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肇庆楼市,开始“内卷”了?

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葵妹
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#高要探盘 14个




“击穿地价”、“总价直减xx万”、“单价4字头”……



今年以来,肇庆楼盘价格战一波接一波,
价格不断“跌”出新底线
,范围覆盖端州、鼎湖、大旺等多个片区。


上月,某大牌房企鼎湖项目更卖出
38xx元/平
,引起楼市一阵沸腾。【延伸阅读】


对此,有粉丝惊呼:
肇庆楼市“内卷”时代来了。



▲肇庆鼎湖某楼盘销售中心




近日,高要南岸两个“亲密”盘也杠上了,其分别为
碧桂园·龙熹山、肇庆恒大城。


碧桂园·龙熹山:

论价格,我躺赢!



肇庆恒大城:

好戏还在后头!





闻到火药味的楼市君,戴着口罩到现场一窥究竟。


01.

高要两盘打价格战
总价腰斩

上述两盘均位于高要南岸市区板块,同一片区配套“撞车”,户型面积相差不大,那么价格方面,谁更能打?

下面,我们一起来瞧瞧:

◎ 碧桂园·龙熹山:带装修4581元/平起



目前,该盘在售6期紫爵1/2/3/6/7/8栋,面积涵盖98-117平三四房,带装修均价约6000元/平。





近日,中介朋友圈流出一张该盘工抵房源价格表,显示9套特价单位,带装修4581元/平起,中高低楼层均可选择,3天内需付清房款。



如此一来,该批特价房与在售其他单位对比,价格低600-1400元/平,优惠力度颇大。





在楼市君探访时,销售也表示:价格表内容属实,6月中前可享受该优惠



从价格表看,近8成单位4字头,最低4581元/平,与原价相比,各单位优惠均超2000元/平。


其中,以1501房117.44平四房优惠幅度最高,单价降幅2233元/平,总价减少超26万,幅度近30%。





◎ 肇庆恒大城:特价单位为原总价5折



与碧桂园项目一路之隔的,是肇庆恒大城。


5月底至6月6日,该盘推出A1栋1单元、A3栋1单元余货特价单位,共计约60套,产品主要为95/103/110平3房2厅2卫,带装修发售。


销售表示:优惠期间,房源整体总价相当于原价的6.5折,需3天内付清






楼市君以A3栋1单元20层103平单位试算:


该户型原总价117.9万,折后加上2万电商费用及1万购房劵,总价为59.5万,相当于原总价的5折,单价约5770元/平。


此外,销售补充,95平单位较103/110平单位更优惠,折后单价4字头。


回顾2019年,该盘在奥威斯酒店首次开盘,当时带装修均价高达7600元/平,如今价钱几乎下降1/4
【延伸阅读】





值得一提的是,虽然该盘价格优惠力度颇大,但与碧桂园项目对比,前者价格优势仍显不足。


楼市君在案场向恒大销售暗示,隔壁项目
(碧桂园·龙熹山)
价格更优惠,可能选择也会有所侧重。


此时,销售无奈表示:价格最低如此,大户型价格不可能低于5000元/平。


可是,当楼市君离开后,销售向楼市君电话表示:跟领导沟通过,可以降到4字头!





昨日
(6月8日)
,该盘再次推出特价活动。



销售称,楼盘将以每天2套的频率,逐步放出2栋毛坯房源揽客。


据悉,当日所推的103平三房户型位于8楼和20楼,折后总价约48万,折后毛坯单价约4700元/平


果然,没有最“卷”,只有更“卷”啊!


事实上,上述两个楼盘的价格战,是目前肇庆楼市“内卷”的一个缩影。

02.
近5年 全市供地近1038万平

一座城市,若房价能够长期稳定或持续上涨,最终离不开两个因素。

其一,需求量增加;其二,供应量下降。

上述两者,只要其中一个发生变化,就可影响整个楼市态势。

反之,则不然。

2016年-2020年间,肇庆土地成交面积超934万平,加之今年上半年以来,全市共挂拍的土地约104万平,总面积近1038万平

而该批产品,几乎都将在近年推出,为全市带来充足的供应量。

以鼎湖万达西江府为例,该盘拿地半年,便将迎来首次开盘。

按照该项目一期、二期已公示的规划来看,该盘规划建51栋25-32层高层住宅,预计容纳总人口超2.1万人【延伸阅读】

03.

价格战是一场惨烈的“内卷“

那么,如何消化巨大的供应量?关键是看能引入多少外来人口

据《肇庆市第七次全国人口普查公报》,全市常住人口约411万人,10年增长4.99%,人口增加不足20万【延伸阅读】

与珠三角九座城市对比,肇庆人口总量位列最后一名

由此看来,人口增长任务,肇庆仍要下不少功夫。



当然,除了供需,
购房政策、房贷、开发商资金问题等
,都有可能成为楼盘打价格战的间接因素。





综上所述,近期,肇庆楼市横盘,甚至个别盘打折降价,也是在意料之中。

一个楼盘率先降价,周边其他项目变得很被动,不得不“接招”

同一片区,别的楼盘都上渠道,自己也只能“顶硬上”,而且渠道佣金还不能低,否则不帮带客。

以上的“内卷”手段,基本在年中、金九银十、年终,甚至任何时候都能看到。





为此,楼市君认为,在土地供应充足、消费人群有限、产品同质化等因素影响下,肇庆房价或将处于
长期徘徊态势
,“内卷”现象或将持续。


那么,大家认为楼市“内卷”,损失的是谁?收益的又是谁?


评论区见~


【注:】

内卷,延伸义指同行间相付出更多努力以争夺有限资源,从而导致个体“收益努力比”下降的现象。

简而言之,它就是指大家都损失了,只有一小撮人受益。



——  END ——






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