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公司 | 新湖中宝债务压顶 二度“卖子”求生

中国房地产报



中房报记者 唐珊珊 | 北京报道



销售乏力,债务承压。时隔数月,“股+债”戏码再次上演,主角双方依然是新湖中宝和绿城。


4月19日,新湖中宝(600208.SH)发布公告称,将转让其持有的上海中瀚和浙江启丰35%股权及相应权利和权益予绿城中国(03900.HK)。绿城中国需分别支付19亿元和3.79亿元,总交易对价合计22.79亿元。


其中,上海中瀚35%股权转让价款为5.17亿元,另外13.83亿元为财务资助,浙江启丰35%股权的转让代价为1.86亿元,另外绿城提供财务资助约1.93亿元。双方将为共同开发沈阳“仙林金谷”项目、“新湖湾”项目和“新湖美丽洲”项目系以及青蓝国际城项目二期(合称“目标项目”)。


这是继2019年12月转让上海明珠城项目35%股权给绿城后,双方再度交易。接连“卖子”也引发业内对新湖中宝资金状况的猜测。


对此,新湖中宝方面表示:“此次系新湖和绿城在地产领域战略合作的延续。有利于加快公司相关项目开发进度,提升经营效率,优化公司资产负债水平,实现更加稳健高效优质的发展。”


“将项目卖给谁不重要,重要的是这次横跨金融、地产两界的新湖中宝这次如何在战略上做好加减法。”上海金融投资研究院院长周君在接受记者采访时表示。


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债务压顶,二度“卖子”




“资产好,流动性差。”是业内给新湖中宝最多的评价。


作为较早进入旧城改造领域的地产企业,新湖中宝手中握有令人艳羡的旧改项目。资料显示,截至2019年6月底,其在上海手握五大旧改项目(玛宝、青蓝国际、天虹、新湖明珠城、亚龙)合计建筑面积达 180 万平方米,在上海内环内土地储备名列行业前茅,因此也被业内成为“上海内环旧改之王”。


相比招拍挂,旧改项目存在低价拿地优势,然而对于新湖中宝来说,大量的旧改项目却成为难以言说的烦恼。


以此次转让给绿城的青蓝国际城项目二期为例,据记者了解,青蓝国际位于上海闸北区内环线内,与虹口区相邻,占地100余亩,是上海新一轮“365”旧城改造的重点项目之一,该项目占地100余亩,是闸北区旧城棚户区改造的民生工程项目,同时也是闸北区内环线以内较大的成片改造地块。


2009年,新湖中宝通过多次并购全资控股上海中瀚置业有限公司(下称“中瀚置业”)获得该地块。2010年初完成对一期1200户的拆迁工作,2012年7月动工,但此后该项目进展缓慢,目前二期于2018年开工,目前尚在建设中,预计竣工时间在2023年。此外,新湖中宝目前在开发的27个项目中,有13个项目开发周期超过10年,占比近一半,个别项目开发周期在20年以上,平均开发周期在9年附近。


过长的开发周期占用了企业大量资金,需要依靠不断融资来解决资金难题,这一点在新湖中宝的财报上明显体现出来。


半年报数据显示,截至2019年9月底,公司总资产1415.46亿元,总负债1054.41亿元,总资产负债率74.49%,在134家A股上市房企中排名50;净负债率为166.5%,在134家A股上市房企中排名20。


从偿债能力来看,截至2019年9月底,公司账面货币资金128.52亿元,经营活动现金流量净额为1.27亿元;带息债务729.5亿元,占全部投入资本比67%,短期债务225.8亿元,仅短期借款+一年内到期的非流动负债合计就达220.6亿元。除2016年、2017年之外,货币资金均不能覆盖短期债务,且自2016年,这个比值逐年下降。


2020年3月17日,穆迪投资者服务公司将新湖中宝股份有限公司的企业家族评级从 B2 下调至B3,并将其所发行债券的有支持高级无抵押债务评级从B3下调至Caa1,所有评级展望维持为负面。对于下调原因,穆迪助理副总裁杨昱颖表示:主要源于对新湖中宝再融资风险的担忧,该公司未来12-18个月将有大量债务到期。


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金融踩雷,地产求生


尽管在新湖中宝的业务构成中,其房地产占到83.01%绝对主角地位,但在新湖系的版图中,投资和金融似乎才是其兴趣所在。


资料显示,2015年新湖中宝先后入股中信银行、温州银行、盛京银行、湘财证券、长城证券等,是这些公司的重要股东。两年后,其将目光投向了新兴科创领域。2018年4月和7月公司分别增资趣链科技和浙江邦盛科技有限公司,一年后,趣链科技已成区块链独角兽,估值达到50亿元。


此后,其培育孵化的互联网金融企业51信用卡也在香港上市,总市值约95亿港币,公司占其股份比例的21.83%。连续两笔成功的投资让新湖中宝尝到了甜头,在趣链科技和51信用卡之后,又相继参股了万得信息、邦盛科技、趣链科技、通卡联城、晶晨科技等众多科创企业,其中,晶晨科技在2019年8月登陆了科创板。


“通过投资参股金融公司以获取金融牌照,然后转向金融科技,抓住风口上的机遇。”上海一位风投机构创始人告诉记者。


在他看来,新湖国际对资本运作的偏重与新湖系背后的大佬黄伟有关。上世纪90年代初,黄伟凭借温州人的胆识,在杭州国际大厦租下了几个柜台卖眼镜,并从中赚到了第一桶金。此后便开始游弋在国债期货和商品期货市场,凭借对资本天生的敏锐,积攒下雄厚的资本,随后转向刚刚兴起的房地产市场。尽管从不在媒体面前露面,但在新湖系的每一轮资本运作中,都可见其踪迹。


然而再高超的资本运作能力,终究抵不过政策环境的角力。


公司年报显示,2016年-2018年,公司向关联方取得的借款余额(含本金及利息)分别为22.40亿元、24.48亿元和82.60亿元,主要是向中信银行、温州银行和盛京银行取得的借款。


尽管密集涉足金融、科技领域,金融牌照数量增多了,但其债务逐年攀升,大量旧改项目周转缓慢,造成营收弱化,现金流吃紧;金融方面投资带来一部分投资收益,但金融科技领域的不确定性及有限的收益额度,对于高杠杆的地产企业而言,远不及销售回款来得有效,数据显示,新湖中宝75%附近的所持股权遭质押,三分之一资产受限,整体再融资弹性非常有限,如何在2020年这个特殊环境下做好战略调整将是新湖中宝亟待解决问题。


(此文刊于中国房地产报4月27

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版 责任编辑 李红梅)




流程编辑:曹冉京

审读:戴士潮

   

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