城改定向地为主，公开地竞争激烈，郑州首批集中供地竞拍落幕丨“两集中”供地解读
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2021年2月，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。
中指研究院全程关注重点22城住宅用地集中出让活动，并将持续发布“两集中”供地城市系列解读报告，为读者提供参考借鉴。
2021年2月，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。此项政策是继“三道红线”等金融监管措施之后，土地端的又一重要新政。
6月3日，郑州市“两集中”政策实施以来首批集中供地土拍正式开始，本次共成交49宗，合计约3396亩，共收金414.21亿。此次首批集中出让的地块当中，受原有供应模式和历史因素影响，多以城改项目后期用地为主，大多数是“定向地”，“公开地”所占比例较小，除3宗净地竞争激烈外，其余基本以底价成交，因此对后市产生的影响更多表现在不同板块市场预期的分化、未来房企间的竞争生态、以及本土企业拿地策略的调整等方面，或在第二轮、第三轮集中土拍阶段才能逐渐得以呈现。本次集中出让的住宅用地，将在今年底或明年上半年迎来集中入市，新盘的集中供应会短期内改变市场供需关系，从而进一步加剧郑州楼市分化。
4月30日，郑州市自然资源和规划局公布了首批集中供地清单，共涉及49宗地块，其中，住宅用地46宗，商业用地1宗，商住混合用地2宗。建设用地面积共计226.43万㎡，折合3396亩，规划建筑面积720.17万㎡，起始价共计373.69亿元。根据政府供应计划安排，郑州市本年度住宅用地第二次、第三次集中出让时间预计为7月、10月。2021年郑州政府计划加大土地供应量，涉宅供地增至1166.29公顷，约17494.35亩，同比增长约17%，本批次集中供应约占全年总计划的19%。
从供应规模来看，首批住宅涉及8大主城区及上街区。其中金水区10宗，经开区7宗，郑东新区、惠济区各6宗，管城区、高新区各5宗，中原区、二七区各4宗，上街区2宗。按规划建筑面积计算，金水区、郑东新区和经开区分别以193.65万㎡、115.94万㎡和110.20万㎡位于各区供应面积前三名。
按供应价格和总额，郑东新区以起始总价108.28亿元、起始楼面价9339.63元/㎡居于各区首位。
由于郑州市在城镇化进程中，有明显的城中村改造特性，一般开发商在早期拆迁时就已经介入并投入大量资金，因此，大部分地块在经过招拍挂之前，归属就已经明确。本次土拍涉及老鸦陈、铁炉等多个城市改造项目，净地数量相对较少。最终定向地基本以底价成交，公开地以熔断价成交，本次首批集中土拍共揽金414.21亿元，整体楼面均价5751.52元/㎡，无土地流拍。
分区域来讲，郑东新区以141.48亿成交总额、12203.28元/㎡成交楼面价，在成交额和单价上均位于各区第一；金水区以91.81亿元位列第二；经开区以58.49亿元位列第三。楼面价方面，惠济区和经开区分别以5322.76元/㎡和5308.08元/㎡分列各区第二、第三位。
分企业来讲，华润＆建杭凭借竞得综合用地3（郑政东出〔2021〕8号（网）、郑政东出〔2021〕9号（网））两地块，成为本次土拍拿地金额第一名；万科与多企业联合，本次竞得5宗地，以39.91亿元位列第二名。
本次市场重点关注的三个公开地块经开区9号地块，北龙湖10、11号地块被金茂、万科、保利分别以31.67亿、19.5亿和19.5亿熔断价摇中。而综合用地3（郑政东出〔2021〕8号（网）、郑政东出〔2021〕9号（网））并未按照此前市场预计的银泰摘取，而是在经历银泰、正弘和华润＆建杭多轮竞价后，由华润＆建杭竞得。
◆ 郑政经开出[2021]009号（网）、郑政东出【2021】10号（网）＆郑政东出【2021】11（网）
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本次集中供地中，1宗经开区地块：郑政经开出[2021]009号（网）及2宗北龙湖板块地块：郑政东出〔2021〕10号（网）和郑政东出〔2021〕11号（网）受到市场广泛关注。三宗地块均采用熔断后摇号的方式竞拍，竞拍分两个环节进行，第一环节为使用郑州市公共资源交易中心网上交易系统进行网上竞价，如达到熔断地价时转为第二环节，通过摇号方式确定土地竞得人。据悉，多个头部房企及大型央企、国企为增大摇中概率，运用多个马甲，缴纳了巨额保证金。最终经过多轮竞价，触发熔断价后由金茂、万科、保利分别以31.67亿、19.5亿和19.5亿摇中。
郑政经开出[2021]009号（网）位于经开第五大街以西、南三环以北、经开第四大街以东、经南六路以南用地性质城镇住宅用地，总用地面积103599.08㎡，规划建筑面积310797.24㎡，容积率＞1.0，＜3.0，限高80米，最终被金茂以31.67亿元熔断价摇中，溢价率30.06%，成交楼面价10189.83元/㎡。
郑政东出〔2021〕10号（网）位于国基路北、龙湖中环西路东，用地性质城镇住宅用地，总用地面积46549.68㎡，规划建筑面积79134.46㎡，容积率＞1.0、＜1.7，限高24米，地块出让采取熔断后摇号的政策，并要求商品住房（毛坯）综合销售均价限价37300元/㎡，商品住房装修价格限价5600元/㎡；最终被万科以19.5亿元熔断价竞得，溢价率30%，成交楼面价24641.60元/㎡。
郑政东出〔2021〕11号（网）位于龙湖内环北路北、龙沄路西，用地性质城镇住宅用地，总用地面积48487.50㎡，规划建筑面积82428.75㎡，容积率＞1.0，＜1.7，限高24米，地块出让采取熔断后摇号的政策，并要求商品住房（毛坯）综合销售均价限价37300元/㎡，商品住房装修价格限价5600元/㎡；最终被保利以19.5亿元熔断价竞得，溢价率30%，成交楼面价23656.79元/㎡。
◆ 综合用地3（郑政东出〔2021〕8号（网）、郑政东出〔2021〕9号（网））
本次集中供地中，综合用地3（郑政东出〔2021〕8号（网）、郑政东出〔2021〕9号（网））为本批起拍价及成交价最高地块，起始价为43.6亿元，出让方式为“竞商业、商务地价”方式出让，即直接进入商业、商务用地部分限时增价报价，价高者得。最终经过银泰、正弘和华润＆建杭多轮竞价后，由华润＆建杭以55.5%溢价率竞得，成交金额67.8亿元，成交楼面价9696.52元/㎡。
综合用地3位于金水东路、东风南路、众旺路和七里河北路合围区域，总用地面积12.71万平方米，规划建筑面积69.92万平方米，容积率介于1至5.5，整体限高250米，起拍价43.6亿元，每亩推出起始单价2286.36万元/亩，推出楼面均价6235.52元/㎡。地块自带产业实施方案，对税收、投资额、自持商业等均有要求，并要求摘牌单位竞得该综合用地后，四日内和郑东新区管委会签订《投资建设合同》《产业发展承诺书》。
综合用地3分为郑政东出〔2021〕8号（网）和郑政东出〔2021〕9号（网）两地块，其中，郑政东出〔2021〕8号（网）位于金水东路南、东风南路西，用地性质为商业商务用地（B1、B2）兼容二类居住用地（R2），兼容比例30-35%，建筑限高250米，地下开发不大于三层，并要求投资总额不低于31.39亿元。
郑政东出〔2021〕9号（网）位于东风南路西、七里河北路北，用地性质为商业商务用地（B1、B2）兼容二类居住用地（R2），兼容比例45-50%，建筑限高250米，地下开发不大于三层，并要求投资总额不低于28.86亿元。
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