及容积率
中指数据CREIS（点击试用）
从土地成交热度来看，2021年重庆中心城区宅地成交在一批次表现突出，成交占全年比例近四成，平均溢价率43.0%，处于年内高位。年初正是开发商一年增储的开始，需求旺盛。二批次受土拍规则调整影响，叠加市场环境变化，土地市场热度快速降温，七成左右土地底价挂牌成交。三批次尽管土拍规则优化，但市场未见转向，成交形势基本与二批次一致。
图：2021年重庆中心城区宅地月度成交情况
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
2021年重庆中心城区商品住宅供应1662.1万㎡，同比下降14.7%；成交1859.2万㎡，同比下跌4.7%。从月度成交数据来看，2021年月均成交面积为154.9万㎡，二季度是全年成交高峰，一方面受成都、西安等城市调控加码影响，部分需求外溢，另一方面受土拍市场高热带动，商品住宅成交量冲高。下半年房地产市场环境调整，成交量快速下降，房企虽积极促销，但市场整体低迷。
图：重庆中心城区商品住宅年度供需情况
中指数据CREIS（点击试用）
2021年重庆楼市在多重因素共同作用下，市场热度前后不均，整体呈现量收价涨的态势。土地市场三次集中出让两极化明显，但三批次土地市场逐渐回归理性。2022年在保障房地产市场平稳健康发展的基调下，重庆房地产政策将延续宽松态势，针对性出台政策完善住房保障体系。但市场预期仍存较多不确定性，受土地成交缩水影响，预计供应水平将小幅收缩，成交量随供应同向调整。价格方面，重庆中心城区商品住宅受产品结构调整、土地成本上涨等影响，价格刚性仍存。
昆明：多重因素致变局，城市发展谋破局
2021年昆明房地产市场经历了波荡起伏的一年。阶段性、结构性成为市场的鲜明特征，冰与火的分化格局贯穿全年。房地产市场政策环境整体偏温和宽松，主要通过加强对房地产市场监管，肃清市场乱象，逐步向房地产市场长效机制过渡。
4月，昆明市发布《昆明市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，明确了昆明城市发展格局及功能定位，即打造城市功能核心区、城市功能拓展区、城市生态涵养区三大各具特色、竞相发展的区域经济板块，有序推动昆明核心区“东进、西拓、南控、北延、中优”的未来发展格局。
同时，布局产业升级，聚力发展大健康产业，着力发展千亿级产业集群，建设重点产业聚集区，提升产业链供应链现代化水平，加快发展现代产业体系；推动生产性服务业专业化高端化发展、生活性服务业品质化精细化发展，加快新经济新业态新模式发展，发展高质量现代服务业；发展数字经济，推进“数字昆明”建设，全面融入新的发展格局。
自2019年昆明主城区商品房用地供需创新高后，商品房用地供需开始收缩。进入2021年，昆明主城区住宅用地供需大幅缩减，并创近几年新低。具体来看，2021年昆明主城区住宅用地推出规划建筑面积为465.2万㎡，同比下跌72.6%；成交规划建筑面积287.2万㎡，同比下跌80.9%；成交楼面均价为3277元/㎡，波动相对较小。
图：昆明主城区涉宅用地供求关系变化
中指数据CREIS（点击试用）
2021年昆明主城区商品住宅供需缩量明显，商品住宅供应774.5万㎡，同比下跌超三成，达32.6%，成交655.1万㎡，同比下滑28.9%。一季度市场整体供应不足，市场出现短暂的供不应求局面；二季度市场供应放量，促进需求释放；三季度受宏观环境变化，市场迅速降温，供需同步缩水；年末宏观调控政策略有松动，同时受环滇项目解禁及年末房企冲刺的影响，市场成交出现回升。
图：昆明主城区商品住宅供需情况
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
综合而言，2021年市场环境不佳，消费者持币观望，房企资金紧张，加速去化回笼资金，商品住宅市场总体保持供大于求的局面。着眼于未来，昆明依托于区域优势，通过构建更具竞争力的现代经济体系，塑造城市空间格局，以谋求城市发展破局。2022年预计昆明房地产市场持续盘整，供应量和价格水平有望保持平稳，成交量小幅回升。
南宁：楼市两极分化，政策先紧后松
2021年南宁楼市两极分化明显，政策适时调整，尤其是公积金政策先紧后松。1月，广西区直公积金中心发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》，购房限制增多，房贷压力增加抑制市场热度。下半年市场下行，11月南宁住房公积金管理中心发布《南宁住房公积金个人住房贷款管理办法》，减轻购房压力，减少还贷利息。整体来看，南宁上半年政策相对较“紧”，在坚持房住不炒的基调下，出台系列政策，下半年受楼市下行影响，适时放宽，保障房地产市场平稳健康发展。
2021年南宁土地市场分为三个阶段：一二季度的高热期、三季度的理性期和四季度的冰冻期。上半年市场热度高，房企拿地较为激进，楼面价和溢价率水平均较高。全年来看，南宁主城区供应57宗住宅用地，规划建筑面积1183.5万㎡，同比下跌7.2%；成交30宗，规划建筑面积605.5万㎡，仅占供应的51.2%；成交楼面均价4586元/㎡，同比上涨7.4%。
图：南宁商品住宅供需情况
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
从商品住宅成交来看，全年成交缩水明显。2021年南宁主城区共成交商品住宅60202套，同比下跌24%，成交面积为 656.3万㎡ ，同比下跌25%。2021年成交量与2017年水平相当。月度来看，除1月外，同比基本均为下跌，但上半年成交热度仍明显好于下半年，下半年各月成交量均处于低位。
图：2020和2021年南宁商品住宅成交面积月度对比
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结语
在平衡城市发展格局、构建中国战略后方的发展机遇下，2021年西南区域城市价值持续提升，但楼市分化加剧，成都和重庆作为成渝双城经济圈的极核城市，市场抗压能力相对较强。展望2022年，在房地产调控政策略有放松的预期下，西南区域房地产市场仍将呈现理性回归趋势，但各城市区域分化仍将延续，极核城市市场抗性犹存。
本文章引用数据：宏观政策、城市周期、市场供求及库存等数据；
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